在南京樓市，能被稱為“神盤”的不多，萬裕龍庭水岸算一個。這家江寧大學城的老盤，因收官房源存在巨大價格倒掛，受到超千組買房人報名，中籤率僅6.7%，開盤當晚全部賣完。
但就是這樣一家備受關注的樓盤，二手房價竟3年幾乎沒漲。要知道，對於樓市橫盤期來說，房價沒漲就是跌......
今天，樓事君就實探萬裕龍庭水岸，並走訪了周邊中介工作人員，瞭解該小區真實的成交情況，看一看為何房價會不漲反跌。
（萬裕龍庭水岸實景圖）
一、因價格倒掛成為南京“神盤”，如今二手房價竟3年幾乎沒漲
萬裕龍庭水岸位於江寧區淳化街道，緊鄰南京地鐵1號線南京交院站，周邊有文鼎廣場、江寧體育中心、龍湖新壹城等，還有金陵科技學院、南交院、江蘇海事等高校，可謂地理位置優越。
作為江寧大學城的老盤，該項目自2016年年初開盤之後就未加推。直到2017年11月新領四期18、19號樓房源，但奇怪的是在登記之前銷許被撤回，此後就再無開盤消息。
今年6月下旬，萬裕龍庭水岸突領四期18、19號樓銷許，毛坯均價21190元/㎡，建築面積約84-110㎡，共71套房源。值得注意的是，這個價格與2017年11月的領許的價格幾乎沒漲。
毛坯均價21190元/㎡，與當時2.4萬-2.7萬/㎡的二手房價，倒掛約3000-6000元/㎡。因此受到不少買房人的關注，共吸引1053組買房人報名，中籤率僅6.7%，平均15個人搶一套房，開盤當晚全部賣完
（圖片來：陽光城市頻道）
樓事君今天在實探過程中，發現這兩棟樓分別是5層洋房和高層，目前還未交付，與已經交付的小區隔開。
雖然當時存在約3000-5000元/㎡的倒掛，但該小區的二手房價卻幾乎3年沒漲。據鏈家數據顯示，早在2016年9-11月份，當時成交單價在精裝2.4萬-2.5萬/㎡，毛坯2萬-2.1萬/㎡；
而在今年10月份，最新成交的房源單價在2.4萬-2.6萬/㎡，看總價來說的話，78㎡時隔3年漲價8萬。
難怪有不少買房人表示，這個漲幅可以忽略不計，畢竟在樓市橫盤期，房價沒漲就等於跌......
二、中介直言：由於政策收緊、無新利好支撐、同等價位可選擇較多、產權縮水等原因造成
今早，樓事君乘坐南京地鐵1號線在南京交院站下，步行約500米就達到萬裕龍庭水岸東區。整個小區體量巨大，分為四期建設，但建築風格相比有所不同。
實探過程中發現，該小區的店鋪主要集中在一期、二期，但多數都是正在出售、出租的狀態，比較集中成市的是二期的底商。在這裡，樓事君也發現了幾家中介門店。
在中介門店的門口，放置著展示正在出售中的房源，主要以萬裕龍庭水岸為主，也包括周邊天正天御溪岸、文鼎雅苑、宜家國際公寓等小區。
隨後，樓事君在門店內瞭解到：目前該小區的整體成交均價在2.6萬/㎡左右，具體要看房源樓層和裝修情況。具體來看，78㎡小戶型單價在2.4萬-2.6萬/㎡，90多㎡單價在2.5萬-2.6萬/㎡，101㎡的三房單價在2.6萬-2.7萬/㎡左右，這個價格與鏈家網上均價相差無幾。
當樓事君表示在鏈家上發現該小區現在成交價格，與2016年同期相比幾乎沒漲，成交單價都在2.4萬-2.6萬/㎡不等。中介工作人員向樓事君透露：該小區確實這幾年房價幾乎沒漲，若算上中間的房貸、利息、錢貶值等因素，甚至可能還是虧本的......
至於為何沒漲的原因，中介工作人員表示：其實江寧乃至南京的房價主要是在2016年漲幅非常明顯，自2017年之後樓市進入深度調控期，一直到現在
很多小區的房價幾乎沒漲，甚至有的小區不漲反跌。主要還是由於現在樓市政策依然嚴格，“房住不炒”已經成為買房人的共識，所以現在買房的多是自住剛需和改善人群。
另外，小區目前的2.6萬/㎡均價，在江寧可選擇的新房範圍還是蠻多的，買房人更青睞於新房。加上週邊發展較為成熟，暫時沒有新的利好配套落地，房價也沒有上漲的理由。
當然，除此之外，萬裕龍庭水岸作為板塊內的剛需老盤，其拿地時間要追溯到2007年，至今已經過去12年之久，對部分介意產權的買房人來說，這是個硬傷。
三、實探小區：品質一般、車輛亂停、綠化黃枯、物業管理有待提高
從中介門店出來之後，樓事君對萬裕龍庭水岸進行了實探，總體來看小區品質一般。小區門口雖然有門衛值班，但會給你直接開門，管理較為鬆散；
進入小區內部，花型的噴池旁豎立著“水深危險 請勿嬉水”的提示牌，但噴池內早已乾枯，看起來許久未打理；
由於樓間距較小，早上10點左右，多個樓棟的低樓層房源已經沒有太陽，採光效果不是很好；
最值得注意的是，整個小區品質一般，部分樓棟已經出現起皮，修補的痕跡；
小區內部綠化較少，地表基本沒有草皮，多是裸露的黃色土地、部分植物枯黃，樓事君也從某棟樓21層拍下了小區綠化情況；
小區內設有地下非機動車庫，但路面卻隨意停放汽車、電動車、自行車、甚至孩童的腳踏車等非機動車；
除此之外，小區內部分損壞的井蓋無人修理、圍欄上隨意晾曬被子、草叢偶見的寵物排洩物，對業主日常生活帶來不便。
也有業主向掌櫃君表示，作為2萬多/㎡的樓盤，地下車庫竟然是水泥地，比很多剛需盤都差......
最後，就今天實探下來，樓事君覺得萬裕龍庭水岸整體一般，房價沒有上漲是有原因的。對於想考慮的買房人來說，建議實地看房瞭解之後，再作決定。
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