50計劃

房子是用來住的，不是用來炒的。風水輪流轉，10年河東，10年河西。

如果說從2009年至2019年這10年間，是開發商發財交運的10年，那麼從現在開始起，未來的10年就是窮人翻身買房的10年。

或許有人會反駁我說:現在地價這麼高，人工費這麼貴，房價能下跌嗎？

我要說:彆著急，地價雖高，人工雖貴，你知道房子的利潤有多高嗎？

有一個開發商8年前在我的老家買了400畝地，一期蓋起了6層洋房，當時對外開盤價格3200一平。到了6年以前開了第二期，5000多一平。到了3年以前開了第三期，6000多一平。去年開了第四期7500一平。

同樣的地價，3200的時候掙錢，到了現在7500更是掙錢，你想想利潤有多大就可想而知了。

放心吧，房子不會跌價，房子是最保值的商品。這句話肯定是大多數人的想法。

我說也是，在房子是稀缺商品的時候，它的確是最有保值潛力的，可是現在它在一些地方，偏偏就開始不是稀缺商品了。

君不見一片片高樓大廈拔地而起，到了夜間，黑咕隆咚，陰森可怕，說它是鬼城不吉利，說它是空城一點不過分。

有一個同事是個賣房的，一個客戶和她說，真他媽叫你坑死了，當時你說這小區將來人氣會旺，結果現在一棟樓就住了兩戶人家，東單元6樓是我，西單元二樓是一個老太太。到了夜間嚇死個人。上去就不敢下來。

同事問他，你怎麼不叫你老婆和你一起來做伴？

客戶說:別提了，老婆剛來住兩天，第三天晚上，我下班晚，她一個人上樓，由於樓道里沒有電燈，一隻老鼠從樓道里竄了出來，把她嚇得一下子碰到了牆上，額頭上起了一個大包，她一氣之下，回鄉下去住了，堅決不回來了。

同事聽了，無言以對。

有知名專家說，中國現在建的房子夠44億人住，現在全國大人小孩算上14億人，30億人的空置房，而且現在開發商還在繼續拿地－蓋房－出售，再拿地－再蓋房－再出售，沒完沒了了。

現在的房地產形勢是，有房的好多套，住不了，沒房的，砸鍋賣鐵也買不起一套房。房價上漲？等著吧！

老祖宗說過，物極必反，盛極必衰。這可是恆古不變的真理！多少代人總結出來的經驗，不可能到了房子身上就不靈驗了吧。

大家想想，城市棚戶區改造，農村合併蓋樓房，將來那一家不得好幾套房，再加上未來房產稅的出臺，房子持有成本的增加，它有價格繼續上漲的動力嗎？答案是:沒有，即便是有，也是宛如一個要死的病人出現的迴光返照。

社會上任何一種事物的發展都是循環輪迴的，太平盛世，經濟形勢大好的時候，房子是增值的，經濟下滑的時候，房子多了甚至會放在手裡成了累贅，賣不好賣，租又租不出去，養又養不起。東北地區的一些城市就是例子。

風向變了，要學會拐彎，我不能說未來房價全是下跌的，但是肯定會慢慢的迴歸理性，最終回到與老百姓的收入相適用的軌道上來。

中央的決策者面對全國人民的承諾是守信的，房住不炒的理念已經深入人心，現在很多的城市房價都開始了價格鬆動，晚降不如早降，早降早回款，早降多賣房。明智的開發商也意識到了這一點，死撐硬抗不降價，是和自己過不去。

青島的房地產行業，已經打響了降價促銷的第一槍，降價行動在路上……

京漂追夢人

房價不斷上漲的今天，相比之下大多數老百姓的收入確實顯得力不從心！稍微猶豫那麼手裡的全款就可能變成首付！

首先我們要明確買房最佳時間是什麼時候，房價什麼時候會突然發力！一般來說，每當城市有重大利好消息放出時，房價就有可能出現上升！ 以成都為例，2016年成都確定為國家中心城市，當年房價就開始上升，很多剛需猶豫不定的時候，手裡的全款就變成了首付！所以，如果你所在的城市剛經歷過了大漲，價格又在橫盤期，自己又是剛需的話，那麼現在入手就是最佳時機！所以是不是買房最佳時機，要根據自身和所在城市發展情況而定哦！

其實現在買房子就屬於最佳時機，因為現在國家開始管控房價，現在的房價趨於平穩，但是我國畢竟是一個房產大國，所以房價不會降的特別的厲害，當你還在觀望的時候，可能以後的房價就會上升。

特別是對於炒房的人，現在國家對於手裡有很多的房子的人是有嚴格把控的，他們就需要繳納很多的房產稅，所以就急於出手，這個時候我們買的房子可能價格就會合理一點！

成都房接觸

“今天的全款，就是明天的首付款”說的是趕緊買房，看多；買房最佳時機成為歷史，看空。

就目前而言，買房最佳時機已過，成為歷史！

國家“房住不炒”政策執行力度空前嚴格，已經堵死每次貨幣寬鬆流資金向房地產的漏洞，中小房地產商已紛紛陣亡，大點的開發商減少拿地或者不拿地了，裁員，整個國家走在“去房地產化”路上。

再看看供應量，據瞭解，我國現在建的房子夠44億人住，房子巨量供大於求！按照價值規律，應該降價才對呀，房子是商品，為什麼違背價值規律？原因很簡單，現在我國經濟發展，暫時還不允許房價暴跌，但是經濟轉型完成，房地產這個“夜壺”將失去過渡性利用價值，到時候國家一放手，巨量的房子供應波濤洶湧，“房子如蔥”是很靠譜的預言！

第三，國家經濟增長強勁時，房子是增值的，很多人贏得“紙面財富”，經濟下滑的時候，房子多了甚至會放在手裡成了累贅，賣不好賣，租又租不出去，養又養不起。這時候，房地產完全放開了，你將看到很多真相！

綜上所述，房子只漲不跌成為歷史，未來房價總體下跌，或者陰跌成為常態。

杞子酒

“今天的全款就是明天的首付。”這是對房價高速上漲時期一種誇張的描述，在過去的十年中，房價確實漲幅驚人，從2008年到2018年這，房價上漲了10倍左右，如果你當時手裡有錢不買房，第2年真的有可能僅夠首付款了。

按說房價高速上漲不是一種正常的現象，但是，在當時的歷史環境下，房價上漲幾乎成為不可逆轉的趨勢。雖然都喊著要控制房價，很多人也相信房價不可能一直漲下去，但是現實卻很無奈，房價一直是“沒有最高，只有更高。”

記得當時只有任志強不斷的告誡大家：房價還會漲，再不買房就永遠也買不上房子了。 為此，他還獲得了“任大炮”的美譽。有人認為他是房地產企業的老總，說這話是為了忽悠大家買房子，但是實踐證明，他每次的預言總是對的。

現在國內的經濟環境已經發生了非常大的變化，房產過熱現象已經對國民經濟產生了較大影響。為此國家決定，不把房地產作為短期刺激經濟發展的手段，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，我國房價調控政策開始發揮作用。

從2018年下半年開始，房價逐漸趨向平穩，有些地方甚至出現了環比下降的現象。我們小區的二手房價格和去年相比下降了1000元左右，成交速度也明顯變慢，新建樓房價格雖然沒有下降，但是很多也在採取一些變相促銷措施。

從目前情況看，房價已經從高速上漲期轉向價格盤整期，從國家統計局公佈的70個大中城市房價銷售價格指數情況看，2019年9月房價同比增幅為10%左右，部分城市房價增幅低於5%，這包含了2018年房價上漲的階段。

如果房價同比增幅低於5%，投資買房就沒有什麼意義了。房產作為最佳投資品的時代也就結束了。

互金直通車

用“今天”和“明天”來形容，我覺得過於標題黨了！沒這麼誇張。但是，如果用十年前和十年後，倒是的確如此。

15年，我全款買房，一共140萬，而如今房價漲了60%，也就是140萬房產目前價值220萬。如果說“全款”等於今天的首付，的確過於標題黨和扯淡！220萬就算首付30%也就是66萬，僅僅相當於15年房價的50%不到。

而之所以從“十年”的角度來看，是因為這“十年”是房價上漲最快的“十年”，而之後的十年是否和之前的“十年”一樣？應該說可能性不是太大。畢竟，十年前的經濟規模，房產數量規模，新增人口規模，以及城鎮化率都完全不在一個層次上。

如果說對於未來十年房價影響最大的，應該不是房產供求關係本身，而是貨幣購買力貶值的風險。如果假設未來我國貨幣購買力沒有保持此前以及十年前後的貶值速度，那麼，未來，房產價格的漲幅能夠跑贏通脹年化水平，即每年6-7%就已經非常客觀了。難以再出現十年期間全國平均漲幅150-300%的水平。

假設，未來，果真房價繼續保持這個“十年”的漲幅速度，後果大家都可以物料得到，那就是經濟的垮塌和崩潰，應該說，誰也不希望這個結果出現，誰都想避免這個結果出現。

儘管，促使房價持續上漲的根本原因——貨幣超發和土地財政，至今尚未改善和徹底扭轉，但是，從國家經濟層面和社會的穩定層面來看，都不會允許這樣的結果再次出現！

屠龍刀fei0598

這題竟然是個歷史題，難道真的以為最佳購房時機已成為歷史？我認為過去10年的房價上漲，並不代表未來沒有更好的買房機會了。未來房地產行業將會進入到一個漫長的蕭條時期，在這時期裡房價下跌是必然的。

通過最近看到很多大佬拋售房產，上市公司拋售房產，開發商在某些城市大降價出售商品房，還有很多炒房客寧願虧本也要賣掉房子。

一二線城市的房價從2014年開始加速上漲，2015年速度進一步加快，然後2016年速度減慢，2017到2019年，房價基本漲不動了。有些小區最近兩三年房價不但不漲反而有些下跌了。比如我的所在的小區，2016年房價已經到達每平5.4萬元左右，可是現在賣出去的房子很多成交價就是每平5.1萬元左右。

三線以上城市，房價基本上是2017到2018，這兩年大幅上漲，漲幅遠超一二線城市。比如我老家貴港2018年房價漲幅30%左右，而深圳房價漲幅3.8%左右，是深圳的差不多9倍。 可是2019年，無論是一二線城市還是三線以上城市，大家的表現基本一致，就是漲不動了。

大家都在高位橫盤震盪，久盤必跌，對於即將到來的2020年，我認為房價就是以下跌為主。 那麼未來房價會下跌多少呢？這個不同城市不一樣，一二線城市幅度不會太大，估計就在5%左右。而三線以上城市，尤其是供過於求的城市，如果現在房價是當地收入水平3倍以上，那麼跌幅應該會比較大，預期是10%以上。

綜上所述，我個人預測未來，全國房價應該是普遍下跌的，既然下跌那麼當跌到一定程度，購房的好時機就會出現了。回想起2009年，深圳房價普遍下跌了30%多，然後很多人抄底都賺了。所以未來不排除會再次出現2009年的機會。

月牙亮投

溯源觀點：買房的最佳時機的確已經過去了。

我們來看幾組數據就一目瞭然。

1、70個大中城市新建商品住宅價格

2010年之前，房價一直處於上行週期，直到2011年9月迎來拐點，房價開始調整，僅僅10個月之後的2012年再次進入上行週期，這一次的調整也是第一輪房地產宏觀調控，效果甚微，上漲下跌基本持平。到2014年4月，房地產迎來第二次調控，這次調整幅度較大，到2016年房價再次上行，隨後房住不炒，限購限貸出臺，摁住了上漲趨勢。去年8月到今年2月，房價微幅下調後上漲，不過僅僅持續到5月，然後從5月到現在連續6個月回落。從上圖過去十年房價走勢看，最佳的時間在2012初和2014年末。當前房價很明顯的下行週期，顯然不是最佳時間。

2、全國商品房銷售面積

從1998年開始，房價上漲第一次是2002年到2007年，房改疊加我國進入WTO,製造輸出，人民收入提高所致。2007年到2008年短暫下跌，2009年到2013年明顯上漲，只不過上漲力度和幅度變小，2014、2015兩年穩定未跌，2016年和2017年溫和上揚，2018年橫向運行，今年小幅下跌。從整個趨勢來看，房價明顯進入了高位整理期，隨後的下跌是大概率事件。

總結：從70個大中城市新建商品住宅價格和全國商品房銷售面積來看，房價明顯進入了拐點，是否大幅下跌不得而知，但是不是最佳買房時刻這是肯定的。

我是溯源歸一，極簡投資踐行者！

溯源歸一

“今天的全款，就是明天的首付款！”這個說法雖然存在誇大事實的成分，對過去10年全國各地房價漲幅情況也不一定都適用。但真實反映了過去10年全國房價快速上漲的客觀現象，在價格漲幅上也完全超出了很多人心裡預期！

這種現象還能不能再出現？最佳買房時機是不是已經成為歷史？小菜認為這種房價行情隨著樓市拐點到來，很難再出現了！已經成為歷史！但最佳買房時機還可能會再有！！！！

雖然已經是一種歷史現象，但不妨礙我們去研究、總結這種價格現象，併合理預期未來房價走勢，為大家投資房產提供有益參考。

小菜所在小區10年房價發展情況

小菜所在小區體量比較大，是本地乃至西南地區最大小區，佔地3800畝，總建築面積480萬平米，有23400套住房，常住人口7萬以上，相當於部分縣級城市常住人口數量。

2005年4月開盤，2007年6月交房，開盤價2500元/平米起，2009年均價在6166元/平米，2018年底房產均價12580元/平米，10年房價翻了一翻。

【統計數據來源於安居客網，以每年12月1日作為當年房價參考值】

以最小的104平米戶型為例，2009年全款購房需要支付約62萬，到2018年底房價上漲到約130萬；那麼首付3層的話，需要支付39萬，佔10年前總房款的63%。

因此，以小菜小區房價看，10年前的全款，在10年後買同戶型，首付款需要消耗掉全款的63%，還真不至於“昨天的全款，就是今天的首付款”。

雖然小菜所在城市是弱一線城市，所在小區是中檔小區，僅僅通過一個小區的房價走勢去評判全國房價走勢的全貌，顯得說服力有些不足；但是，小菜以點帶面分析，還是能見全國房價漲幅的“一斑”哦！

什麼是最佳買房時機？

小菜進一步分析本小區15年時間內房價發展走勢，05年開盤房價2500元/平米，到2009年底房價6166元/平米，2017年底房價9975元/平米，2018年底12540元/平米。

第一次房價跳躍期，2005-2009年，用時4.5年，單價從2500元上漲到6166元，翻了約2.5倍。還是以開盤時104平米戶型為例，開盤總價26萬，4.5年後上漲到約64萬；此時的首付款19.2萬佔全款的73.8%；

第二次房價跳躍期，2009-2017年，用時9年，中間房價是波動的，並沒有一路上漲。房產單價從6166元/平米上漲到9975元/平米，上漲幅度1.6倍。104平米戶型房價漲到103.7萬，首付款佔比49%；

第三次房價跳躍期，2017-2019年，用時2年，一路上漲，房產單價從9975元上漲到12540元/平米，漲幅1.3倍。104平米戶型房價漲到130萬，首付款佔比37.6%。

從三次房價跳躍期數據，可以分析得出以下結論：

1.“今天的全款，明天的首付款”在三個房價跳躍期都不適用，但房價漲幅確實很高。

2.第一次房價跳躍期耗時短，總漲幅最大，總收益最高，總門檻最低，是投資房產不折不扣的最佳時機！年均收益率32.3%！但此時醒悟的人很少，基本都在忙各自的事情。

3.第二次房價跳躍期耗時最長，總耗時9年，年均漲幅6.89%；而統計數據顯示這幾年的平均通脹率7.53%（2018年M2同比增速14.46%，GDP同比增速6.93%），意味著這9年投資房產沒有跑贏通脹率。

房價除了在9年沒有跑贏通脹率外，還有一個很有意思的問題。2010年-2015年，全國房價橫盤！（各個城市房價發展水平不一，橫盤時間和效應會有略微差異。）

眾所周知，2008年為應對經濟危機，國家投入4萬億刺激市場，直接造就了第一輪房價跳躍。

到2010年4月，針對樓市發展過快，房價上漲過快，國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年1月國務院再度推出“新國八條”，要求執行差別化信貸政策，二套房首付不低於60%，貸款利率不低於基準的1.1倍，希望進一步遏制房價過快上漲。

在嚴厲的宏觀調控政策下，出現了為期5、6年的房價橫盤期，這就直接導致第二次房價跳躍期被延長到9年，也直接導致房價上漲速度6.89%沒有跑贏通脹率7.53%。

因此，在第二次房價跳躍期內投資房產就不是最佳時機，甚至是不划算的投資品。

4.第三次房價跳躍期用時最短，但收益很高，年均收益12.7%，踩到這個投資點的也是最佳時機。

對未來投資房產的借鑑意義

從上面的分析我們可以明確幾個重要事實，並可以得出有益參考：

第一、住房市場是不完全自由市場，不能完全適用經濟規律去判斷樓市發展前景。政策對房價影響是很大的，08年經濟危機4萬億投入救市，刺激了房價大幅上漲；而2010和2011的新國八條，又將樓市打入近5、6年的橫盤期；之後由於棚改和去庫存需求，鬆綁了樓市，造就了第三輪樓市上漲；現在棚改和去庫存目標完成，再次進入橫盤期。

第二、樓市在長期橫盤過後，可能會迎來最佳買房時機。而這個時機期限很短，留給投資人反應和判斷的時間很短，因而能抓得住的人就很少！因此，2018年底樓市進入橫盤期後，未來也可能會出現像2017-2018年的情況，出現最佳買房時機！！！！但投資期可能更短！

第三、樓市在橫盤期內，不宜繼續投資房產。從第二個房價跳躍期分析可見，這期間投資房產是對沖了通脹率，對有合適投資項目的人來說是吃虧的。

因此，房價大幅上漲的行情不會再有了，“今天的全款，就是明天的首付”在過去是不準確的，在未來也不適用。但是，最佳買房時機還可能會有！！！

房壇法菜

從過去10年與未來10年相比確實是最佳買房時機已經成為歷史了;未來10年之內不可能還會出現“今天的全款，就是明天的首付款， 首付款又變月供款”，最佳買房時代一去不復返。

（1）現實生活的情況

就拿我現在身邊與周邊的情況來看，買得起房的其實已經買了，而且手中都有一兩套，三四套房的現象，買不起房的始終買不起，就連首付款都沒有，現在的房價連買房想都不敢想，這就是當前一種普遍現象。

再來就是我周邊的小區，小區花園以及廣場看不到幾個人。就晚上來看，小區內的開燈的房子是非常少，看上去星星點火一樣，這裡一戶那裡一戶開燈的。一棟樓入住率有一半的都是算非常高的，其實很多都是一棟樓十戶八戶人在居住，這種現象相信也是非常普遍的。

（2）當前樓市的現象

從我現實生活當中看到的這兩種現象可以說明兩點:

其一:現在房價過高了，讓很多真正剛需的人可望不可即，想買買不起了。

其二:房子空置率太高了，入住率太低了，房子嚴重過剩，房子不住就是沒有價值的房子。

當然現實生活當中除了這兩種現象之外，充分說明房價過高，房子過剩之外，就連國家也是已經認可了現在樓市的嚴重性。

（3）房子的定位

現在國家已經給房子做出了明確定位“房子用來住的，不是用來炒的”！這個房子定位出來，已經非常明確了，未來的房子不會再度出現瘋狂炒作的現象。

最明顯的例子就是10月8日起施行新的房貸利率政策，實行以LPR利率為基準，進行在LPR利率基礎之上進行+某個基點。並且明確規定了首套房貸款利率不能低於4.85%，二套房不能低於5.45%，所以未來買房都是在這最低貸款利率之上。

貸款利率的增加，意味著購房成本再度加大，從而會讓更多炒房客知難而退，一旦炒房客退出炒房的話，必然會改變方向的供需關係，會讓樓市的房子出現供過於求，當方向出現供過於求的市場，房價想要再度大漲也是非常不現實。

（4）未來房價的分析與預測

所以從國家政策給房子定位之後，已經明顯讓樓市行情降溫了，不會向過去十幾年瘋狂大漲的現象，今天的全款就是明天的首付款了，未來的房子價格會變的理智，只會在一定的價格振幅之內波動為主，不會出現大幅上漲，也不會出現大幅下跌的現象。

過去十幾年房價如此的瘋狂上漲，完全是由於炒作，完全是有資金在背後推動房價不斷地上漲。而現在隨著地產大佬李嘉誠、王健林、潘石屹等抽離地產資金;另外各大地產商也是加速回籠資金，有些地產商開始轉型或者對外投資，這些種種跡象說明樓市資金會越來越少，炒作的力度越來越低，房價失去資金的炒作動力，房價必然會迴歸到價值之內。

當前樓市環境來看，房子嚴重過剩，居住面積足夠34億人居住，房產總市值超越美日歐總和的市值，這些數據都可以充分說明國內的房子足夠居住了，房價是虛高了，未來房價會更加理智，更加合理的波動。

彙總分析

綜合上面對於現實生活樓市的情況，樓市的現象，房子的定位，以及未來房價的分析等，從這些種種信號已經足以說明，未來樓市行情不會這麼瘋狂的漲價了，瘋狂大漲時代已經結束了，一去不復返了。

總之未來的房子一切都是以房子用來住的，不是用來炒的，未來房價都會以房子定位為基礎進行波動了。

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關鍵字: 房產 明天 歷史

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