浮雲財經觀

考慮到資金是有時間成本的，以及購買房子需要繳納一系列的雜費（包括契稅、大修基金、交易手續費等），因此五年後賣出，肯定需要超過300萬不少才足以保本。具體要精確到多少，我們需要核算一下：

第一，資金是有成本的，我們需要計算300萬資金的時間價值。

300萬的購房資金如果拿去理財，是可以獲得一定的利息收益的。我們就按照5年期的銀行大額存款為例，5%左右的年化收益率，那麼5年就可以獲取300萬*5%*5=75萬利息。這部分資金的時間價值是肯定需要算上的。

第二，眾所周知購買新房子，需要繳納一系列的雜費。

一、為了計算的方便，我們這裡就當作300萬是全款投資購房需要繳納多少費用。

1.契稅，一般不同省市可能不同，大致是購房總價的3%-5%，就取中間值4%，那麼300萬就需要支付12萬元的契稅。

2.印花稅，一般是購房總價的萬分之五。這個比較少，那麼300萬的全款房需要支付1500元。

3.大修基金，大多數地方是2%，那麼300萬的購房全款就需要支付6萬元的大修基金。

4.交易手續費，一般要根據面積，按照100平來核算，需要支付300元。

5.房屋登記費以及工本費等合計差不多100元。

這樣費用總和：181900元。

二、如果是按揭買房，那麼費用會更多。

除了限售的5年需要支付每月按揭費用，這樣投資資金的時間成本會更高，而且房子的總價就會更多，其他雜費也相應會更多，而且按揭購房賣出，還需要支付評估費、保險費、公證費、抵押登記費等。

眾多費用總結下來，很明顯按揭買房的費用會更多，肯定會超過18.19萬。

第三、房子賣出的時候賣方還需要繳納一系列的費用。

目前房屋買賣市場，主要是買方承擔所有的費用，所以賣方不用再繳納契稅，增值稅等費用。

但是需要繳納個人所得稅：

具體：個人所得稅=（成交價-購房成本）*20%

當然如果降價賣，投資虧本是不需要繳納的，但是投資是盈利的，也就是賣出房價相對於購房成本有收益，那麼需要繳納個人所得稅。

綜上，算上資金的時間價值、以及買房和賣房的一系列成本，成本至少超過93.19萬。

（75萬+18.19萬=93.19萬）

也就是5年後至少需要賣到393.19萬以上，題主才能算得上保本。

侯哥財經

300萬投資一套房子，限售五年後賣出，需要賣到多少價位才能保本。如果是投資房地產的話，應當算一筆賬。首先，300萬購買銀行理財產品年收益可以達到5%左右，按5%計算，5年的收益是15萬元。如果你購房是按揭貸款的話，每年的貸款利息也將近5%，如果你首付60萬，還需要貸款240萬，需要支付貸款利息12萬，再加上各種稅費15萬。如果算上通貨膨脹的話，每年有5%左右的通脹率，再加上15萬，共計是57萬。五年後你需要將房子賣到高於357萬才能保本。

現在的問題是，五年後的房價是漲是跌，五年後房子能否賣出去，按照目前的情況，目前我國的房價是在歷史最高位，這兩年房產稅就要出臺了，炒房時代結束了，再也沒有人會去投資買房了，再也沒有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，過去房子漲價是人為炒上去的，全民炒房炒地，現在沒有炒房的基礎了，接下來將要面臨的是過去大量的炒房者都需要賣房子，在這樣的情況下，未來幾年房價肯定是下跌的，而且現在已經形成了房價下跌的趨勢了，現在房子已經賣不動了，只有降價才能勉強賣得出房子，你現在300萬買的房子，五年後可能只能賣出200萬了，而且有可能還賣不出去，到時你怎麼辦？

筆者認為，現在不是投資買房的時候，中國投資炒房的時代已經結束了，現在投資炒房只有賠錢。那種還希望通過投資炒房賺錢的人只能是當房地產高位的接盤俠。無論怎麼算賬也擋不住房價下跌損失。

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金融學家宏皓教授

這個需要好好算一算。

如果按照當前得利率5.145%，首付3成，計算。首付需要105萬，貸款195萬，5年還款大概是64萬。

105萬首付+64萬總共支出了，169萬。本金還剩下179萬，於是這個房子的成本就變成了348萬元。

也就是說，五年後，你的房子必須賣348萬元才能保本，否則就會虧錢。

300萬買的房子，五年後還能否漲48萬元，漲幅大概在16%。

以目前，房地產市場的行情來看，如果一直限購限售下去，估計很難漲到16%。

即使漲價16%，你還是虧錢。因為，300萬元按照平均銀行理財4.3%的年利率，這五年利滾利，最後得到的金額是355萬元（300*1.043的5次方=355.17）。

這還不包括購房的契稅、五年來持有房屋的物業費、裝修成本等。

如果你打算房子拿五年就賣掉，大概率是虧錢的。

因此，磐點財經建議，如果房子不是自住，就不要再買了。房地產的黃金時代已經過去，它的漲幅已經追不上理財利率，這種投資是毫無價值的。

磐點財經

300萬投資一套房子，限售五年意思就是五年之後才能賣出，而你的問題就是五年之後要把這套房子賣出多少價位才能保本？這個問題要計算，然後統計才能知道答案。

第一種：假如你是全款購房的

假如300萬元按照銀行的五年期的大額存單利率來計算，300萬存民營銀行的大額存單利率在5%，五年時間總收入為：300萬*5%*5年=75萬元，五年時間300萬存銀行總收益為75萬元。

通過計算可以得出答案，如果你300萬是一次性投資一套房子，五年之後你最起碼要375萬元以上的價格才能保本，而且這375萬元賣房是淨收入，不承擔賣房的所有手續費（契稅、印花稅、維修基金、物業費、過戶費、其他雜費）；假如你還要分擔賣房手續費的話375萬都是虧本的，希望你知曉。

第二種情況：假如你是貸款購房的

根據貸款購房的話，購房款總體分為兩部分，其一就是首付3成，其二就是銀行貸款，而銀行的貸款是需要支付利息的，貸款利率不同最終所支付的利息是不同的。

假如300萬的房子，首付3成的話就是90萬的首付款，需要貸款210萬元，而這210萬元根據不同的貸款利率和還款方式不同就有不同的成本：

（1）計算貸款成本

如果貸款210萬元，貸款週期是30年，還款方式是等額本金，貸款利率是5.88%，在基準利率上浮20%，按照這種貸款利率進行購房。

如上圖，貸款210萬元，按照5.88%的貸款利率貸款30年，採用等額本息的還款方式，每個月還款金額是12429.00元，總還款金額是4474441.63元，總支付貸款利息是2374441.63元，這就是個人貸款情況。

（2）五年之後總還款本金是多少？

假如你按照每月還款金額12429.00元為準，五年時間的也就是也就是還了60期，每一期還款金額12429.00元，60期的總還款金額是：12429.00元*60期=745740元，也就是說你五年時間已經總共還款了745740元。

如上圖這是你提前還款的金額具體數額，假如你五年時間之後一次性還款的還，你在五年時間總共還款金額是745740元，其中還款利息是596961.2元；而在五年時間你真正還款的本金為：745740元-596961.2=148778.8元，這是你五年時間已經還款的本金。

假如你還要提前還款的話，在五年之後你一次性還給銀行從還款本金210萬元，還需要還款本金約為196.08萬元，當然這個本金已經包含了提前還款的違約金12429元，因為提前還款是需要支付一個月的違約金的。

（3）綜合以上數據可以結算五年後一次性還款的成本

假如你想要把這套房子的賣掉，你肯定要計算出你在這五年時間裡面所付出的所有成本，只有把這些所有成本都計算出來，得出總和就是你購買這套房的成本。

首付是：90萬元；

五年月供總金額為：745740元，約為74.58萬元；

五年後一次性還款總額約為：196.08萬元

購房五年時間你總共付出的成本是：90萬元+74.58萬元+196.08萬元=360.66萬元。

這就是你貸款購房，五年時間所付出的購房成本。

綜合以上兩種購房成本進行得出答案

通過以上兩種情況進行分析，300萬元投資一套房子，五年之後需要什麼價位才能保本呢？

（1）假如全款購房五年之後需要375萬元的價格才能保本；

（2）假如貸款購房五年之後需要360.66萬元才能保本；

當然這兩種情況都是屬於淨收入，也就是賣房不承擔稅費，假如要承擔稅費的話5~6萬元之間，也就是在房價之上再度增加5~6萬的稅費，比如契稅，印花稅，過戶費等等費用，這樣才是保本價格。

以上計算數據並非完全正確，僅供大家參考而已。

老金財經

現在全款投資房子是送錢血本無虧，貸款負債投資房子等於自殺，500萬投資一套房，5年後一分不值。

一，現在高房價擠出效應，已經讓經濟出現嚴重問題，只從2016房價大漲後，很多做企業實體都說，生意不好做了，陸陸續續不少企業，服務業裁員，減少規模，關門，破產發生。這個問題穩定房價不跌今天越來越嚴重，大家只要看幾個數據就知道了。

①老賴數據，老賴越來越多，現在1000多萬了，這些人都是做生意的生意不好做，債務一大推。

②返鄉潮，這個數據也很大，差不多1-2億依賴製造業的大量返鄉，這個數據還在變大。

③服務業，除了食品以外的其他消費數據，這個數據不增加不說，還在下滑，特別是服務業和實體，大家看一些昔日繁華的街道門店變倉庫了，街邊就藥店，飯店和奶茶店在哪裡聚聚支撐，我認識好幾個開店的2016後慢慢都沒有開店了，有的去賣保險有的回家了。

④結婚率和生育率，2億單身人口，生育逐年下滑。

⑤大學生就業率，大學喜歡造假，畢業時候就業率100%，都是蓋章蓋出來的，2016年後畢業大學生就業率估計不到50%。

二，通貨膨脹救房地產導致經濟更出現大問題，這個我們可以從豬肉漲價裡面看出來，由於豬肉大漲，帶動其他食品大漲，飯店也漲價，飯店都沒有吃了，泡麵消費增加，農貿市場火熱，這是社會倒退提現，這個就可以看出來，要是繼續漲下去。實體，服務業和企業日子會越來越艱難，更多人失業，內需更下滑，更多企業，實體，服務業關門，破產倒閉，更多老賴誕生，降息也沒用，沒有市場貸款來投資血本無虧變老賴，所以不要指望通貨膨脹給解決了，根本行不通。到時候房奴失業了就要斷供了，市場沒有人接盤，泡沫越來越高，那通貨膨脹加快了泡沫破滅。

劉貴剛mark

有300萬的人都是有錢人了，一個月一萬工資的人不吃不喝也得25年才能賺夠300萬。如果用這300萬去投資房子我認為認為五年後至少要賣400萬才算是保本，賣不夠400萬就算是虧錢。

300萬五年的銀行存款有多少呢！

銀行的私人銀行業務是600萬起步的，不過有300萬的資金去銀行存款基本上市可以享受所有的優惠政策的。比如經理接待，高級VIP等，如果是在地方性的小銀行存款300萬而且是存五年我想他們能給你5%的利率。那麼300萬的存款五年的利息收益就是：300*5%*5=75萬。無風險的銀行存款五年後就能獲得75萬的利息收益，如果是有風險的房產投資五年後賺不夠100萬那麼就是賠錢了。

比如我們河南的省會鄭州現在的房價大概在14000元/平左右，我們按1.4萬計算，那麼300萬可以買214平大小的房子，100平的可以買兩套。如果五年後每平能賣到1.9萬元，除去稅收啥的是可以賺錢的，而且比銀行存款收益要高，低於1.9萬那麼就有可能不如銀行存款了。而且這還是全款買房子的情況下計算的，如果是貸款那麼房價至少要在兩萬以上。

現在花300投資房子值得嗎？

我們都知道房價是16~17年之間漲起來的，而且一年多的時間房價就漲了一倍，15年的時候我們鄭州的房子均價也就7000元左右。剛大漲過後去花大資金投資房子肯定不是最好的選擇，房產投資週期長，資金大，而且還不好出手。如果是我我會選擇把這300萬資金分為三份，一份存在銀行作為流動性資金。一份購買銀行的短期理財產品，時間不要太長方便隨時更改投資策略。最後一份做風險投資，比如基金，股票等；選擇的金融股市場是最低迷的時候，這個時候投資金融產品五年後的收益大概率會超過銀行的定期存款，超過投資房產的收益。等金融市場再一次牛市開始的時候，才是你考慮要投資房子的時候。

投資觀

這完全是一道數學問題，你看我把題主的題目進行一番變化：

解這道題的關鍵就是計算從銀行獲得的收益是否大於租出去的租金。如果大於租出去的租金，大多少就需要在賣價上加多少。

我們就按照我設定的標準來計算一下：

年收益率4.5%，5年下來，300萬的的年收益為300萬*4.5%*5=67.5萬。

租金每月3000元，不空置，5年下來租金收入為：3000*5*12=18萬。

如果想要不賠錢，最終的賣價應該至少為300萬+67.5萬—18萬=349.5萬。

不得不說，5年下來，300萬的收益率不可能只有4.5%。無論是採用信託也好，複利理財也好，收益率都可能遠大於4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300萬的房子租金超5000元的都不在少數，再加上每年房租可能還要有漲幅。在這裡只是引入一個數字做簡單的計算，題主只要瞭解計算方法，套用當地當時的情況就可以了。

總結：

5年限售，這個詞對於投資來說並不友好。誰能知道5年後房價是漲是跌，5年後理財是3.0%還是5.0%？誰又能知道你的300萬會不會遇到更好的投資標的？總體建議是，如果投資，不建議；如果剛需，可以入手。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！有任何疑問或觀點隨時交流！

銀行研究僧

我來回答一下吧。

既然房子是打算用來賣出的，那就計算一下，這筆資金充分利用後的投資收益率如何吧。

1.300萬五年後值多少錢？

首先計算現在的300萬以後值多少錢，目前來說300萬算是比較高的一筆投資資金了，在銀行做大額存款收益大概在5%左右，但是如果去做一些券商資管集合產品，可能年化收益率可以達到7%左右。接下來呢，就按照每年年化收益7%計算投資收益的話，五年後300萬就會變成300*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07=420.7萬元。也就是說，5年後你的房子需要達到420萬左右才算“不虧”。

假設這五年來，你將房子拿出去出租，按照1.5%租售比計算的話，每年租金大概可以回收4.5萬元，5年的話大概回收23萬元，但是租房也會出現房客丟失的真空期，所以假設5年靠租房可以回收20萬的話，那麼也就是說5年後的房子至少需要400萬，才算“不虧”的投資。

2.五年後房子是漲是跌

<strong>我們知道近幾年“房住不炒”口號，喊得非常響亮，而全國各地配合度也很高，限售、限購、房貸利率上升等手段四面八法襲來，就是為了限制房價過快上漲。

根據58同城和安居客發佈的《2019年三季度樓市總結報告》內容來看，2019年1-8月，全國商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，住宅銷售面積增加0.6%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.9%。商品房銷售額95373億元，增長6.7%。住宅銷售額增長9.9%，辦公樓銷售額下降11.7%，商業營業用房銷售額下降12.8%。

總體來看，全國新房銷售面積和銷售金額還是同比增加的，只是增長幅度不大。從長遠的角度來看，一線城市由於人口始終保持淨流入的狀態，就回導致商品房供需不平衡，房價還是會保持一個比較溫和的上漲速度，如果你是在一線城市購房的話，投資回報率會高一點。如果不是一線城市的話，某些發展裡較強勁的二線城市也是可以考慮的，不過如果是一些比較普通的三四線城市，估計投資收益就要大打折扣了。

總的來說，如果選擇的是一線城市或者強二線城市的話，我認為投資收益應該還是不錯的，但是如果選擇三四線城市，可能還不如做理財呢。

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修行路上的韭菜

我們先計算絕對收益吧，看看你存銀行能有多少收益，從最高收益率來看，僅有華夏銀行和中信銀行的結構性存款預期利率最高能達到5%，其他多數在4%-5%之間。華夏銀行結構性存款產品預期利率最高為5.18%，中信銀行最高為5.1%。

按照5.1%的利率計算，300萬，五年後的總資產為300*（1+0.05）5次方，計算為382萬，注意這是一個複利的過程，即每年的利息可以參加下一年度的存款過程，加上房地產稅、維修基金、物業稅等等按15萬計算，你的出售價不低於397萬，才能持本。

如果說跑贏通脹呢，我們按8%計算，那麼同樣的過程計算為455萬。

如果和投資股票比較，按照滬深300指數基金的淨資產收益率12%左右，計算為543萬。

那麼對於實際中的貸款買房呢，這部分我們可以把投入的300萬元分成兩部分，一部分是首付，資金成本是自由資金，另一部分貸款資金成本是貸款利率，然後重新計算機會成本。

我這裡做一個展示。按照目前的貸款情況來看，按照二套房計算，目前國內二套房房貸利率普遍上漲20~30%，假設按照貸款利率6.1%計算，30%首付即90萬元。

這段話的意思是貸款部分的資金成本要比自由資金高，高多少呢，首套房利率按5%計算，二套房的利率高20%，也就是一個點。這個利率是基礎性的成本，會疊加在每一年的複利計算中。

按照通脹的標準計算，8%的收益率，計算最後的房子出售價應該是90*（1+0.08）5次方+210*（1+0.09）5次方+15=470萬，比不貸款的的455萬高出15萬。

我這應該是非常正點的分析了，如果對你有幫助，點個贊啊。

貧民窟的大富翁

目前很多城市出具的調控政策都是要求，房子必須要滿5年之後才可以交易，那麼滿5年的房子，需要多少的金額賣出去我們才能實現保本呢？由於題目中你未指明有無貸款，因此本題分析我們分為兩個部分：有貸款、無貸款、

無貸款

對於無貸款的情況，購買這房子的花費是300萬元的本金+公維金契稅物業費等（交易稅費一般是買家支付，我們不考慮）。公維金是按照平方以及建築層高決定的，本題沒有給出一個具體詳情，因此我們取個較普遍的數據2萬元，契稅第二套（你投資的一般都是第二套）90平以上的按2％的稅率徵收，300萬就是6萬元，在加上幾年的物業，也就說要賣房前，你要拿到證還要在花費10萬元左右的資金，你的總成本為310萬元。理論上是賣310萬元就沒虧，但這個是錯的，因為你沒買房，資金是可以產生利息的。

1、購房款300萬元，假設購買銀行理財5%，五年後本息合計：300*（1+5%）^5=382.88萬元。

2、各類稅費10萬元，由於現在賣的都是期房，所以這10萬元不是一開始就支付出去的，我們假設3年後交房時支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

所以這個房子出售前的真實成本為：382.88+11.025=393.905萬元，也就說5年後，你要賣的話，最少也要394萬元才可以保本。

PS：交房後，房子是可以出租的，但是考慮到出租你還有買基本的傢俱家電設備，如果3年後交房，只出租2年，可能租金還不夠家電的成本，因此就不考慮出租了。

有貸款

有貸款，跟貸款金額、還款期限、還款方式、利率有很大的關聯性，我們假設首付100萬元，貸款200萬元，等額本息還款方式，貸款利率為5.39%，期限30年，進行計算（大家可以根據自身的實際情況，套用下述計算方式）。

（1）100萬元首付款，以5%的理財計算，5年後本息合計為：100*（1+5%）^5=127.63萬元。

（2）各類稅費10萬元，依然假設3年後支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

（3）200萬元的貸款，5年（60期），每期支付金額11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，雖然是分期支出的，但是這部分資金如果每期固定放在放在貨幣基金，算上利息，五年內本息合計到75萬元不是問題。

下圖數字第一列系每期支付的金額，第二、三列分別為每期歸還的本金及利息，最後一列系剩餘的本金數額。

也就是到賣出之前，你為這個房子已經付出了：127.63+11.025+75=213.655萬元，而5年後，這筆貸款的本金還剩餘184.65萬元（如上圖所示第60期的最後一列為剩餘本金），要賣出去之前，你還要把剩餘的本金結清，所以你實際要賣時，支付的總成本為：213.655+184.65=398.3萬元，也就說此時你要賣房子最少也要399萬元才不虧本。

總結

綜上所述，現在300萬元投資購買的房子，無論是全額支付還是貸款支付，5年後如果要不虧的話，基本上你要400萬元（考慮到計算的略微出入）以上的價格賣出，才算保本，所以賣房時，一定要計算清楚，不能夠簡單的說，我五年前300萬元買的房子，現在有人出360萬元，我就賣了，看上去似乎5年你賺了60萬元，但是如果考慮資金成本（沒買房，你的資金放在銀行裡照樣可以產生利息），你實際是虧的，所以賣房前要好好計算一番。

關鍵字: 賣出 財經 保本