拋個問題，不要思考和猶豫，一提到江蘇，你的第一反應會先想到哪個城市？
我猜你的大腦裡最先想到兩個城市：南京和蘇州。
不是南京在前，就一定是蘇州在前，這裡不是說省會南京不強勢，而是相較於民間對於“徽京”的戲稱，蘇州實在是太亮眼了。
亦或是，你會想到無錫、常州，畢竟蘇錫常對於江蘇和長三角來說，是緊密而不可分的。
再或者，會在我拋出問題的持續質問眼神下，想到江蘇正冉冉升起的新星：南通。
但其實江蘇還有很多城市一直都很低調，保持著向上發展的姿態和動力，也有著不俗的城市底蘊和實力。大有一副“誰無虎落平陽日，待我風山再起時。淺灘臥龍終得水，倒海翻江立乾坤”的堅韌氣勢。
比如說蘇北的“龍頭”老大，徐州。
說到這裡，一定會有人想從後臺跳出來，臉紅耳赤的指責我：你懂什麼，徐州在江蘇哪裡亮眼了？網上都說他是“丐幫幫主”。
你看，“蘇南牛逼論”的地圖炮和地域黑又急了。
來，我們今天就一起來看看這個倔強的蘇北“龍頭”，淮海經濟區中心城市，這些年是怎麼困境突圍的。
01
最近，有個同樣低調但卻足夠重磅的新聞引起了我們的注意。
就在前幾天，徐州與周邊九市簽訂了《淮海經濟區核心城市住房公積金貸款合作協議》，跨越了四個省份實現了公積金的互通互認互貸。
注意，這裡不單單是跨市互通那麼簡單。
首次，跨越四省打通公積金互認互貸確實放眼全國都是史無前例的。
但這還不是最讓我震驚的。最讓我震驚的是，當我研究完下面這張地圖後，或許明白了他們真正想做什麼？
仔細看這張十城圖，不要考慮GDP、人口、交通等等因素，光從地理位置上來看，就會發現一個很有意思的現象。以徐州為中心，往外都是呈中心放射狀的。
什麼意思？特意給大家圈了個圖。
這九個城市，除了濟寧都有一個同一個樣的特徵：都離自己的省會城市有著不近的距離，距離徐州卻很近。
光從地理位置上看，這個“帶頭大哥”徐州不得不當。
上世紀五六十年代，這九城的人如果打算遷移，第一考慮到的一定不是省會，而是徐州，這裡是距離老家最近最富庶的城市。
這九個城市幾乎都屬於各省的邊際處，享受不到省會城市的輻射帶動不說，就連現在如火如荼的“城市群”末班車也沒搭上。
往東湊不上長三角，往西擠不進中原城市群。
這幾個城市的市民也曾不止一次的自嘲過：“爹不疼娘不愛啊，俺們中部城市這麼悠久的歷史，繁華了上下五千年，現在都在吊車尾了”。
所以無論對於這四省，還是再上層的戰略層面，這裡必須要培養一個出“優等生”了。
城市對於抱團取暖的渴望，從來沒有如此急切過。之前還只是民間組織在呼籲，我們要抱團、要發展，但是未獲得戰略層面的支持，跨省的行政區劃藩籬牢不可破，諸多發展要素從省級層面都很難協調配置。
不破不立，破而後立。
終於，2018年11月，國務院批准國家發改委制定的《淮河生態經濟帶發展規劃》落地，標誌著江蘇、安徽、山東、河南等省共同參與的淮海經濟區建設正式上升為國家戰略。
“努力做到徐州之於淮海經濟區，如同上海之於長江三角洲”。時任徐州市委書記周鐵根在十三屆全國人大二次會議發言時，再次提到這句話。
這個淮海經濟區中心城市，從十城公積金互通伊始，真正意義上
開始發揮對周邊城市的人口虹吸效應。02
那麼徐州的基本面情況到底怎麼樣呢？
作為重工業基地和資源型城市，提到徐州，各位應該和我一樣，第一想到煤炭，第二想到徐工。
過去的徐州因煤而興也因煤而困，資源枯竭也一度讓這座城市背上沉重的發展包袱。
我們再來看看轉型這些年，徐州的底子如何？
2017年淮海經濟區地區生產總值（億元） 來源：徐州發佈
2017年，徐州實現地區生產總值6605.95億元，位列江蘇第6位。也就是說，除了蘇南富庶的五市，蘇北領頭羊的第一把交椅牢牢坐住了。
不僅是在蘇北，整個淮海經濟區，徐州的帶頭效應也愈發明朗。
相信看到這裡，又會有網友想跳出來：徐州有實力我承認，後面這幾個城市怎麼帶？
說真的，怎麼帶我不知道，這也不是我們應該考慮的問題，但是淮海經濟區已經邁出了第一步，對於徐州而言，還是一大步。
2018年徐州市常住人口880.2萬，相較於去年淨增長3.85萬，這個數字看起來不起眼，但是放眼江蘇，也僅次於省會南京，高於蘇州。
這是什麼概念？
城市人口流動不穩定的大環境下，多個城市甚至有了人口負增長，城市搶人大戰在近幾年一度焦灼，作為蘇北的地級市，人口的淨增長竟然能夠超越蘇州？？？
那麼人從哪裡來？無疑是來自周邊幾個城市的佔比最高。加上近期的人才政策、公積金的互通，徐州對於周邊城市的人口虹吸效應還會持續加強。
還有，交通能級效應的疊加。
03
“彭城之得失，輒關南北之盛衰”。歷來是兵家必爭之地的徐州，也映射著徐州的優越地理位置。
素有五省通衢稱號的徐州，交通戰略地位是非常非常高的，
有俗語說“鄭州鐵路通世界，徐州鐵路通全國”。
從上圖可以清晰的看出，呈“米字型”分佈的高鐵線路規劃，未來會把徐州構建成國內都首屈一指的綜合交通樞紐。
屆時，將與南京、鄭州、濟南、合肥4個省會構成“1小時城市圈”，3小時可達北京、上海、杭州、西安、武漢五大都市。
不僅如此，在內部也會加強區域交通同城化。
在這方面徐州具體做了哪些努力？
從逐步取消區域內省道公路收費站，到梳理斷頭路，再到同時啟動並打通的多條城際高速公路、徐宿淮鹽城際鐵路、徐淮徐蕭城際公交，包括之後會逐漸落地的城際輕軌……
交通利好接踵而至，剛在9月底，徐州地鐵1號線開通運營，與南京、蘇錫常並列成為江蘇地鐵第五城。
到2021年底，隨著2、3號線的同步開通，3條地鐵線將串聯徐州城，除了打破城市的交通邊際局面，也為周邊城市的加速融入奠定基礎。
十一假期期間在徐州逛了一整圈，整個城市都在大開大建，相信逐漸被打通的不僅僅是交通，也是未來源源不斷的人流、物流，同時會推動淮海經濟區的區域一體化進程。
04
周邊城市源源不斷的人口湧入，那麼會對徐州的房地產市場帶來怎樣的衝擊呢？
我在國家統計局搜索了徐州一手房的關鍵詞，正好統計局9月份發佈了70城新建商品住宅銷售價格指數：
截止到統計的8月份，徐州新房價格已經連續上漲了43個月。其中環比漲幅0.9%，同比漲幅14.1%，均排在全國前15。
對此我們也做了徐州近五年的二手房掛牌均價漲幅曲線
和國內的其他城市一樣，在轟轟烈烈的“去庫存”、“棚改”背景下，2016至2017年，徐州房產市場迎來了一波大漲，之後進入到“慢牛”市場。
但是除了去庫存和棚改週期，支撐後續徐州房價連續上漲43個月（現在來說應該是44個月）背後的原因是什麼？
首先肯定離不開徐州不錯的城市基本面，淮海經濟區的敲定落地，修建地鐵的利好，以及對周邊城市人口的持續虹吸。
除了這些，我認為跟近幾年蘇南城市都在收緊限購政策也有關係。
沒有房票，即使有了房票也都外溢漲了一波，整體上車門檻大大提升。試問淮海經濟區域城市的購房者攥著錢到蘇南，最後無功而返，他們最後會選擇回到哪裡？
而這些需求，我認為短時間內不會減少。
為什麼？
在眾多城市開始收縮棚改工作的時候，徐州又進了住建部棚戶區改造工作擬激勵城市名單。
另外相對而言，徐州整體的房價還算是親民的。拋開市中心核心地段均價2W+的房價不說，徐州的剛需上車門檻，均價在1W左右。畢業5年內的大專以上學歷還會補貼5%。
對於購房主力軍的淮海經濟區的90後，當長三角和蘇南城市的房價和門檻不太友好時，選擇在徐州置房會成為他們的首選託底。
這還不包括周邊非常遼闊的縣城和農村下沉市場。
05
說了這麼多，最後總結下4點對徐州的未來預期和建議：
1.看好徐州的城市基本面，利好會持續釋放，淮海經濟區太需要一個“帶頭人”了。
2.徐州的調控力度沒有放鬆 ，房價在短期內觸頂，整個徐州今年的一手房供應量很足，而且近期的土拍溢價率很低，未來幾年除非有大的政策利好，會一直保持在持穩或微漲面。甚至於近期房企融資收緊的大環境下，徐州很多項目開始優惠折扣出現陰跌，剛需很友好，投資客就別來了。
3.遠了不說，徐州未來十年的發展步子是“東進南拓”，除了核心區域的學區房，跟著政策利好走，是最保底的。
4.如果你在一線、新一線城市工作，摸不準未來是否在這些城市置業，選擇在徐州這些二三線城市購房作為託底，千萬先別輕易用掉自己的首房首貸資格，想辦法借用父母或直系親屬的資格上車。
碼這篇文的時候，聽到了《大碗寬面》這首歌，我想到了徐州也有盛名的大碗板面，味道的確不錯。歌詞很符合此時的情境：“何必針鋒相對，千萬別虛榮心作祟，真心話，這大碗寬面也很貴”。
確實，一直以來很多人對蘇北城市帶有固有偏見的人，滿滿的優越感。或許是時候該收起大家以往的認知了。
時代在變，城市格局也早已發生了翻天覆地的變化。最後借用魯迅先生的一句話結尾：
“願中國都擺脫冷氣，
只是向上走，
不必聽自暴自棄者流的話”。
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