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打開某賣房APP，搜索萬錦紅樹灣，我們發現這個曾經特價2900元/㎡還賣不出去的遠郊盤，如今掛牌價已經達到了12000元/㎡。妥妥的翻了4倍，如果當年首付2成買一套，投資回報比達到了20倍。
4年，4倍
20倍的收益，恐怕放到京滬深也不低了。
但是這不是最意外的！我們意外的發現，幾乎沒有任何名人大腕推薦這個盤，各大購房群也鮮有人提及，更沒有人分析為什麼他能漲這麼多。
颱風效應
房哥自己給這種現象定義為：颱風效應。
什麼是颱風效應？輿論就像一場颱風，品質越高的房子，越是輿論的焦點，就好像颱風一樣，風速越快，越是颱風中心地帶。
但是最核心的颱風眼，卻是無風的。這裡是輿論的真空地帶。當瀋陽人津津樂道“中華龍萬保金”的品質住宅和傲人漲幅的時候，沒有人注意到位於颱風眼的那些樓盤——位置稍偏、品牌不強、品質一般、無人關注——卻是漲幅最大的。
有人會覺得我是偷換概念，還是品質住宅漲得快。我曾經做了一次投票，大部分人認為，品質越好的房子漲的越快。
長白島的房子，漲幅全市第一，華潤幸福裡、萬科城、中海大門都有三四倍的漲幅。誠然，這些房子，都漲幅不低，但他們絕對不是品質住宅。
他們只是大開發商的剛需，2017年以前的瀋陽，沒有品質住宅，只有剛需盤和豪宅。因為羸弱的市場，不允許品質住宅的出現。
房子銷量慘淡，開發商以價換量，幾千塊錢的房子，你和我談品質？那時候，也許大開發商的質量好一些，但是品質絕對不高。品質住宅的出現，完全是由於近幾年的土地價格快速上漲造成的，這是大開發商未來賣出溢價的變通方式，而不是住宅品質的升級換代。
造摩天樓有技術含量，造普通住宅沒有，不是技術進步催生出品質住宅，也不是開發商良心發現，是市場決定的。
為何會有颱風眼
我們回到正題，為什麼會有颱風眼出現？我們先來分析下萬錦紅樹灣這個樓盤。
他的屬性是：
1，遠郊盤：三環外、新市府南、周圍幾乎沒有競品樓盤。曾經因為地段偏僻被諷刺為“萬斤紅薯灣”。
2，本地開發商：這個名不見經傳的本地開發商，在瀋陽開發了萬錦紅樹灣、紫園、香樟樹三個樓盤，知名度都一般，漲幅卻不小。
3，環境優美：曾經有人把這個樓盤評為渾南最美樓盤，應該是業主自封的。但臨近運河水系、公園、四大館，萬錦紅樹灣的環境還是可以的。
4，低價：當年特價房源僅有2900元/㎡，喊出的口號是“房價十年前”，現在已經難以想象。這個價位，現在只能出現在三線城市。
總而言之，萬錦紅樹灣是一個再普通不過的樓盤。沒有好學區、沒有好位置、沒有好品牌，沒有購房者一切的美好想象。但是他卻漲了，而且還漲了4倍。即使是新市府核心區，漲幅達到4倍的樓盤也幾乎沒有。這一切究竟還是為什麼？
我們挑乾的聊！
投資
李嘉誠說，物業投資，最重要的是：地段地段還是地段！
可我想說，但看投資回報率，普通住宅投資，最重要的是：低價低價還是低價！
- 大開：高風險溢價、高品牌溢價、高質量溢價、高物業溢價、低價格溢價
- 小開：低風險溢價、低品牌溢價、低質量溢價、低物業溢價、高價格溢價
在房價普遍偏低的情況下，大開通過風險防控能力、品牌金字招牌、質量過硬、物業維護水準達到了溢價能力，從而和小開發商拉開差距。在房價普遍偏低的年代，購房者可以挑挑揀揀，何必買各方面都不出奇的小開發商呢？而小開發商只能靠著高價格溢價，在二手房市場上尋找客戶。
然而，當房價普遍大漲，突破購房者經濟承受能力和心理預期的時候，小開發商的價格優勢會凸現出來，畢竟便宜、畢竟窮人多。
二手房市場，樓盤各個屬性已經全部呈現在購房者面前，風險溢價消失，品牌、質量、物業溢價被價格溢價緩慢超過。便宜的房子憑藉高流動性，迅速佔領市場，價格自然漲得快。
低價永遠是樓市核心價值。我們拋開3、4線城市，因為只有大城市才有房地產。但就1、2線城市而言，板塊輪動的順序是一線城市→強二線城市→弱二線城市→一線城市。。。這種循環往復，從某種意義上講是價格溢價的體現。
哪裡是價格窪地，哪裡就有漲幅。房地產市場，是一個動態平衡。沒有不能買的盤，只有談不下來的價格。
漲幅與漲值
漲幅和漲值是兩個概念，單論漲值，大開發商有天然優勢，因為購房者願意為品牌、質量、物業適當溢價買單。同一個週期內，大開漲5000，小開有可能漲3000。
但是如果算漲幅呢？漲幅=(現價-原價）/原價*100%。我們都知道一個淺顯的道理：
從0到1，漲幅是∞
從1到2，漲幅是100%
從2到3，漲幅是50%
從3到4，漲幅是33.3%
顯然，越便宜的房子漲幅越大。
但是，漲幅越大的房子是不是代表收益率越高呢？也不盡然！越便宜的房子，稅費佔比越大。除了契稅是總價按比例徵收，其餘費用，都是按照面積計算。比如：裝修、物業費、取暖費等。按照面積計算，顯然同樣的面積，單價越低承受的費用比例就越大。
說到這裡，有人就會迷糊了。你一會說低價盤漲幅大，一會說低價盤支出佔比高，到底哪個收益率高啊？
因盤而異，想賺錢就自己仔細算算，方法都告訴你了。
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