房價連漲43個月,這個城市的走勢究竟有多神奇

房價連漲43個月,這個城市的走勢究竟有多神奇

拋個問題,不要思考和猶豫,一提到江蘇,你的第一反應會先想到哪個城市?


我猜你的大腦裡最先想到兩個城市:南京和蘇州。

不是南京在前,就一定是蘇州在前,這裡不是說省會南京不強勢,而是相較於民間對於“徽京”的戲稱,蘇州實在是太亮眼了。

亦或是,你會想到無錫、常州,畢竟蘇錫常對於江蘇和長三角來說,是緊密而不可分的。


再或者,會在我拋出問題的持續質問眼神下,想到江蘇正冉冉升起的新星:南通。

但其實江蘇還有很多城市一直都很低調,保持著向上發展的姿態和動力,也有著不俗的城市底蘊和實力。大有一副“誰無虎落平陽日,待我風山再起時。淺灘臥龍終得水,倒海翻江立乾坤”的堅韌氣勢。

比如說蘇北的“龍頭”老大,徐州。


說到這裡,一定會有人想從後臺跳出來,臉紅耳赤的指責我:你懂什麼,徐州在江蘇哪裡亮眼了?網上都說他是“丐幫幫主”。

你看,“蘇南牛逼論”的地圖炮和地域黑又急了。

來,我們今天就一起來看看這個倔強的蘇北“龍頭”,淮海經濟區中心城市,這些年是怎麼困境突圍的。


01

最近,有個同樣低調但卻足夠重磅的新聞引起了我們的注意。

就在前幾天,徐州與周邊九市簽訂了《淮海經濟區核心城市住房公積金貸款合作協議》,跨越了四個省份實現了公積金的互通互認互貸。


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注意,這裡不單單是跨市互通那麼簡單。

首次,跨越四省打通公積金互認互貸確實放眼全國都是史無前例的。

但這還不是最讓我震驚的。最讓我震驚的是,當我研究完下面這張地圖後,或許明白了他們真正想做什麼?

仔細看這張十城圖,不要考慮GDP、人口、交通等等因素,光從地理位置上來看,就會發現一個很有意思的現象。以徐州為中心,往外都是呈中心放射狀的。

什麼意思?特意給大家圈了個圖。


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這九個城市,除了濟寧都有一個同一個樣的特徵:都離自己的省會城市有著不近的距離,距離徐州卻很近。

光從地理位置上看,這個“帶頭大哥”徐州不得不當。

上世紀五六十年代,這九城的人如果打算遷移,第一考慮到的一定不是省會,而是徐州,這裡是距離老家最近最富庶的城市。

這九個城市幾乎都屬於各省的邊際處,享受不到省會城市的輻射帶動不說,就連現在如火如荼的“城市群”末班車也沒搭上。

往東湊不上長三角,往西擠不進中原城市群。

這幾個城市的市民也曾不止一次的自嘲過:“爹不疼娘不愛啊,俺們中部城市這麼悠久的歷史,繁華了上下五千年,現在都在吊車尾了”。

所以無論對於這四省,還是再上層的戰略層面,這裡必須要培養一個出“優等生”了。

城市對於抱團取暖的渴望,從來沒有如此急切過。之前還只是民間組織在呼籲,我們要抱團、要發展,但是未獲得戰略層面的支持,跨省的行政區劃藩籬牢不可破,諸多發展要素從省級層面都很難協調配置。

不破不立,破而後立。

終於,2018年11月,國務院批准國家發改委制定的《淮河生態經濟帶發展規劃》落地,標誌著江蘇、安徽、山東、河南等省共同參與的淮海經濟區建設正式上升為國家戰略。

“努力做到徐州之於淮海經濟區,如同上海之於長江三角洲”。時任徐州市委書記周鐵根在十三屆全國人大二次會議發言時,再次提到這句話。

這個淮海經濟區中心城市,從十城公積金互通伊始,真正意義上

開始發揮對周邊城市的人口虹吸效應。


02

那麼徐州的基本面情況到底怎麼樣呢?

作為重工業基地和資源型城市,提到徐州,各位應該和我一樣,第一想到煤炭,第二想到徐工。

過去的徐州因煤而興也因煤而困,資源枯竭也一度讓這座城市背上沉重的發展包袱。


我們再來看看轉型這些年,徐州的底子如何?



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2017年淮海經濟區地區生產總值(億元) 來源:徐州發佈


2017年,徐州實現地區生產總值6605.95億元,位列江蘇第6位。也就是說,除了蘇南富庶的五市,蘇北領頭羊的第一把交椅牢牢坐住了。

不僅是在蘇北,整個淮海經濟區,徐州的帶頭效應也愈發明朗。

相信看到這裡,又會有網友想跳出來:徐州有實力我承認,後面這幾個城市怎麼帶?

說真的,怎麼帶我不知道,這也不是我們應該考慮的問題,但是淮海經濟區已經邁出了第一步,對於徐州而言,還是一大步。

2018年徐州市常住人口880.2萬,相較於去年淨增長3.85萬,這個數字看起來不起眼,但是放眼江蘇,也僅次於省會南京,高於蘇州。

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這是什麼概念?

城市人口流動不穩定的大環境下,多個城市甚至有了人口負增長,城市搶人大戰在近幾年一度焦灼,作為蘇北的地級市,人口的淨增長竟然能夠超越蘇州???

那麼人從哪裡來?無疑是來自周邊幾個城市的佔比最高。加上近期的人才政策、公積金的互通,徐州對於周邊城市的人口虹吸效應還會持續加強。

還有,交通能級效應的疊加。


03

“彭城之得失,輒關南北之盛衰”。歷來是兵家必爭之地的徐州,也映射著徐州的優越地理位置。

素有五省通衢稱號的徐州,交通戰略地位是非常非常高的,

有俗語說“鄭州鐵路通世界,徐州鐵路通全國”。


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從上圖可以清晰的看出,呈“米字型”分佈的高鐵線路規劃,未來會把徐州構建成國內都首屈一指的綜合交通樞紐。

屆時,將與南京、鄭州、濟南、合肥4個省會構成“1小時城市圈”,3小時可達北京、上海、杭州、西安、武漢五大都市。

不僅如此,在內部也會加強區域交通同城化

在這方面徐州具體做了哪些努力?

從逐步取消區域內省道公路收費站,到梳理斷頭路,再到同時啟動並打通的多條城際高速公路、徐宿淮鹽城際鐵路、徐淮徐蕭城際公交,包括之後會逐漸落地的城際輕軌……

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交通利好接踵而至,剛在9月底,徐州地鐵1號線開通運營,與南京、蘇錫常並列成為江蘇地鐵第五城。

到2021年底,隨著2、3號線的同步開通,3條地鐵線將串聯徐州城,除了打破城市的交通邊際局面,也為周邊城市的加速融入奠定基礎。

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十一假期期間在徐州逛了一整圈,整個城市都在大開大建,相信逐漸被打通的不僅僅是交通,也是未來源源不斷的人流、物流,同時會推動淮海經濟區的區域一體化進程。

04

周邊城市源源不斷的人口湧入,那麼會對徐州的房地產市場帶來怎樣的衝擊呢?

我在國家統計局搜索了徐州一手房的關鍵詞,正好統計局9月份發佈了70城新建商品住宅銷售價格指數:

截止到統計的8月份,徐州新房價格已經連續上漲了43個月。其中環比漲幅0.9%,同比漲幅14.1%,均排在全國前15。


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對此我們也做了徐州近五年的二手房掛牌均價漲幅曲線

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和國內的其他城市一樣,在轟轟烈烈的“去庫存”、“棚改”背景下,2016至2017年,徐州房產市場迎來了一波大漲,之後進入到“慢牛”市場。

但是除了去庫存和棚改週期,支撐後續徐州房價連續上漲43個月(現在來說應該是44個月)背後的原因是什麼?

首先肯定離不開徐州不錯的城市基本面,淮海經濟區的敲定落地,修建地鐵的利好,以及對周邊城市人口的持續虹吸。

除了這些,我認為跟近幾年蘇南城市都在收緊限購政策也有關係。

沒有房票,即使有了房票也都外溢漲了一波,整體上車門檻大大提升。試問淮海經濟區域城市的購房者攥著錢到蘇南,最後無功而返,他們最後會選擇回到哪裡?

而這些需求,我認為短時間內不會減少。

為什麼?

在眾多城市開始收縮棚改工作的時候,徐州又進了住建部棚戶區改造工作擬激勵城市名單。

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另外相對而言,徐州整體的房價還算是親民的。拋開市中心核心地段均價2W+的房價不說,徐州的剛需上車門檻,均價在1W左右。畢業5年內的大專以上學歷還會補貼5%。

對於購房主力軍的淮海經濟區的90後,當長三角和蘇南城市的房價和門檻不太友好時,選擇在徐州置房會成為他們的首選託底。

這還不包括周邊非常遼闊的縣城和農村下沉市場。

05

說了這麼多,最後總結下4點對徐州的未來預期和建議

1.看好徐州的城市基本面,利好會持續釋放,淮海經濟區太需要一個“帶頭人”了。

2.徐州的調控力度沒有放鬆

,房價在短期內觸頂,整個徐州今年的一手房供應量很足,而且近期的土拍溢價率很低,未來幾年除非有大的政策利好,會一直保持在持穩或微漲面。甚至於近期房企融資收緊的大環境下,徐州很多項目開始優惠折扣出現陰跌,剛需很友好,投資客就別來了。

3.遠了不說,徐州未來十年的發展步子是“東進南拓”,除了核心區域的學區房,跟著政策利好走,是最保底的。

4.如果你在一線、新一線城市工作,摸不準未來是否在這些城市置業,選擇在徐州這些二三線城市購房作為託底,千萬先別輕易用掉自己的首房首貸資格,想辦法借用父母或直系親屬的資格上車。

碼這篇文的時候,聽到了《大碗寬面》這首歌,我想到了徐州也有盛名的大碗板面,味道的確不錯。歌詞很符合此時的情境:“何必針鋒相對,千萬別虛榮心作祟,真心話,這大碗寬面也很貴”。

確實,一直以來很多人對蘇北城市帶有固有偏見的人,滿滿的優越感。或許是時候該收起大家以往的認知了。

時代在變,城市格局也早已發生了翻天覆地的變化。

最後借用魯迅先生的一句話結尾:

“願中國都擺脫冷氣,

只是向上走,

不必聽自暴自棄者流的話”。

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