熱鬧的大灣區樓市，從不缺乏新的參與者。
11月14日，寶龍地產(HK.1238，下簡稱"寶龍")斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，項目正式入駐粵港澳大灣區。
作為進入大灣區的第一站，寶龍將項目落在了珠江的入海口，並希冀利用自身的王牌產品線寶龍城贏得在大灣區內的開門紅。
近年來，寶龍地產通過高頻率的拿地，規模上接連實現突破，在今年前十月便已首次突破500億元大關。而隨著環渤海區域新項目的大幅減少，將戰線不斷收攏至長三角線的寶龍地產，或已將粵港澳大灣區作為自身規模進一步提升的新舞臺。
20.5億元拿下珠海地塊，首入大灣區
11月14日，老“閩系”寶龍地產以20.5億元的底價競得珠海市高新區地塊，首次踏上了粵港澳大灣區這片熱土。
資料顯示，該幅地塊位於珠海市北部高新區的核心地域，佔地面積8.37萬平方米，總建築面積為29.29萬平方米。根據出讓公告，項目內將規劃建設近9萬平方米的購物中心、近3萬平方米的五星級酒店、近5000平方米的科技交流中心、近3000平方米的藝術中心，以及剩餘超過10萬平米的住宅面積。
在業內人士眼中，這幅地塊對於商業地產出身以及有著衝規模渴望的寶龍地產，無疑是一場不錯的佈局。58安居客房產研究院首席分析師張波便對藍鯨房產表示，這幅地塊雖然不在傳統的一二線城市，但珠海作為大灣區的出海口，有著不錯地域優勢，且在今年市場上有著很高的熱度，尤其在住宅這個層面更為突出，所以寶龍落子珠海，未來應該是有所保證的。
據介紹，作為珠江高新區的重點項目之一，當地管委會對該項目有著諸多要求。根據出讓合同規定，本項目將在2020年6月26日前開工，同時，需要購物中心功能建築物在開發截止日起的30個月內做到滿鋪開業，即購物中心對外正常營業面積佔購物中心報審圖中所有商鋪面積的90%或以上。
有業內人士對藍鯨房產表示，緊湊的時間表，意味著在項目開發前期，寶龍不能過多依賴項目中住宅部分的預售回款，從而對項目的現金流形成一定考驗；而在商業前景未知的背景下，滿鋪開業的規定對於寶龍地產的招商、運營能力也是極大的考驗。張波指出，商業地產尤其是自持型的商業地產，對公司前期資金的要求非常高。儘管開發商有很多途徑去進行相應的融資，但在目前融資難度增大的背景下，依然會面臨較大的挑戰。
此外，在強者如雲的粵港澳大灣區，寶龍也面臨著諸多挑戰，僅就寶龍最為擅長的商業領域而言，粵港澳大灣區既是華潤置地等商業頭部企業的大本營，同時也駐紮著九龍倉、恆隆、新世界、太古等一眾港資商業高手，憑藉產品力突圍並非易事。
寶龍進入粵港灣大灣區的第一步，想要走得穩勢必要下一番苦功。
失意環渤海，旨在大灣區打造新增長點？
值得注意的是，儘管該地塊為底價成交，但20.5億元顯然不是一個小數目，這是近年來，寶龍在長三角區域及大本營以外，最大的一筆拿地支出。
數據顯示，自2016年以來，寶龍不斷加大拿地投入。2015年，其新增土儲面積由為66.2萬平米，2016年-2018年，這一數據分別為382.3萬平米（包含海口環球100寶龍城項目185萬平方米）、386.21萬平米、573.67萬平米。而在新增貨值上，2018年寶龍累計新增貨值約653.2億元，超過當年全年合約銷售額的50%。
同時，在“繼續堅持以上海為中心的長三角區域佈局”的思路推動下，寶龍在長三角區域土地儲備佔比由2013年末的389.8萬平方米升至2018年末的1451.4萬平方米，佔總土儲比例也由41%升至68.4%。
在寶龍不斷加大長三角區域投入的背後，是環渤海區域的失意。曾在2015年前與長三角區域分庭抗禮的環渤海區域，在2018年土儲佔比已從超過三成降至不足一成。事實上，在截至今年中期的三年半時間內，寶龍在環渤海區域僅拿下了三幅地塊，其中權益最高者也僅為33%。
這又與寶龍環渤海區域商業出租率不佳有關。根據寶龍商業近期發佈的招股書顯示，寶龍在管的45個項目中，有9個項目在環渤海區域，除膠州、蓬萊兩個項目出租率分別達到95.3%、89.8%外，其餘7個項目出租率均低於80%。此外，除環渤海區域內9個項目，其餘36個項目中，寶龍出租率在80%以下的商業項目僅有4個。
然而規模化與全國化似乎總是相輔相成，伴隨著寶龍近年來規模得快速擴張，長三角以外的新區域開拓似乎又勢在必行，大灣區成了寶龍的下一個目標。
“所有的大型品牌開發企業，都會將粵港澳大灣區作為其佈局的一個重點，寶龍也不例外。”對此，張波認為，雖然目前只是拿下首塊地，但可以想象未來寶龍對於大灣區會有更多落子佈局以及一個戰略性的規劃。
隨著在大灣區的成功落子，寶龍似乎重燃長三角區域外開疆拓土的雄心，而其能否用過產品贏得粵港澳大灣區的認可，進而開闢出新的戰場，藍鯨房產將持續關注。
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