經濟觀察報 記者 陳博首次面向全球集中推出30平方公里產業用地，讓一向土地資源緊張的深圳近日成為焦點。
與這個消息同時站上輿論高點的還有另外幾組經濟數據——今年前三季度，深圳房地產開發項目投資增長11.9%，去年同期，這一增速為17.4%；同一時間點，深圳全市規模以上工業增加值增長5.3%，低於去年同期的8.3%；在前三季度的固定資產投資增長中，民間投資增長3.0%，去年同期，深圳的民間投資增長還達到11.7%。
深圳市委常委、市政府常務副市長劉慶生在提到“深圳沒有土地”這一問題時表示，必須用辯證思維來看待。他說，關於用地多與少，是一個相對概念。如果是高新技術產業、未來產業，或者符合深圳未來發展定位的產業，深圳非常歡迎，用地予以保證；如果是傳統的低端產業，或者不符合深圳未來發展方向的產業，確實沒有空間。
過往，一個工改工項目，憑藉產業用房的指標，分割改造成4.5米LOFT公寓，通過出售這類居住功能的類地產，開發商2-3年就可以實現現金流回正。
如今，這種高溢價的捷徑正在被“圍堵”。符合城市產業發展的導向，也滲透進公開招拍掛與工改工這兩大釋放產業用地資源的途徑中。無論是對掛牌產業用地的准入門檻、產業監管，還是對工改工項目的產權分割、銷售轉讓、產規要求、全流程監管等層面，細節一直在不斷升級。“產業監管的各個環節都有所趨嚴，開發商對產業用地的投資開發會越來越謹慎，不管是招拍掛還是工改工。”第一太平戴維斯深圳產業地產部董事龔勇高表示。
抬高門檻
11月5日，土地資源頗為緊張的深圳第一次面向全球，大手筆推介30平方公里產業用地。根據梳理，這些產業用地共計35塊，集中在35個片區，將重點佈局重大創新載體、新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節等三大方向。
深圳市規劃和自然資源局局長王幼鵬在新聞發佈會上表示，這次推出的產業用地，土地特性和全市產業佈局規劃是相對吻合的，精準性和產業的配合性、空間配置能力也高度契合。“只要是符合深圳產業導向的企業，我們在土地供給上都有專門或者特殊的供給政策”
過往，產業用地的出讓文件中，對於准入行業往往是以大類來規定。如今隨著深圳城市和產業定位的變化，從准入行業類別進行限制，是深圳在產業用地招拍掛中設定的第一道“關卡”。
而這一切都在最近深圳土地招拍掛中得以體現，與以往不同，近期深圳掛牌的多幅工業用地，正在不斷提升門檻，比如拿地主體從國家或深圳認證的高新技術企業變為國家認證的高新技術企業。
在拿地主體及產業和地塊匹配年線上，原來大多數工業用地出讓過程中並沒有做詳細規定。而近期土地招牌掛中要求，拿地企業從事符合產業的年限不得低於10年。而且對產業門類及參與主體做了更加詳細的要求。
准入行業類別中標註的有限條件指向物聯網應用服務，而花樣年旗下彩生活成為底價斬獲的贏家——今年2月份，位於深圳光明區的一宗新型產業用地迎來一位“特殊”的新主人。
時隔4個月，地塊初現雛形，彩生活大廈項目舉行奠基儀式。一名彩生活內部人士透露，未來這塊地將作為彩生活的總部基地，“彩生活有個生態圈，主要偏向互聯網企業，後續這個生態圈引入的一些企業可能會搬到這個總部基地。”
彩生活生態圈概念始於2014年，2016年正式揭幕。這是一個聚焦於社區O2O的生態圈，利用創業孵化的方式，將社區用戶的共性需求作為一種市場資源，引入與社區場景、生活服務相關的一些創業項目。通過入股方式，彩生活與這些創業孵化項目形成股權關係，目前，生態圈企業數量達到40家。
這意味著，雖然與房地產企業存在關聯性，但彩生活與這塊產業用地的後續，絲毫無關地產。
除了准入行業類別之外，彩生活該幅塊地的產業發展監管協議，密密麻麻的條件被細化成諸多承諾條款。除了對項目固定資產投資強度，項目達產後的產值規模、營收增速、營收總產值能耗，達產後階段性在深圳形成的地方財力、產出效率等情況列出具象指標之外，彩生活實控人變化、地塊建成物出租等情況也被納入監管範疇。
這份監管協議背後，折射出深圳最新供地監管體系——覆蓋“前期、中期、後期”。早期掛牌的產業用地，相關部門監管的直接關注點在於企業投入、產值、稅收等常規數據上，如今，相對單一的監管內容已被完善的全鏈條監管體系所取代。
這種強化監管思路，同樣運用在此次集中性推出的30平方公里產業用地上。王幼鵬公開提到，企業通過申請遴選之後，政府部門將按照程序進行精準供地，但供地以後也不是任由企業發展。“我們有監管程序，我們對土地空間是全鏈條監管，簽訂監管協議。”
一切精準化的升級，矛頭直對產業用地地產化的“潛規則”，儘管在深圳，這類通過競拍產業用地進行的“潛規則”並非高頻。董極現在接觸的開發商，大部分都沒有意願在公開招拍掛中爭奪產業用地，“畢竟這些地塊本身就要求企業發展產業，開發企業習慣了高週轉的住宅開發，不會去拿地。”
取而代之的，是對前沿產業企業發展的推進。比如，前述提到的30平方公里產業用地，王幼鵬透露，會對產權有所約束，對發展導向有一些要求。根據產業特徵，在地價標準裡面出臺了一些優惠政策，像高新科技和新一代信息產業，在用地成本上可以優惠到0.35的係數，甚至更低，或者先租後讓，按照全年期20年期60%的標準提供空間保障。
產業用地“換角”
深圳南山區西麗留仙洞總部基地，萬科佈局的首個產城綜合體萬科雲城已經進入全面運營階段。
六年前，在這一項目土地爭奪戰中，萬科以接近兩倍掛牌起始價的53.99億元，力壓佳兆業與中海奪得最終“桂冠”。彼時出讓文件中，該項目由三宗地塊圍合而成，土地用途為工業用地（新型產業用地）+商業服務業用地+綠地。
對於產業用房的產權規定，監管協議書提到，三宗地塊共計擁有77.5萬平方米產業用房，其中62.5萬平方米研發用房在建成後必須無償移交給政府，建安工程造價不低於9000元/平方米；剩餘15萬平方米研發用房，產權歸屬於萬科，可分割銷售，但未來銷售對象必須符合監管協議的相關要求。
於萬科而言，將這三宗建築面積達133.55萬平方米未涵蓋住宅的地塊收入囊中無疑是一場博弈——在無償移交部分產業用房、綠地及道路後，萬科收穫的大禮包，除15萬平方米研發用房，還包括商業、商務公寓、酒店、會議、公共服務等業態產權，部分可分割銷售，部分限整體轉讓。
按照當年的計算，除去移交給政府的面積，這三宗地塊可售建築面積約71.05萬平方米，可售樓面價約7600元/平方米。
2015年6月，萬科雲城首批產品開盤，根據當年萬科釋放的數據，480套65-95平方米公寓在4個小時內銷售95%，均價5.5萬元/平發米，收金20億元。截至2018年1月，萬科雲城的公寓房源全部成交，最終均價上漲至9萬元/平方米。目前在售的部分街鋪產品，均價約14.9萬元/平方米。
一名接近萬科的知情人士告訴經濟觀察報，對於萬科而言，這個項目並不屬於產業項目，而是一個地產化項目，通過公寓產品回籠資金。萬科雲城是早期房地產企業通過招拍掛入局產業項目的一個案例。如今，深圳公開亮相的這些產業用地，准入門檻一再提升，清一色指向產業導向的企業，開發商基本失去同臺競技的“入場券”。“從2017年起，關於產業用地的准入行業類別，多數會對應到產業下面的細分門類，比如戰略性新興產業之新能源產業、生物製藥產業等，相應的准入硬指標要求更高了。”世聯行集團首席工改顧問董極說。
今年4月，一份《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》正式落地，裡面對一般產業項目的競買資格條件設置進行了詳細說明，企業註冊地、產業准入行業類別（按照《國民經濟行業分類與代碼（GB/T4754-94）》中的“大類”設置）、從事准入行業年限、國家或者深圳市高新技術企業認證（高新項目認定）都被一一列舉出來。
戴德梁行統計的數據顯示，2018年至今，深圳通過公開掛牌方式，共出讓35宗產業用地，土地面積共計100.4萬平米，可建築面積達433.3萬平方米。以地塊宗數來統計，9成以上的產業用地都對準入行業類別設置了限制條件。
按照第一太平戴維斯此前發佈的《深圳產業地產市場發展趨勢報告》，過去五年間，深圳產業用地的供給在整體新增土地供應中佔比高達50%，其中超過90%供應給實體企業。
“開發商能否參與產業用地的招拍掛，主要受兩個因素影響：一是是否符合競拍主體資格的要求；二是如果拍了地，經濟賬能不能算得過來。就目前的情況來看，單是競拍主體資格要求就限制了大部分開發商參與產業用地的招拍掛。”第一太平戴維斯深圳產業地產部董事龔勇高說，現階段，如果房企想參與產業用地的招拍掛，需要自身身擁有產業資源，並且這些產業也符合深圳的產業導向目錄。
工改工的煩惱
夜幕降臨。福田區皇崗路5003號，一排7層高的辦公樓依然燈火通明，最頂層的“VANKE”幾個大紅字母，在漆黑的夜色中格外顯眼——這是萬科集團與深圳萬科的一個辦公地點。
今年7月，深圳市福田區城市更新和土地整備局公示的三星工業區城市更新單元計劃（草案），將這個項目的舊改之路正式提上日程。
項目擬拆除用地面積約12.99萬平方米，擬更新方向為新型產業用地，擬拆除重建用地範圍內落實用於城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目總用地面積不少於4萬平方米。
三年前，在萬寶之爭白熱化之際，這一工改工項目就已“花落”萬科。一路之隔，是由賽格日立舊廠房改造而成的深業上城，如今集產業研發寫字樓、公寓、酒店、商業於一體，在售公寓均價已經達到13萬元／平方米。
“當初萬科收購時，初步計劃是想仿照深業上城模式，通過工改進行類地產開發。早在2017年，萬科就萌生拆遷動工的念頭，但中間耽擱了一段時間，直到今年才重新啟動。”上述接近萬科的知情人士透露，按照最新的工改工政策，這個項目無法改造成商務公寓，現在唯一可售指標在於配套宿舍，佔比超過20%，但限制條件很多。“如果真的按照產業路線走，還是挺難的。萬科現在也覺得這個項目很棘手。”
相比公開競拍產業用地，早期開發商的興趣更多傾向於工改工項目，拿著產業用房的指標，打造成具備居住功能的公寓進行分割銷售，從地價差中獲取高額利潤。
不過，這樣的捷徑也遭遇“圍堵”，萬科的煩惱並非孤例。“深圳很多舊改專業戶，早年囤下一批舊廠房。在當前要求工改工往產業方向走的大背景下，這些舊廠房的地產化路線難以走通，想賣又很難賣；另一方面，這些開發商也根本沒有產業運營的經驗。”董極在日常接觸中發現，很多開發商現在進退兩難，項目在手上，不做也不行，做也不行。
從2018年頻頻湧起一系列嚴控政策，是這些開發商焦慮的開端。除去在分割轉讓、產權分割面積、銷售對象對一系列前端環節限定了更為細化的條件之外，此前工改工項目並未設置明確的產業資源導入要求，在產業監管層面也未有明確條款。但如今，明確產業資源先行導入已經成為必備條件，產業監管也實現了從計劃到實施再到運營的全過程覆蓋。以運營階段為例，如今不僅監管工業樓宇轉讓的相關行為，而且也要求開發商投資開發運營產業緣故，既要有很好的投融資策略，引入中長期低成本資金來持有重資產，也要搭建好園區企業金融服務平臺及股權投資基金。
董極這些年一直為一些工改項目策劃前期整體定位及規劃方案，現在，他工作中的第一感觸是整體難度提升了。“一個工改工項目，最終導向結果還是要從租賃、運營、銷售等方面進行考慮，但市場現狀整體比較嚴峻，如何通過這種艱難的市場情況往前倒推，從而在前期規劃中確定產品特點和項目方向，這個很困難。”
更為艱難的環節在於算賬。過往，傳統開發商的算賬邏輯以高週轉為主，一個工改工項目通過地產銷售，大約2-3年可以實現現金流回正；但如今，產業地產要求開發商轉向持有型運營邏輯，在持有期內，要看租金回報率能否覆蓋財務成本作為考量。"現在開發商都在摸著石頭過河，如果真的介入產業運營，整個項目時間肯定會拉長，而且前面幾年必須依靠其他盈利為這個產業項目導入現金流。"董極現在為一些純產業項目做財務測算，好一點的項目週期至少要7-8年。
工改工的產業監管要求越來越高，同時可售比例較低，傳統房企對於工改工項目的興趣已在逐漸減弱。龔勇高近期也觀察到，傳統房企對工改工新項目的參與意願及存量項目推進力度相較之前均有所減弱。“開發商現在對工業類項目還是很謹慎的。”一名在港股上市房企負責舊改的人士表示，開發時受限制很多，後期還要真發展產業，哪怕地價再便宜，開發過程的其他成本也比較高，其實開發商越來越不喜歡工業類項目。
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