浮云财经观

考虑到资金是有时间成本的，以及购买房子需要缴纳一系列的杂费（包括契税、大修基金、交易手续费等），因此五年后卖出，肯定需要超过300万不少才足以保本。具体要精确到多少，我们需要核算一下：

第一，资金是有成本的，我们需要计算300万资金的时间价值。

300万的购房资金如果拿去理财，是可以获得一定的利息收益的。我们就按照5年期的银行大额存款为例，5%左右的年化收益率，那么5年就可以获取300万*5%*5=75万利息。这部分资金的时间价值是肯定需要算上的。

第二，众所周知购买新房子，需要缴纳一系列的杂费。

一、为了计算的方便，我们这里就当作300万是全款投资购房需要缴纳多少费用。

1.契税，一般不同省市可能不同，大致是购房总价的3%-5%，就取中间值4%，那么300万就需要支付12万元的契税。

2.印花税，一般是购房总价的万分之五。这个比较少，那么300万的全款房需要支付1500元。

3.大修基金，大多数地方是2%，那么300万的购房全款就需要支付6万元的大修基金。

4.交易手续费，一般要根据面积，按照100平来核算，需要支付300元。

5.房屋登记费以及工本费等合计差不多100元。

这样费用总和：181900元。

二、如果是按揭买房，那么费用会更多。

除了限售的5年需要支付每月按揭费用，这样投资资金的时间成本会更高，而且房子的总价就会更多，其他杂费也相应会更多，而且按揭购房卖出，还需要支付评估费、保险费、公证费、抵押登记费等。

众多费用总结下来，很明显按揭买房的费用会更多，肯定会超过18.19万。

第三、房子卖出的时候卖方还需要缴纳一系列的费用。

目前房屋买卖市场，主要是买方承担所有的费用，所以卖方不用再缴纳契税，增值税等费用。

但是需要缴纳个人所得税：

具体：个人所得税=（成交价-购房成本）*20%

当然如果降价卖，投资亏本是不需要缴纳的，但是投资是盈利的，也就是卖出房价相对于购房成本有收益，那么需要缴纳个人所得税。

综上，算上资金的时间价值、以及买房和卖房的一系列成本，成本至少超过93.19万。

（75万+18.19万=93.19万）

也就是5年后至少需要卖到393.19万以上，题主才能算得上保本。

侯哥财经

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本。如果是投资房地产的话，应当算一笔账。首先，300万购买银行理财产品年收益可以达到5%左右，按5%计算，5年的收益是15万元。如果你购房是按揭贷款的话，每年的贷款利息也将近5%，如果你首付60万，还需要贷款240万，需要支付贷款利息12万，再加上各种税费15万。如果算上通货膨胀的话，每年有5%左右的通胀率，再加上15万，共计是57万。五年后你需要将房子卖到高于357万才能保本。

现在的问题是，五年后的房价是涨是跌，五年后房子能否卖出去，按照目前的情况，目前我国的房价是在历史最高位，这两年房产税就要出台了，炒房时代结束了，再也没有人会去投资买房了，再也没有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，过去房子涨价是人为炒上去的，全民炒房炒地，现在没有炒房的基础了，接下来将要面临的是过去大量的炒房者都需要卖房子，在这样的情况下，未来几年房价肯定是下跌的，而且现在已经形成了房价下跌的趋势了，现在房子已经卖不动了，只有降价才能勉强卖得出房子，你现在300万买的房子，五年后可能只能卖出200万了，而且有可能还卖不出去，到时你怎么办？

笔者认为，现在不是投资买房的时候，中国投资炒房的时代已经结束了，现在投资炒房只有赔钱。那种还希望通过投资炒房赚钱的人只能是当房地产高位的接盘侠。无论怎么算账也挡不住房价下跌损失。

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金融学家宏皓教授

这个需要好好算一算。

如果按照当前得利率5.145%，首付3成，计算。首付需要105万，贷款195万，5年还款大概是64万。

105万首付+64万总共支出了，169万。本金还剩下179万，于是这个房子的成本就变成了348万元。

也就是说，五年后，你的房子必须卖348万元才能保本，否则就会亏钱。

300万买的房子，五年后还能否涨48万元，涨幅大概在16%。

以目前，房地产市场的行情来看，如果一直限购限售下去，估计很难涨到16%。

即使涨价16%，你还是亏钱。因为，300万元按照平均银行理财4.3%的年利率，这五年利滚利，最后得到的金额是355万元（300*1.043的5次方=355.17）。

这还不包括购房的契税、五年来持有房屋的物业费、装修成本等。

如果你打算房子拿五年就卖掉，大概率是亏钱的。

因此，磐点财经建议，如果房子不是自住，就不要再买了。房地产的黄金时代已经过去，它的涨幅已经追不上理财利率，这种投资是毫无价值的。

磐点财经

300万投资一套房子，限售五年意思就是五年之后才能卖出，而你的问题就是五年之后要把这套房子卖出多少价位才能保本？这个问题要计算，然后统计才能知道答案。

第一种：假如你是全款购房的

假如300万元按照银行的五年期的大额存单利率来计算，300万存民营银行的大额存单利率在5%，五年时间总收入为：300万*5%*5年=75万元，五年时间300万存银行总收益为75万元。

通过计算可以得出答案，如果你300万是一次性投资一套房子，五年之后你最起码要375万元以上的价格才能保本，而且这375万元卖房是净收入，不承担卖房的所有手续费（契税、印花税、维修基金、物业费、过户费、其他杂费）；假如你还要分担卖房手续费的话375万都是亏本的，希望你知晓。

第二种情况：假如你是贷款购房的

根据贷款购房的话，购房款总体分为两部分，其一就是首付3成，其二就是银行贷款，而银行的贷款是需要支付利息的，贷款利率不同最终所支付的利息是不同的。

假如300万的房子，首付3成的话就是90万的首付款，需要贷款210万元，而这210万元根据不同的贷款利率和还款方式不同就有不同的成本：

（1）计算贷款成本

如果贷款210万元，贷款周期是30年，还款方式是等额本金，贷款利率是5.88%，在基准利率上浮20%，按照这种贷款利率进行购房。

如上图，贷款210万元，按照5.88%的贷款利率贷款30年，采用等额本息的还款方式，每个月还款金额是12429.00元，总还款金额是4474441.63元，总支付贷款利息是2374441.63元，这就是个人贷款情况。

（2）五年之后总还款本金是多少？

假如你按照每月还款金额12429.00元为准，五年时间的也就是也就是还了60期，每一期还款金额12429.00元，60期的总还款金额是：12429.00元*60期=745740元，也就是说你五年时间已经总共还款了745740元。

如上图这是你提前还款的金额具体数额，假如你五年时间之后一次性还款的还，你在五年时间总共还款金额是745740元，其中还款利息是596961.2元；而在五年时间你真正还款的本金为：745740元-596961.2=148778.8元，这是你五年时间已经还款的本金。

假如你还要提前还款的话，在五年之后你一次性还给银行从还款本金210万元，还需要还款本金约为196.08万元，当然这个本金已经包含了提前还款的违约金12429元，因为提前还款是需要支付一个月的违约金的。

（3）综合以上数据可以结算五年后一次性还款的成本

假如你想要把这套房子的卖掉，你肯定要计算出你在这五年时间里面所付出的所有成本，只有把这些所有成本都计算出来，得出总和就是你购买这套房的成本。

首付是：90万元；

五年月供总金额为：745740元，约为74.58万元；

五年后一次性还款总额约为：196.08万元

购房五年时间你总共付出的成本是：90万元+74.58万元+196.08万元=360.66万元。

这就是你贷款购房，五年时间所付出的购房成本。

综合以上两种购房成本进行得出答案

通过以上两种情况进行分析，300万元投资一套房子，五年之后需要什么价位才能保本呢？

（1）假如全款购房五年之后需要375万元的价格才能保本；

（2）假如贷款购房五年之后需要360.66万元才能保本；

当然这两种情况都是属于净收入，也就是卖房不承担税费，假如要承担税费的话5~6万元之间，也就是在房价之上再度增加5~6万的税费，比如契税，印花税，过户费等等费用，这样才是保本价格。

以上计算数据并非完全正确，仅供大家参考而已。

老金财经

现在全款投资房子是送钱血本无亏，贷款负债投资房子等于自杀，500万投资一套房，5年后一分不值。

一，现在高房价挤出效应，已经让经济出现严重问题，只从2016房价大涨后，很多做企业实体都说，生意不好做了，陆陆续续不少企业，服务业裁员，减少规模，关门，破产发生。这个问题稳定房价不跌今天越来越严重，大家只要看几个数据就知道了。

①老赖数据，老赖越来越多，现在1000多万了，这些人都是做生意的生意不好做，债务一大推。

②返乡潮，这个数据也很大，差不多1-2亿依赖制造业的大量返乡，这个数据还在变大。

③服务业，除了食品以外的其他消费数据，这个数据不增加不说，还在下滑，特别是服务业和实体，大家看一些昔日繁华的街道门店变仓库了，街边就药店，饭店和奶茶店在哪里聚聚支撑，我认识好几个开店的2016后慢慢都没有开店了，有的去卖保险有的回家了。

④结婚率和生育率，2亿单身人口，生育逐年下滑。

⑤大学生就业率，大学喜欢造假，毕业时候就业率100%，都是盖章盖出来的，2016年后毕业大学生就业率估计不到50%。

二，通货膨胀救房地产导致经济更出现大问题，这个我们可以从猪肉涨价里面看出来，由于猪肉大涨，带动其他食品大涨，饭店也涨价，饭店都没有吃了，泡面消费增加，农贸市场火热，这是社会倒退提现，这个就可以看出来，要是继续涨下去。实体，服务业和企业日子会越来越艰难，更多人失业，内需更下滑，更多企业，实体，服务业关门，破产倒闭，更多老赖诞生，降息也没用，没有市场贷款来投资血本无亏变老赖，所以不要指望通货膨胀给解决了，根本行不通。到时候房奴失业了就要断供了，市场没有人接盘，泡沫越来越高，那通货膨胀加快了泡沫破灭。

刘贵刚mark

有300万的人都是有钱人了，一个月一万工资的人不吃不喝也得25年才能赚够300万。如果用这300万去投资房子我认为认为五年后至少要卖400万才算是保本，卖不够400万就算是亏钱。

300万五年的银行存款有多少呢！

银行的私人银行业务是600万起步的，不过有300万的资金去银行存款基本上市可以享受所有的优惠政策的。比如经理接待，高级VIP等，如果是在地方性的小银行存款300万而且是存五年我想他们能给你5%的利率。那么300万的存款五年的利息收益就是：300*5%*5=75万。无风险的银行存款五年后就能获得75万的利息收益，如果是有风险的房产投资五年后赚不够100万那么就是赔钱了。

比如我们河南的省会郑州现在的房价大概在14000元/平左右，我们按1.4万计算，那么300万可以买214平大小的房子，100平的可以买两套。如果五年后每平能卖到1.9万元，除去税收啥的是可以赚钱的，而且比银行存款收益要高，低于1.9万那么就有可能不如银行存款了。而且这还是全款买房子的情况下计算的，如果是贷款那么房价至少要在两万以上。

现在花300投资房子值得吗？

我们都知道房价是16~17年之间涨起来的，而且一年多的时间房价就涨了一倍，15年的时候我们郑州的房子均价也就7000元左右。刚大涨过后去花大资金投资房子肯定不是最好的选择，房产投资周期长，资金大，而且还不好出手。如果是我我会选择把这300万资金分为三份，一份存在银行作为流动性资金。一份购买银行的短期理财产品，时间不要太长方便随时更改投资策略。最后一份做风险投资，比如基金，股票等；选择的金融股市场是最低迷的时候，这个时候投资金融产品五年后的收益大概率会超过银行的定期存款，超过投资房产的收益。等金融市场再一次牛市开始的时候，才是你考虑要投资房子的时候。

投资观

这完全是一道数学问题，你看我把题主的题目进行一番变化：

解这道题的关键就是计算从银行获得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在卖价上加多少。

我们就按照我设定的标准来计算一下：

年收益率4.5%，5年下来，300万的的年收益为300万*4.5%*5=67.5万。

租金每月3000元，不空置，5年下来租金收入为：3000*5*12=18万。

如果想要不赔钱，最终的卖价应该至少为300万+67.5万—18万=349.5万。

不得不说，5年下来，300万的收益率不可能只有4.5%。无论是采用信托也好，复利理财也好，收益率都可能远大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300万的房子租金超5000元的都不在少数，再加上每年房租可能还要有涨幅。在这里只是引入一个数字做简单的计算，题主只要了解计算方法，套用当地当时的情况就可以了。

总结：

5年限售，这个词对于投资来说并不友好。谁能知道5年后房价是涨是跌，5年后理财是3.0%还是5.0%？谁又能知道你的300万会不会遇到更好的投资标的？总体建议是，如果投资，不建议；如果刚需，可以入手。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！有任何疑问或观点随时交流！

银行研究僧

我来回答一下吧。

既然房子是打算用来卖出的，那就计算一下，这笔资金充分利用后的投资收益率如何吧。

1.300万五年后值多少钱？

首先计算现在的300万以后值多少钱，目前来说300万算是比较高的一笔投资资金了，在银行做大额存款收益大概在5%左右，但是如果去做一些券商资管集合产品，可能年化收益率可以达到7%左右。接下来呢，就按照每年年化收益7%计算投资收益的话，五年后300万就会变成300*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07=420.7万元。也就是说，5年后你的房子需要达到420万左右才算“不亏”。

假设这五年来，你将房子拿出去出租，按照1.5%租售比计算的话，每年租金大概可以回收4.5万元，5年的话大概回收23万元，但是租房也会出现房客丢失的真空期，所以假设5年靠租房可以回收20万的话，那么也就是说5年后的房子至少需要400万，才算“不亏”的投资。

2.五年后房子是涨是跌

<strong>我们知道近几年“房住不炒”口号，喊得非常响亮，而全国各地配合度也很高，限售、限购、房贷利率上升等手段四面八法袭来，就是为了限制房价过快上涨。

根据58同城和安居客发布的《2019年三季度楼市总结报告》内容来看，2019年1-8月，全国商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，住宅销售面积增加0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%。住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。

总体来看，全国新房销售面积和销售金额还是同比增加的，只是增长幅度不大。从长远的角度来看，一线城市由于人口始终保持净流入的状态，就回导致商品房供需不平衡，房价还是会保持一个比较温和的上涨速度，如果你是在一线城市购房的话，投资回报率会高一点。如果不是一线城市的话，某些发展里较强劲的二线城市也是可以考虑的，不过如果是一些比较普通的三四线城市，估计投资收益就要大打折扣了。

总的来说，如果选择的是一线城市或者强二线城市的话，我认为投资收益应该还是不错的，但是如果选择三四线城市，可能还不如做理财呢。

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修行路上的韭菜

我们先计算绝对收益吧，看看你存银行能有多少收益，从最高收益率来看，仅有华夏银行和中信银行的结构性存款预期利率最高能达到5%，其他多数在4%-5%之间。华夏银行结构性存款产品预期利率最高为5.18%，中信银行最高为5.1%。

按照5.1%的利率计算，300万，五年后的总资产为300*（1+0.05）5次方，计算为382万，注意这是一个复利的过程，即每年的利息可以参加下一年度的存款过程，加上房地产税、维修基金、物业税等等按15万计算，你的出售价不低于397万，才能持本。

如果说跑赢通胀呢，我们按8%计算，那么同样的过程计算为455万。

如果和投资股票比较，按照沪深300指数基金的净资产收益率12%左右，计算为543万。

那么对于实际中的贷款买房呢，这部分我们可以把投入的300万元分成两部分，一部分是首付，资金成本是自由资金，另一部分贷款资金成本是贷款利率，然后重新计算机会成本。

我这里做一个展示。按照目前的贷款情况来看，按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即90万元。

这段话的意思是贷款部分的资金成本要比自由资金高，高多少呢，首套房利率按5%计算，二套房的利率高20%，也就是一个点。这个利率是基础性的成本，会叠加在每一年的复利计算中。

按照通胀的标准计算，8%的收益率，计算最后的房子出售价应该是90*（1+0.08）5次方+210*（1+0.09）5次方+15=470万，比不贷款的的455万高出15万。

我这应该是非常正点的分析了，如果对你有帮助，点个赞啊。

贫民窟的大富翁

目前很多城市出具的调控政策都是要求，房子必须要满5年之后才可以交易，那么满5年的房子，需要多少的金额卖出去我们才能实现保本呢？由于题目中你未指明有无贷款，因此本题分析我们分为两个部分：有贷款、无贷款、

无贷款

对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金+公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。

1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年后本息合计：300*（1+5%）^5=382.88万元。

2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

所以这个房子出售前的真实成本为：382.88+11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。

有贷款

有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性，我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。

（1）100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1+5%）^5=127.63万元。

（2）各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

（3）200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。

下图数字第一列系每期支付的金额，第二、三列分别为每期归还的本金及利息，最后一列系剩余的本金数额。

也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63+11.025+75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元（如上图所示第60期的最后一列为剩余本金），要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655+184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。

总结

综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本，所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单的说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。

關鍵字: 房产 财经 需要