浮雲財經觀

考慮到資金是有時間成本的，以及購買房子需要繳納一系列的雜費（包括契稅、大修基金、交易手續費等），因此五年後賣出，肯定需要超過300萬不少才足以保本。具體要精確到多少，我們需要核算一下：

第一，資金是有成本的，我們需要計算300萬資金的時間價值。

300萬的購房資金如果拿去理財，是可以獲得一定的利息收益的。我們就按照5年期的銀行大額存款為例，5%左右的年化收益率，那麼5年就可以獲取300萬*5%*5=75萬利息。這部分資金的時間價值是肯定需要算上的。

第二，眾所周知購買新房子，需要繳納一系列的雜費。

一、為了計算的方便，我們這裡就當作300萬是全款投資購房需要繳納多少費用。

1.契稅，一般不同省市可能不同，大致是購房總價的3%-5%，就取中間值4%，那麼300萬就需要支付12萬元的契稅。

2.印花稅，一般是購房總價的萬分之五。這個比較少，那麼300萬的全款房需要支付1500元。

3.大修基金，大多數地方是2%，那麼300萬的購房全款就需要支付6萬元的大修基金。

4.交易手續費，一般要根據面積，按照100平來核算，需要支付300元。

5.房屋登記費以及工本費等合計差不多100元。

這樣費用總和：181900元。

二、如果是按揭買房，那麼費用會更多。

除了限售的5年需要支付每月按揭費用，這樣投資資金的時間成本會更高，而且房子的總價就會更多，其他雜費也相應會更多，而且按揭購房賣出，還需要支付評估費、保險費、公證費、抵押登記費等。

眾多費用總結下來，很明顯按揭買房的費用會更多，肯定會超過18.19萬。

第三、房子賣出的時候賣方還需要繳納一系列的費用。

目前房屋買賣市場，主要是買方承擔所有的費用，所以賣方不用再繳納契稅，增值稅等費用。

但是需要繳納個人所得稅：

具體：個人所得稅=（成交價-購房成本）*20%

當然如果降價賣，投資虧本是不需要繳納的，但是投資是盈利的，也就是賣出房價相對於購房成本有收益，那麼需要繳納個人所得稅。

綜上，算上資金的時間價值、以及買房和賣房的一系列成本，成本至少超過93.19萬。

（75萬+18.19萬=93.19萬）

也就是5年後至少需要賣到393.19萬以上，題主才能算得上保本。

侯哥財經

300萬投資一套房子，限售五年後賣出，需要賣到多少價位才能保本。如果是投資房地產的話，應當算一筆賬。首先，300萬購買銀行理財產品年收益可以達到5%左右，按5%計算，5年的收益是15萬元。如果你購房是按揭貸款的話，每年的貸款利息也將近5%，如果你首付60萬，還需要貸款240萬，需要支付貸款利息12萬，再加上各種稅費15萬。如果算上通貨膨脹的話，每年有5%左右的通脹率，再加上15萬，共計是57萬。五年後你需要將房子賣到高於357萬才能保本。

現在的問題是，五年後的房價是漲是跌，五年後房子能否賣出去，按照目前的情況，目前我國的房價是在歷史最高位，這兩年房產稅就要出臺了，炒房時代結束了，再也沒有人會去投資買房了，再也沒有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，過去房子漲價是人為炒上去的，全民炒房炒地，現在沒有炒房的基礎了，接下來將要面臨的是過去大量的炒房者都需要賣房子，在這樣的情況下，未來幾年房價肯定是下跌的，而且現在已經形成了房價下跌的趨勢了，現在房子已經賣不動了，只有降價才能勉強賣得出房子，你現在300萬買的房子，五年後可能只能賣出200萬了，而且有可能還賣不出去，到時你怎麼辦？

筆者認為，現在不是投資買房的時候，中國投資炒房的時代已經結束了，現在投資炒房只有賠錢。那種還希望通過投資炒房賺錢的人只能是當房地產高位的接盤俠。無論怎麼算賬也擋不住房價下跌損失。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

金融學家宏皓教授

這個需要好好算一算。

如果按照當前得利率5.145%，首付3成，計算。首付需要105萬，貸款195萬，5年還款大概是64萬。

105萬首付+64萬總共支出了，169萬。本金還剩下179萬，於是這個房子的成本就變成了348萬元。

也就是說，五年後，你的房子必須賣348萬元才能保本，否則就會虧錢。

300萬買的房子，五年後還能否漲48萬元，漲幅大概在16%。

以目前，房地產市場的行情來看，如果一直限購限售下去，估計很難漲到16%。

即使漲價16%，你還是虧錢。因為，300萬元按照平均銀行理財4.3%的年利率，這五年利滾利，最後得到的金額是355萬元（300*1.043的5次方=355.17）。

這還不包括購房的契稅、五年來持有房屋的物業費、裝修成本等。

如果你打算房子拿五年就賣掉，大概率是虧錢的。

因此，磐點財經建議，如果房子不是自住，就不要再買了。房地產的黃金時代已經過去，它的漲幅已經追不上理財利率，這種投資是毫無價值的。

磐點財經

300萬投資一套房子，限售五年意思就是五年之後才能賣出，而你的問題就是五年之後要把這套房子賣出多少價位才能保本？這個問題要計算，然後統計才能知道答案。

第一種：假如你是全款購房的

假如300萬元按照銀行的五年期的大額存單利率來計算，300萬存民營銀行的大額存單利率在5%，五年時間總收入為：300萬*5%*5年=75萬元，五年時間300萬存銀行總收益為75萬元。

通過計算可以得出答案，如果你300萬是一次性投資一套房子，五年之後你最起碼要375萬元以上的價格才能保本，而且這375萬元賣房是淨收入，不承擔賣房的所有手續費（契稅、印花稅、維修基金、物業費、過戶費、其他雜費）；假如你還要分擔賣房手續費的話375萬都是虧本的，希望你知曉。

第二種情況：假如你是貸款購房的

根據貸款購房的話，購房款總體分為兩部分，其一就是首付3成，其二就是銀行貸款，而銀行的貸款是需要支付利息的，貸款利率不同最終所支付的利息是不同的。

假如300萬的房子，首付3成的話就是90萬的首付款，需要貸款210萬元，而這210萬元根據不同的貸款利率和還款方式不同就有不同的成本：

（1）計算貸款成本

如果貸款210萬元，貸款週期是30年，還款方式是等額本金，貸款利率是5.88%，在基準利率上浮20%，按照這種貸款利率進行購房。

如上圖，貸款210萬元，按照5.88%的貸款利率貸款30年，採用等額本息的還款方式，每個月還款金額是12429.00元，總還款金額是4474441.63元，總支付貸款利息是2374441.63元，這就是個人貸款情況。

（2）五年之後總還款本金是多少？

假如你按照每月還款金額12429.00元為準，五年時間的也就是也就是還了60期，每一期還款金額12429.00元，60期的總還款金額是：12429.00元*60期=745740元，也就是說你五年時間已經總共還款了745740元。

如上圖這是你提前還款的金額具體數額，假如你五年時間之後一次性還款的還，你在五年時間總共還款金額是745740元，其中還款利息是596961.2元；而在五年時間你真正還款的本金為：745740元-596961.2=148778.8元，這是你五年時間已經還款的本金。

假如你還要提前還款的話，在五年之後你一次性還給銀行從還款本金210萬元，還需要還款本金約為196.08萬元，當然這個本金已經包含了提前還款的違約金12429元，因為提前還款是需要支付一個月的違約金的。

（3）綜合以上數據可以結算五年後一次性還款的成本

假如你想要把這套房子的賣掉，你肯定要計算出你在這五年時間裡面所付出的所有成本，只有把這些所有成本都計算出來，得出總和就是你購買這套房的成本。

首付是：90萬元；

五年月供總金額為：745740元，約為74.58萬元；

五年後一次性還款總額約為：196.08萬元

購房五年時間你總共付出的成本是：90萬元+74.58萬元+196.08萬元=360.66萬元。

這就是你貸款購房，五年時間所付出的購房成本。

綜合以上兩種購房成本進行得出答案

通過以上兩種情況進行分析，300萬元投資一套房子，五年之後需要什麼價位才能保本呢？

（1）假如全款購房五年之後需要375萬元的價格才能保本；

（2）假如貸款購房五年之後需要360.66萬元才能保本；

當然這兩種情況都是屬於淨收入，也就是賣房不承擔稅費，假如要承擔稅費的話5~6萬元之間，也就是在房價之上再度增加5~6萬的稅費，比如契稅，印花稅，過戶費等等費用，這樣才是保本價格。

以上計算數據並非完全正確，僅供大家參考而已。

老金財經

現在全款投資房子是送錢血本無虧，貸款負債投資房子等於自殺，500萬投資一套房，5年後一分不值。

一，現在高房價擠出效應，已經讓經濟出現嚴重問題，只從2016房價大漲後，很多做企業實體都說，生意不好做了，陸陸續續不少企業，服務業裁員，減少規模，關門，破產發生。這個問題穩定房價不跌今天越來越嚴重，大家只要看幾個數據就知道了。

①老賴數據，老賴越來越多，現在1000多萬了，這些人都是做生意的生意不好做，債務一大推。

②返鄉潮，這個數據也很大，差不多1-2億依賴製造業的大量返鄉，這個數據還在變大。

③服務業，除了食品以外的其他消費數據，這個數據不增加不說，還在下滑，特別是服務業和實體，大家看一些昔日繁華的街道門店變倉庫了，街邊就藥店，飯店和奶茶店在哪裡聚聚支撐，我認識好幾個開店的2016後慢慢都沒有開店了，有的去賣保險有的回家了。

④結婚率和生育率，2億單身人口，生育逐年下滑。

⑤大學生就業率，大學喜歡造假，畢業時候就業率100%，都是蓋章蓋出來的，2016年後畢業大學生就業率估計不到50%。

二，通貨膨脹救房地產導致經濟更出現大問題，這個我們可以從豬肉漲價裡面看出來，由於豬肉大漲，帶動其他食品大漲，飯店也漲價，飯店都沒有吃了，泡麵消費增加，農貿市場火熱，這是社會倒退提現，這個就可以看出來，要是繼續漲下去。實體，服務業和企業日子會越來越艱難，更多人失業，內需更下滑，更多企業，實體，服務業關門，破產倒閉，更多老賴誕生，降息也沒用，沒有市場貸款來投資血本無虧變老賴，所以不要指望通貨膨脹給解決了，根本行不通。到時候房奴失業了就要斷供了，市場沒有人接盤，泡沫越來越高，那通貨膨脹加快了泡沫破滅。

劉貴剛mark

有300萬的人都是有錢人了，一個月一萬工資的人不吃不喝也得25年才能賺夠300萬。如果用這300萬去投資房子我認為認為五年後至少要賣400萬才算是保本，賣不夠400萬就算是虧錢。

300萬五年的銀行存款有多少呢！

銀行的私人銀行業務是600萬起步的，不過有300萬的資金去銀行存款基本上市可以享受所有的優惠政策的。比如經理接待，高級VIP等，如果是在地方性的小銀行存款300萬而且是存五年我想他們能給你5%的利率。那麼300萬的存款五年的利息收益就是：300*5%*5=75萬。無風險的銀行存款五年後就能獲得75萬的利息收益，如果是有風險的房產投資五年後賺不夠100萬那麼就是賠錢了。

比如我們河南的省會鄭州現在的房價大概在14000元/平左右，我們按1.4萬計算，那麼300萬可以買214平大小的房子，100平的可以買兩套。如果五年後每平能賣到1.9萬元，除去稅收啥的是可以賺錢的，而且比銀行存款收益要高，低於1.9萬那麼就有可能不如銀行存款了。而且這還是全款買房子的情況下計算的，如果是貸款那麼房價至少要在兩萬以上。

現在花300投資房子值得嗎？

我們都知道房價是16~17年之間漲起來的，而且一年多的時間房價就漲了一倍，15年的時候我們鄭州的房子均價也就7000元左右。剛大漲過後去花大資金投資房子肯定不是最好的選擇，房產投資週期長，資金大，而且還不好出手。如果是我我會選擇把這300萬資金分為三份，一份存在銀行作為流動性資金。一份購買銀行的短期理財產品，時間不要太長方便隨時更改投資策略。最後一份做風險投資，比如基金，股票等；選擇的金融股市場是最低迷的時候，這個時候投資金融產品五年後的收益大概率會超過銀行的定期存款，超過投資房產的收益。等金融市場再一次牛市開始的時候，才是你考慮要投資房子的時候。

投資觀

這完全是一道數學問題，你看我把題主的題目進行一番變化：

解這道題的關鍵就是計算從銀行獲得的收益是否大於租出去的租金。如果大於租出去的租金，大多少就需要在賣價上加多少。

我們就按照我設定的標準來計算一下：

年收益率4.5%，5年下來，300萬的的年收益為300萬*4.5%*5=67.5萬。

租金每月3000元，不空置，5年下來租金收入為：3000*5*12=18萬。

如果想要不賠錢，最終的賣價應該至少為300萬+67.5萬—18萬=349.5萬。

不得不說，5年下來，300萬的收益率不可能只有4.5%。無論是採用信託也好，複利理財也好，收益率都可能遠大於4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300萬的房子租金超5000元的都不在少數，再加上每年房租可能還要有漲幅。在這裡只是引入一個數字做簡單的計算，題主只要瞭解計算方法，套用當地當時的情況就可以了。

總結：

5年限售，這個詞對於投資來說並不友好。誰能知道5年後房價是漲是跌，5年後理財是3.0%還是5.0%？誰又能知道你的300萬會不會遇到更好的投資標的？總體建議是，如果投資，不建議；如果剛需，可以入手。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！有任何疑問或觀點隨時交流！

銀行研究僧

我來回答一下吧。

既然房子是打算用來賣出的，那就計算一下，這筆資金充分利用後的投資收益率如何吧。

1.300萬五年後值多少錢？

首先計算現在的300萬以後值多少錢，目前來說300萬算是比較高的一筆投資資金了，在銀行做大額存款收益大概在5%左右，但是如果去做一些券商資管集合產品，可能年化收益率可以達到7%左右。接下來呢，就按照每年年化收益7%計算投資收益的話，五年後300萬就會變成300*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07=420.7萬元。也就是說，5年後你的房子需要達到420萬左右才算“不虧”。

假設這五年來，你將房子拿出去出租，按照1.5%租售比計算的話，每年租金大概可以回收4.5萬元，5年的話大概回收23萬元，但是租房也會出現房客丟失的真空期，所以假設5年靠租房可以回收20萬的話，那麼也就是說5年後的房子至少需要400萬，才算“不虧”的投資。

2.五年後房子是漲是跌

<strong>我們知道近幾年“房住不炒”口號，喊得非常響亮，而全國各地配合度也很高，限售、限購、房貸利率上升等手段四面八法襲來，就是為了限制房價過快上漲。

根據58同城和安居客發佈的《2019年三季度樓市總結報告》內容來看，2019年1-8月，全國商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，住宅銷售面積增加0.6%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.9%。商品房銷售額95373億元，增長6.7%。住宅銷售額增長9.9%，辦公樓銷售額下降11.7%，商業營業用房銷售額下降12.8%。

總體來看，全國新房銷售面積和銷售金額還是同比增加的，只是增長幅度不大。從長遠的角度來看，一線城市由於人口始終保持淨流入的狀態，就回導致商品房供需不平衡，房價還是會保持一個比較溫和的上漲速度，如果你是在一線城市購房的話，投資回報率會高一點。如果不是一線城市的話，某些發展裡較強勁的二線城市也是可以考慮的，不過如果是一些比較普通的三四線城市，估計投資收益就要大打折扣了。

總的來說，如果選擇的是一線城市或者強二線城市的話，我認為投資收益應該還是不錯的，但是如果選擇三四線城市，可能還不如做理財呢。

<strong>

覺得我的回答有用的話，請點個贊或轉發吧

修行路上的韭菜

我們先計算絕對收益吧，看看你存銀行能有多少收益，從最高收益率來看，僅有華夏銀行和中信銀行的結構性存款預期利率最高能達到5%，其他多數在4%-5%之間。華夏銀行結構性存款產品預期利率最高為5.18%，中信銀行最高為5.1%。

按照5.1%的利率計算，300萬，五年後的總資產為300*（1+0.05）5次方，計算為382萬，注意這是一個複利的過程，即每年的利息可以參加下一年度的存款過程，加上房地產稅、維修基金、物業稅等等按15萬計算，你的出售價不低於397萬，才能持本。

如果說跑贏通脹呢，我們按8%計算，那麼同樣的過程計算為455萬。

如果和投資股票比較，按照滬深300指數基金的淨資產收益率12%左右，計算為543萬。

那麼對於實際中的貸款買房呢，這部分我們可以把投入的300萬元分成兩部分，一部分是首付，資金成本是自由資金，另一部分貸款資金成本是貸款利率，然後重新計算機會成本。

我這裡做一個展示。按照目前的貸款情況來看，按照二套房計算，目前國內二套房房貸利率普遍上漲20~30%，假設按照貸款利率6.1%計算，30%首付即90萬元。

這段話的意思是貸款部分的資金成本要比自由資金高，高多少呢，首套房利率按5%計算，二套房的利率高20%，也就是一個點。這個利率是基礎性的成本，會疊加在每一年的複利計算中。

按照通脹的標準計算，8%的收益率，計算最後的房子出售價應該是90*（1+0.08）5次方+210*（1+0.09）5次方+15=470萬，比不貸款的的455萬高出15萬。

我這應該是非常正點的分析了，如果對你有幫助，點個贊啊。

貧民窟的大富翁

目前很多城市出具的調控政策都是要求，房子必須要滿5年之後才可以交易，那麼滿5年的房子，需要多少的金額賣出去我們才能實現保本呢？由於題目中你未指明有無貸款，因此本題分析我們分為兩個部分：有貸款、無貸款、

無貸款

對於無貸款的情況，購買這房子的花費是300萬元的本金+公維金契稅物業費等（交易稅費一般是買家支付，我們不考慮）。公維金是按照平方以及建築層高決定的，本題沒有給出一個具體詳情，因此我們取個較普遍的數據2萬元，契稅第二套（你投資的一般都是第二套）90平以上的按2％的稅率徵收，300萬就是6萬元，在加上幾年的物業，也就說要賣房前，你要拿到證還要在花費10萬元左右的資金，你的總成本為310萬元。理論上是賣310萬元就沒虧，但這個是錯的，因為你沒買房，資金是可以產生利息的。

1、購房款300萬元，假設購買銀行理財5%，五年後本息合計：300*（1+5%）^5=382.88萬元。

2、各類稅費10萬元，由於現在賣的都是期房，所以這10萬元不是一開始就支付出去的，我們假設3年後交房時支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

所以這個房子出售前的真實成本為：382.88+11.025=393.905萬元，也就說5年後，你要賣的話，最少也要394萬元才可以保本。

PS：交房後，房子是可以出租的，但是考慮到出租你還有買基本的傢俱家電設備，如果3年後交房，只出租2年，可能租金還不夠家電的成本，因此就不考慮出租了。

有貸款

有貸款，跟貸款金額、還款期限、還款方式、利率有很大的關聯性，我們假設首付100萬元，貸款200萬元，等額本息還款方式，貸款利率為5.39%，期限30年，進行計算（大家可以根據自身的實際情況，套用下述計算方式）。

（1）100萬元首付款，以5%的理財計算，5年後本息合計為：100*（1+5%）^5=127.63萬元。

（2）各類稅費10萬元，依然假設3年後支出，因此在賣出前，這10萬元2年的本息合計為：10*（1+5%）^2=11.025萬元。

（3）200萬元的貸款，5年（60期），每期支付金額11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，雖然是分期支出的，但是這部分資金如果每期固定放在放在貨幣基金，算上利息，五年內本息合計到75萬元不是問題。

下圖數字第一列系每期支付的金額，第二、三列分別為每期歸還的本金及利息，最後一列系剩餘的本金數額。

也就是到賣出之前，你為這個房子已經付出了：127.63+11.025+75=213.655萬元，而5年後，這筆貸款的本金還剩餘184.65萬元（如上圖所示第60期的最後一列為剩餘本金），要賣出去之前，你還要把剩餘的本金結清，所以你實際要賣時，支付的總成本為：213.655+184.65=398.3萬元，也就說此時你要賣房子最少也要399萬元才不虧本。

總結

綜上所述，現在300萬元投資購買的房子，無論是全額支付還是貸款支付，5年後如果要不虧的話，基本上你要400萬元（考慮到計算的略微出入）以上的價格賣出，才算保本，所以賣房時，一定要計算清楚，不能夠簡單的說，我五年前300萬元買的房子，現在有人出360萬元，我就賣了，看上去似乎5年你賺了60萬元，但是如果考慮資金成本（沒買房，你的資金放在銀行裡照樣可以產生利息），你實際是虧的，所以賣房前要好好計算一番。

關鍵字: 賣出 房產 需要