50计划

房子是用来住的，不是用来炒的。风水轮流转，10年河东，10年河西。

如果说从2009年至2019年这10年间，是开发商发财交运的10年，那么从现在开始起，未来的10年就是穷人翻身买房的10年。

或许有人会反驳我说:现在地价这么高，人工费这么贵，房价能下跌吗？

我要说:别着急，地价虽高，人工虽贵，你知道房子的利润有多高吗？

有一个开发商8年前在我的老家买了400亩地，一期盖起了6层洋房，当时对外开盘价格3200一平。到了6年以前开了第二期，5000多一平。到了3年以前开了第三期，6000多一平。去年开了第四期7500一平。

同样的地价，3200的时候挣钱，到了现在7500更是挣钱，你想想利润有多大就可想而知了。

放心吧，房子不会跌价，房子是最保值的商品。这句话肯定是大多数人的想法。

我说也是，在房子是稀缺商品的时候，它的确是最有保值潜力的，可是现在它在一些地方，偏偏就开始不是稀缺商品了。

君不见一片片高楼大厦拔地而起，到了夜间，黑咕隆咚，阴森可怕，说它是鬼城不吉利，说它是空城一点不过分。

有一个同事是个卖房的，一个客户和她说，真他妈叫你坑死了，当时你说这小区将来人气会旺，结果现在一栋楼就住了两户人家，东单元6楼是我，西单元二楼是一个老太太。到了夜间吓死个人。上去就不敢下来。

同事问他，你怎么不叫你老婆和你一起来做伴？

客户说:别提了，老婆刚来住两天，第三天晚上，我下班晚，她一个人上楼，由于楼道里没有电灯，一只老鼠从楼道里窜了出来，把她吓得一下子碰到了墙上，额头上起了一个大包，她一气之下，回乡下去住了，坚决不回来了。

同事听了，无言以对。

有知名专家说，中国现在建的房子够44亿人住，现在全国大人小孩算上14亿人，30亿人的空置房，而且现在开发商还在继续拿地－盖房－出售，再拿地－再盖房－再出售，没完没了了。

现在的房地产形势是，有房的好多套，住不了，没房的，砸锅卖铁也买不起一套房。房价上涨？等着吧！

老祖宗说过，物极必反，盛极必衰。这可是恒古不变的真理！多少代人总结出来的经验，不可能到了房子身上就不灵验了吧。

大家想想，城市棚户区改造，农村合并盖楼房，将来那一家不得好几套房，再加上未来房产税的出台，房子持有成本的增加，它有价格继续上涨的动力吗？答案是:没有，即便是有，也是宛如一个要死的病人出现的回光返照。

社会上任何一种事物的发展都是循环轮回的，太平盛世，经济形势大好的时候，房子是增值的，经济下滑的时候，房子多了甚至会放在手里成了累赘，卖不好卖，租又租不出去，养又养不起。东北地区的一些城市就是例子。

风向变了，要学会拐弯，我不能说未来房价全是下跌的，但是肯定会慢慢的回归理性，最终回到与老百姓的收入相适用的轨道上来。

中央的决策者面对全国人民的承诺是守信的，房住不炒的理念已经深入人心，现在很多的城市房价都开始了价格松动，晚降不如早降，早降早回款，早降多卖房。明智的开发商也意识到了这一点，死撑硬抗不降价，是和自己过不去。

青岛的房地产行业，已经打响了降价促销的第一枪，降价行动在路上……

京漂追梦人

房价不断上涨的今天，相比之下大多数老百姓的收入确实显得力不从心！稍微犹豫那么手里的全款就可能变成首付！

首先我们要明确买房最佳时间是什么时候，房价什么时候会突然发力！一般来说，每当城市有重大利好消息放出时，房价就有可能出现上升！ 以成都为例，2016年成都确定为国家中心城市，当年房价就开始上升，很多刚需犹豫不定的时候，手里的全款就变成了首付！所以，如果你所在的城市刚经历过了大涨，价格又在横盘期，自己又是刚需的话，那么现在入手就是最佳时机！所以是不是买房最佳时机，要根据自身和所在城市发展情况而定哦！

其实现在买房子就属于最佳时机，因为现在国家开始管控房价，现在的房价趋于平稳，但是我国毕竟是一个房产大国，所以房价不会降的特别的厉害，当你还在观望的时候，可能以后的房价就会上升。

特别是对于炒房的人，现在国家对于手里有很多的房子的人是有严格把控的，他们就需要缴纳很多的房产税，所以就急于出手，这个时候我们买的房子可能价格就会合理一点！

成都房接触

“今天的全款，就是明天的首付款”说的是赶紧买房，看多；买房最佳时机成为历史，看空。

就目前而言，买房最佳时机已过，成为历史！

国家“房住不炒”政策执行力度空前严格，已经堵死每次货币宽松流资金向房地产的漏洞，中小房地产商已纷纷阵亡，大点的开发商减少拿地或者不拿地了，裁员，整个国家走在“去房地产化”路上。

再看看供应量，据了解，我国现在建的房子够44亿人住，房子巨量供大于求！按照价值规律，应该降价才对呀，房子是商品，为什么违背价值规律？原因很简单，现在我国经济发展，暂时还不允许房价暴跌，但是经济转型完成，房地产这个“夜壶”将失去过渡性利用价值，到时候国家一放手，巨量的房子供应波涛汹涌，“房子如葱”是很靠谱的预言！

第三，国家经济增长强劲时，房子是增值的，很多人赢得“纸面财富”，经济下滑的时候，房子多了甚至会放在手里成了累赘，卖不好卖，租又租不出去，养又养不起。这时候，房地产完全放开了，你将看到很多真相！

综上所述，房子只涨不跌成为历史，未来房价总体下跌，或者阴跌成为常态。

杞子酒

“今天的全款就是明天的首付。”这是对房价高速上涨时期一种夸张的描述，在过去的十年中，房价确实涨幅惊人，从2008年到2018年这，房价上涨了10倍左右，如果你当时手里有钱不买房，第2年真的有可能仅够首付款了。

按说房价高速上涨不是一种正常的现象，但是，在当时的历史环境下，房价上涨几乎成为不可逆转的趋势。虽然都喊着要控制房价，很多人也相信房价不可能一直涨下去，但是现实却很无奈，房价一直是“没有最高，只有更高。”

记得当时只有任志强不断的告诫大家：房价还会涨，再不买房就永远也买不上房子了。 为此，他还获得了“任大炮”的美誉。有人认为他是房地产企业的老总，说这话是为了忽悠大家买房子，但是实践证明，他每次的预言总是对的。

现在国内的经济环境已经发生了非常大的变化，房产过热现象已经对国民经济产生了较大影响。为此国家决定，不把房地产作为短期刺激经济发展的手段，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，我国房价调控政策开始发挥作用。

从2018年下半年开始，房价逐渐趋向平稳，有些地方甚至出现了环比下降的现象。我们小区的二手房价格和去年相比下降了1000元左右，成交速度也明显变慢，新建楼房价格虽然没有下降，但是很多也在采取一些变相促销措施。

从目前情况看，房价已经从高速上涨期转向价格盘整期，从国家统计局公布的70个大中城市房价销售价格指数情况看，2019年9月房价同比增幅为10%左右，部分城市房价增幅低于5%，这包含了2018年房价上涨的阶段。

如果房价同比增幅低于5%，投资买房就没有什么意义了。房产作为最佳投资品的时代也就结束了。

互金直通车

用“今天”和“明天”来形容，我觉得过于标题党了！没这么夸张。但是，如果用十年前和十年后，倒是的确如此。

15年，我全款买房，一共140万，而如今房价涨了60%，也就是140万房产目前价值220万。如果说“全款”等于今天的首付，的确过于标题党和扯淡！220万就算首付30%也就是66万，仅仅相当于15年房价的50%不到。

而之所以从“十年”的角度来看，是因为这“十年”是房价上涨最快的“十年”，而之后的十年是否和之前的“十年”一样？应该说可能性不是太大。毕竟，十年前的经济规模，房产数量规模，新增人口规模，以及城镇化率都完全不在一个层次上。

如果说对于未来十年房价影响最大的，应该不是房产供求关系本身，而是货币购买力贬值的风险。如果假设未来我国货币购买力没有保持此前以及十年前后的贬值速度，那么，未来，房产价格的涨幅能够跑赢通胀年化水平，即每年6-7%就已经非常客观了。难以再出现十年期间全国平均涨幅150-300%的水平。

假设，未来，果真房价继续保持这个“十年”的涨幅速度，后果大家都可以物料得到，那就是经济的垮塌和崩溃，应该说，谁也不希望这个结果出现，谁都想避免这个结果出现。

尽管，促使房价持续上涨的根本原因——货币超发和土地财政，至今尚未改善和彻底扭转，但是，从国家经济层面和社会的稳定层面来看，都不会允许这样的结果再次出现！

屠龙刀fei0598

这题竟然是个历史题，难道真的以为最佳购房时机已成为历史？我认为过去10年的房价上涨，并不代表未来没有更好的买房机会了。未来房地产行业将会进入到一个漫长的萧条时期，在这时期里房价下跌是必然的。

通过最近看到很多大佬抛售房产，上市公司抛售房产，开发商在某些城市大降价出售商品房，还有很多炒房客宁愿亏本也要卖掉房子。

一二线城市的房价从2014年开始加速上涨，2015年速度进一步加快，然后2016年速度减慢，2017到2019年，房价基本涨不动了。有些小区最近两三年房价不但不涨反而有些下跌了。比如我的所在的小区，2016年房价已经到达每平5.4万元左右，可是现在卖出去的房子很多成交价就是每平5.1万元左右。

三线以上城市，房价基本上是2017到2018，这两年大幅上涨，涨幅远超一二线城市。比如我老家贵港2018年房价涨幅30%左右，而深圳房价涨幅3.8%左右，是深圳的差不多9倍。 可是2019年，无论是一二线城市还是三线以上城市，大家的表现基本一致，就是涨不动了。

大家都在高位横盘震荡，久盘必跌，对于即将到来的2020年，我认为房价就是以下跌为主。 那么未来房价会下跌多少呢？这个不同城市不一样，一二线城市幅度不会太大，估计就在5%左右。而三线以上城市，尤其是供过于求的城市，如果现在房价是当地收入水平3倍以上，那么跌幅应该会比较大，预期是10%以上。

综上所述，我个人预测未来，全国房价应该是普遍下跌的，既然下跌那么当跌到一定程度，购房的好时机就会出现了。回想起2009年，深圳房价普遍下跌了30%多，然后很多人抄底都赚了。所以未来不排除会再次出现2009年的机会。

月牙亮投

溯源观点：买房的最佳时机的确已经过去了。

我们来看几组数据就一目了然。

1、70个大中城市新建商品住宅价格

2010年之前，房价一直处于上行周期，直到2011年9月迎来拐点，房价开始调整，仅仅10个月之后的2012年再次进入上行周期，这一次的调整也是第一轮房地产宏观调控，效果甚微，上涨下跌基本持平。到2014年4月，房地产迎来第二次调控，这次调整幅度较大，到2016年房价再次上行，随后房住不炒，限购限贷出台，摁住了上涨趋势。去年8月到今年2月，房价微幅下调后上涨，不过仅仅持续到5月，然后从5月到现在连续6个月回落。从上图过去十年房价走势看，最佳的时间在2012初和2014年末。当前房价很明显的下行周期，显然不是最佳时间。

2、全国商品房销售面积

从1998年开始，房价上涨第一次是2002年到2007年，房改叠加我国进入WTO,制造输出，人民收入提高所致。2007年到2008年短暂下跌，2009年到2013年明显上涨，只不过上涨力度和幅度变小，2014、2015两年稳定未跌，2016年和2017年温和上扬，2018年横向运行，今年小幅下跌。从整个趋势来看，房价明显进入了高位整理期，随后的下跌是大概率事件。

总结：从70个大中城市新建商品住宅价格和全国商品房销售面积来看，房价明显进入了拐点，是否大幅下跌不得而知，但是不是最佳买房时刻这是肯定的。

我是溯源归一，极简投资践行者！

溯源归一

“今天的全款，就是明天的首付款！”这个说法虽然存在夸大事实的成分，对过去10年全国各地房价涨幅情况也不一定都适用。但真实反映了过去10年全国房价快速上涨的客观现象，在价格涨幅上也完全超出了很多人心里预期！

这种现象还能不能再出现？最佳买房时机是不是已经成为历史？小菜认为这种房价行情随着楼市拐点到来，很难再出现了！已经成为历史！但最佳买房时机还可能会再有！！！！

虽然已经是一种历史现象，但不妨碍我们去研究、总结这种价格现象，并合理预期未来房价走势，为大家投资房产提供有益参考。

小菜所在小区10年房价发展情况

小菜所在小区体量比较大，是本地乃至西南地区最大小区，占地3800亩，总建筑面积480万平米，有23400套住房，常住人口7万以上，相当于部分县级城市常住人口数量。

2005年4月开盘，2007年6月交房，开盘价2500元/平米起，2009年均价在6166元/平米，2018年底房产均价12580元/平米，10年房价翻了一翻。

【统计数据来源于安居客网，以每年12月1日作为当年房价参考值】

以最小的104平米户型为例，2009年全款购房需要支付约62万，到2018年底房价上涨到约130万；那么首付3层的话，需要支付39万，占10年前总房款的63%。

因此，以小菜小区房价看，10年前的全款，在10年后买同户型，首付款需要消耗掉全款的63%，还真不至于“昨天的全款，就是今天的首付款”。

虽然小菜所在城市是弱一线城市，所在小区是中档小区，仅仅通过一个小区的房价走势去评判全国房价走势的全貌，显得说服力有些不足；但是，小菜以点带面分析，还是能见全国房价涨幅的“一斑”哦！

什么是最佳买房时机？

小菜进一步分析本小区15年时间内房价发展走势，05年开盘房价2500元/平米，到2009年底房价6166元/平米，2017年底房价9975元/平米，2018年底12540元/平米。

第一次房价跳跃期，2005-2009年，用时4.5年，单价从2500元上涨到6166元，翻了约2.5倍。还是以开盘时104平米户型为例，开盘总价26万，4.5年后上涨到约64万；此时的首付款19.2万占全款的73.8%；

第二次房价跳跃期，2009-2017年，用时9年，中间房价是波动的，并没有一路上涨。房产单价从6166元/平米上涨到9975元/平米，上涨幅度1.6倍。104平米户型房价涨到103.7万，首付款占比49%；

第三次房价跳跃期，2017-2019年，用时2年，一路上涨，房产单价从9975元上涨到12540元/平米，涨幅1.3倍。104平米户型房价涨到130万，首付款占比37.6%。

从三次房价跳跃期数据，可以分析得出以下结论：

1.“今天的全款，明天的首付款”在三个房价跳跃期都不适用，但房价涨幅确实很高。

2.第一次房价跳跃期耗时短，总涨幅最大，总收益最高，总门槛最低，是投资房产不折不扣的最佳时机！年均收益率32.3%！但此时醒悟的人很少，基本都在忙各自的事情。

3.第二次房价跳跃期耗时最长，总耗时9年，年均涨幅6.89%；而统计数据显示这几年的平均通胀率7.53%（2018年M2同比增速14.46%，GDP同比增速6.93%），意味着这9年投资房产没有跑赢通胀率。

房价除了在9年没有跑赢通胀率外，还有一个很有意思的问题。2010年-2015年，全国房价横盘！（各个城市房价发展水平不一，横盘时间和效应会有略微差异。）

众所周知，2008年为应对经济危机，国家投入4万亿刺激市场，直接造就了第一轮房价跳跃。

到2010年4月，针对楼市发展过快，房价上涨过快，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2011年1月国务院再度推出“新国八条”，要求执行差别化信贷政策，二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准的1.1倍，希望进一步遏制房价过快上涨。

在严厉的宏观调控政策下，出现了为期5、6年的房价横盘期，这就直接导致第二次房价跳跃期被延长到9年，也直接导致房价上涨速度6.89%没有跑赢通胀率7.53%。

因此，在第二次房价跳跃期内投资房产就不是最佳时机，甚至是不划算的投资品。

4.第三次房价跳跃期用时最短，但收益很高，年均收益12.7%，踩到这个投资点的也是最佳时机。

对未来投资房产的借鉴意义

从上面的分析我们可以明确几个重要事实，并可以得出有益参考：

第一、住房市场是不完全自由市场，不能完全适用经济规律去判断楼市发展前景。政策对房价影响是很大的，08年经济危机4万亿投入救市，刺激了房价大幅上涨；而2010和2011的新国八条，又将楼市打入近5、6年的横盘期；之后由于棚改和去库存需求，松绑了楼市，造就了第三轮楼市上涨；现在棚改和去库存目标完成，再次进入横盘期。

第二、楼市在长期横盘过后，可能会迎来最佳买房时机。而这个时机期限很短，留给投资人反应和判断的时间很短，因而能抓得住的人就很少！因此，2018年底楼市进入横盘期后，未来也可能会出现像2017-2018年的情况，出现最佳买房时机！！！！但投资期可能更短！

第三、楼市在横盘期内，不宜继续投资房产。从第二个房价跳跃期分析可见，这期间投资房产是对冲了通胀率，对有合适投资项目的人来说是吃亏的。

因此，房价大幅上涨的行情不会再有了，“今天的全款，就是明天的首付”在过去是不准确的，在未来也不适用。但是，最佳买房时机还可能会有！！！

房坛法菜

从过去10年与未来10年相比确实是最佳买房时机已经成为历史了;未来10年之内不可能还会出现“今天的全款，就是明天的首付款， 首付款又变月供款”，最佳买房时代一去不复返。

（1）现实生活的情况

就拿我现在身边与周边的情况来看，买得起房的其实已经买了，而且手中都有一两套，三四套房的现象，买不起房的始终买不起，就连首付款都没有，现在的房价连买房想都不敢想，这就是当前一种普遍现象。

再来就是我周边的小区，小区花园以及广场看不到几个人。就晚上来看，小区内的开灯的房子是非常少，看上去星星点火一样，这里一户那里一户开灯的。一栋楼入住率有一半的都是算非常高的，其实很多都是一栋楼十户八户人在居住，这种现象相信也是非常普遍的。

（2）当前楼市的现象

从我现实生活当中看到的这两种现象可以说明两点:

其一:现在房价过高了，让很多真正刚需的人可望不可即，想买买不起了。

其二:房子空置率太高了，入住率太低了，房子严重过剩，房子不住就是没有价值的房子。

当然现实生活当中除了这两种现象之外，充分说明房价过高，房子过剩之外，就连国家也是已经认可了现在楼市的严重性。

（3）房子的定位

现在国家已经给房子做出了明确定位“房子用来住的，不是用来炒的”！这个房子定位出来，已经非常明确了，未来的房子不会再度出现疯狂炒作的现象。

最明显的例子就是10月8日起施行新的房贷利率政策，实行以LPR利率为基准，进行在LPR利率基础之上进行+某个基点。并且明确规定了首套房贷款利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%，所以未来买房都是在这最低贷款利率之上。

贷款利率的增加，意味着购房成本再度加大，从而会让更多炒房客知难而退，一旦炒房客退出炒房的话，必然会改变方向的供需关系，会让楼市的房子出现供过于求，当方向出现供过于求的市场，房价想要再度大涨也是非常不现实。

（4）未来房价的分析与预测

所以从国家政策给房子定位之后，已经明显让楼市行情降温了，不会向过去十几年疯狂大涨的现象，今天的全款就是明天的首付款了，未来的房子价格会变的理智，只会在一定的价格振幅之内波动为主，不会出现大幅上涨，也不会出现大幅下跌的现象。

过去十几年房价如此的疯狂上涨，完全是由于炒作，完全是有资金在背后推动房价不断地上涨。而现在随着地产大佬李嘉诚、王健林、潘石屹等抽离地产资金;另外各大地产商也是加速回笼资金，有些地产商开始转型或者对外投资，这些种种迹象说明楼市资金会越来越少，炒作的力度越来越低，房价失去资金的炒作动力，房价必然会回归到价值之内。

当前楼市环境来看，房子严重过剩，居住面积足够34亿人居住，房产总市值超越美日欧总和的市值，这些数据都可以充分说明国内的房子足够居住了，房价是虚高了，未来房价会更加理智，更加合理的波动。

汇总分析

综合上面对于现实生活楼市的情况，楼市的现象，房子的定位，以及未来房价的分析等，从这些种种信号已经足以说明，未来楼市行情不会这么疯狂的涨价了，疯狂大涨时代已经结束了，一去不复返了。

总之未来的房子一切都是以房子用来住的，不是用来炒的，未来房价都会以房子定位为基础进行波动了。

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關鍵字: 房产 明天 历史

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