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提問：房姐你好，想看看你對新北京【首創國際半島】的未老發展趨勢如何看，因為已經裝修，是否應該賣掉。關於順義的盤，目前有看莫奈花園，美林，譽天下，這幾個小區中是否有合適的預算1000萬以內的房子，我們子彈550萬，每月家庭收入5萬是否是合理操作。順義有什麼合適的樓盤推薦嗎
回答：最差評級物業類型，賣掉，投入越多虧損越多。
沒有。
550萬現金北京核心地段可以買到1200萬的品質房源，買郊區相當於踩空了。
目前負債過低，暫時不用考慮月供問題。
提問：房姐，您好！！手裡目前260萬，工資每月5000，沒有太大的還款能力，在順義國展附近上班，想買附近的，或者朝陽的小一居！！有什麼好的推薦？謝謝！
回答：國展就回避了。
260可以買市區，一居同樣迴避。
260可以買兩居。
這裡不涉及到還款能力，貸款月供很少。
提問：請問貸款可以同時申請多家銀行嗎？如果都通過了，只選擇了一家，會不會有什麼後果？
回答：取決於什麼貸款。
信用貸可以併發。
房貸，只會下一家，併發主要是為了併發首套或者突破二套限制。
沒有後果。
主要的後果是，當你需要兩套房產貸款，去做併發的時候，因為原本條件，只批了一套。
提問：自我職業者。名下有公司，但沒什麼實際業務。我是法人，用名下公司交的社保。
請問如果我寫朋友公司的名稱、地址、電話，以受薪人員的身份申卡，會核實單位名稱、座機嗎？需不需要上門拍照核實？單位名稱和社保單位不一致，是否影響？
回答：申白金卡一般都會電核
遞交材料的，大多要去單位拍照看工牌。
社保不一致的，要證明是代繳單位。
提問：房姐好，座標北京，父母離婚又再婚身上都房，自己也有房，，想改善居住換房這情況是不是隻有賣房或者抵押貸一個途徑了？
首先梳理資源，再定目標，再倒推過程。
回答：通常來說，如果不是已經溢價的房子，或者翻過幾倍以上的房子，我們優先選擇抵押，但在北京前者也比較多，所以這裡優先看房子的情況。
根據房子抵押或者出售兩種情況，再結合你們的貸款能力，看看能買多少總價的房子。
再看你們的目標偏好，是否溢價，能不能評估足貸足，然後進一步平衡。
這裡的關鍵，是看你們的首付和貸款資源，以及如何合理的利用房票和貸票。
提問：前段時間一直在tz看房，也看過幾十套，養成了看房習慣:位置靠近地鐵，2公里內；戶型南北通透，落地窗；不要底層，遮擋潮溼吵鬧；不要頂層的平層(怕漏水)，喜歡頂復(斜頂的複式，漏水概率小)，6層板樓裝電梯後還可以升值；喜歡頂復一層帶露臺；小區環境好；2000以前的房不考慮。現在改變選籌地點，開始去朝陽，這樣的選籌思路可取嗎？需要做哪些調整呢？
回答：95%的缺點，最終都可以換算成價格。
區別在於，部分維度的缺點/風險，在你的個人偏好體系裡，是否可以接受。
非潮溼一樓，南北通透，環境好小區，這些是四平八穩的選籌策略。
（北京一樓不算潮溼）
但是選籌歸根結底，首先是從你的個人條件出發，結合市場的情況，結合你的目標，再得出選籌的範圍。
我能買到什麼？
是第一步。
提問：房姐好，請教一個問題：結婚和買房差不多同時進行，想把房子放在一個人名下，在哪個時間節點結婚，不會影響另一個人首房首貸？比如網籤之後？還是說只要產證上寫一個人，不管婚前婚後買，都是個人名下房產？謝謝！
問答：如果你本人有購房資格，建議在婚前完成購房，婚前協議寫清楚這套房歸誰。
已婚狀態中，都以家庭身份計算，雙方互相影響。
所以比較好的辦法，是雙方婚前都用上首房首貸的資格。
提問：請教房姐，BJ選擇1000以上的二手標的，是否意味著sfsd未必比全款抵押更有優勢？全款抵押槓桿成數有可能更高？
問答：1.金額越大的標的，滿五唯一的概率通常越低。
房東群體中，底層才有的唯一一套小房，資金總量越大意味著房子越新，購買力越強，滿五，唯一兩點的概率越小。
2.大標的本身的稅費費率不低，按揭無法做低，稅費是買入成本的大頭。
3.一些優質的投資標的，往往面積較大，總價達到一定階段，單價凸顯性價比的概率更大————所謂1500萬以上被稱為藍海市場，原因在此。
4.高總價的優質標的，往往售價持平或者超過評估價，適合gpgd，但按揭無法避免稅費，抵押可以。
5.滿五唯一天然價格更高，不滿五不唯一全款過戶更容易談到便宜的價格，與全款再抵押恰好匹配。
6.抵押貸的成數，是評估價的6-7成，具體和資質，負債率有關係；
按揭的上限是6成，按揭需要支付更多的稅費。
從這個邏輯來看，抵押貸的槓桿率是可以比按揭更高的。
提問：房姐好，我的北京首房首貸用掉了，現在剩四十萬現金。父母每個月有一萬五的收入，工作穩定，可以考慮買套瀋陽二手放父母名下，由他們還貸嗎？父母是遼寧小城市人。
回答：可以，思路完全正確。
可以優化的點事，瀋陽首付門檻很低，而且還沒有限購，趁早一次性多多買幾套。
每多買一套，相當於多積攢了一個瀋陽人口人均一輩子的財富。
提問：房姐好怎麼才能零首付和低首付呢？例如，找到8折筍盤，但是合同成交是按8折成交的。銀行在貸款的時候是看合同成交價和市場評估價孰低原則，sfsd的話，貸款是8折的70%，不能做到零首付或低首付啊。
回答：對啊，所以一切都有成本。
繳稅按照過戶價，貸款按照評估價，評估一般低於售價。
想要高貸，一般人想到的是，去硬拉評估價。
但評估是客觀的，選籌是客觀的，大多數房子評估價低於售價，尤其是北京，基本沒有硬拉空間。
所以，想要評估和售價拉開價差，真正的關鍵在選籌。
提問：阿里的總部設在來廣營，怎麼看那邊呢？
感覺位置還不能，緊靠望京，周邊基本是次新房新房，感覺發展前景巨大。
回答：整個望京內部，其實可以開發的地塊不多了。
除了望京西，但又因為交通不變，所以還需要重新打造配套的體系。
酒仙橋已經塞滿了。
那麼，只有往北，來廣營善各莊，大片的村級單位，土地還沒有徵收。
加上地鐵早已聯通，前有孫河這個探路的，後有望京大本營，來廣營如果大規模開發，本身的價值基礎不會差。
唯一要注意的是，要回到買房的邏輯上來。
買房最終看的是價格，來廣營的存量房源是比較貴的，新開更貴的可能性較大。
那麼，解決的策略就是從輻射範圍中尋找還沒有起價的窪地。
提問：600萬是買tty的回報率高呢？還是買望京的老破大回報率高？
回答：這要看你買入天通苑和望京房產的價格，槓桿。
天通苑大面積10年後到12萬問題不大。
望京老破大要看具體小區，買的好預計漲幅也是3-4倍。
剩下看貸款，需要精算。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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