北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，想看看你对新北京【首创国际半岛】的未老发展趋势如何看，因为已经装修，是否应该卖掉。关于顺义的盘，目前有看莫奈花园，美林，誉天下，这几个小区中是否有合适的预算1000万以内的房子，我们子弹550万，每月家庭收入5万是否是合理操作。顺义有什么合适的楼盘推荐吗
回答：最差评级物业类型，卖掉，投入越多亏损越多。
没有。
550万现金北京核心地段可以买到1200万的品质房源，买郊区相当于踩空了。
目前负债过低，暂时不用考虑月供问题。
提问：房姐，您好！！手里目前260万，工资每月5000，没有太大的还款能力，在顺义国展附近上班，想买附近的，或者朝阳的小一居！！有什么好的推荐？谢谢！
回答：国展就回避了。
260可以买市区，一居同样回避。
260可以买两居。
这里不涉及到还款能力，贷款月供很少。
提问：请问贷款可以同时申请多家银行吗？如果都通过了，只选择了一家，会不会有什么后果？
回答：取决于什么贷款。
信用贷可以并发。
房贷，只会下一家，并发主要是为了并发首套或者突破二套限制。
没有后果。
主要的后果是，当你需要两套房产贷款，去做并发的时候，因为原本条件，只批了一套。
提问：自我职业者。名下有公司，但没什么实际业务。我是法人，用名下公司交的社保。
请问如果我写朋友公司的名称、地址、电话，以受薪人员的身份申卡，会核实单位名称、座机吗？需不需要上门拍照核实？单位名称和社保单位不一致，是否影响？
回答：申白金卡一般都会电核
递交材料的，大多要去单位拍照看工牌。
社保不一致的，要证明是代缴单位。
提问：房姐好，坐标北京，父母离婚又再婚身上都房，自己也有房，，想改善居住换房这情况是不是只有卖房或者抵押贷一个途径了？
首先梳理资源，再定目标，再倒推过程。
回答：通常来说，如果不是已经溢价的房子，或者翻过几倍以上的房子，我们优先选择抵押，但在北京前者也比较多，所以这里优先看房子的情况。
根据房子抵押或者出售两种情况，再结合你们的贷款能力，看看能买多少总价的房子。
再看你们的目标偏好，是否溢价，能不能评估足贷足，然后进一步平衡。
这里的关键，是看你们的首付和贷款资源，以及如何合理的利用房票和贷票。
提问：前段时间一直在tz看房，也看过几十套，养成了看房习惯:位置靠近地铁，2公里内；户型南北通透，落地窗；不要底层，遮挡潮湿吵闹；不要顶层的平层(怕漏水)，喜欢顶复(斜顶的复式，漏水概率小)，6层板楼装电梯后还可以升值；喜欢顶复一层带露台；小区环境好；2000以前的房不考虑。现在改变选筹地点，开始去朝阳，这样的选筹思路可取吗？需要做哪些调整呢？
回答：95%的缺点，最终都可以换算成价格。
区别在于，部分维度的缺点/风险，在你的个人偏好体系里，是否可以接受。
非潮湿一楼，南北通透，环境好小区，这些是四平八稳的选筹策略。
（北京一楼不算潮湿）
但是选筹归根结底，首先是从你的个人条件出发，结合市场的情况，结合你的目标，再得出选筹的范围。
我能买到什么？
是第一步。
提问：房姐好，请教一个问题：结婚和买房差不多同时进行，想把房子放在一个人名下，在哪个时间节点结婚，不会影响另一个人首房首贷？比如网签之后？还是说只要产证上写一个人，不管婚前婚后买，都是个人名下房产？谢谢！
问答：如果你本人有购房资格，建议在婚前完成购房，婚前协议写清楚这套房归谁。
已婚状态中，都以家庭身份计算，双方互相影响。
所以比较好的办法，是双方婚前都用上首房首贷的资格。
提问：请教房姐，BJ选择1000以上的二手标的，是否意味着sfsd未必比全款抵押更有优势？全款抵押杠杆成数有可能更高？
问答：1.金额越大的标的，满五唯一的概率通常越低。
房东群体中，底层才有的唯一一套小房，资金总量越大意味着房子越新，购买力越强，满五，唯一两点的概率越小。
2.大标的本身的税费费率不低，按揭无法做低，税费是买入成本的大头。
3.一些优质的投资标的，往往面积较大，总价达到一定阶段，单价凸显性价比的概率更大————所谓1500万以上被称为蓝海市场，原因在此。
4.高总价的优质标的，往往售价持平或者超过评估价，适合gpgd，但按揭无法避免税费，抵押可以。
5.满五唯一天然价格更高，不满五不唯一全款过户更容易谈到便宜的价格，与全款再抵押恰好匹配。
6.抵押贷的成数，是评估价的6-7成，具体和资质，负债率有关系；
按揭的上限是6成，按揭需要支付更多的税费。
从这个逻辑来看，抵押贷的杠杆率是可以比按揭更高的。
提问：房姐好，我的北京首房首贷用掉了，现在剩四十万现金。父母每个月有一万五的收入，工作稳定，可以考虑买套沈阳二手放父母名下，由他们还贷吗？父母是辽宁小城市人。
回答：可以，思路完全正确。
可以优化的点事，沈阳首付门槛很低，而且还没有限购，趁早一次性多多买几套。
每多买一套，相当于多积攒了一个沈阳人口人均一辈子的财富。
提问：房姐好怎么才能零首付和低首付呢？例如，找到8折笋盘，但是合同成交是按8折成交的。银行在贷款的时候是看合同成交价和市场评估价孰低原则，sfsd的话，贷款是8折的70%，不能做到零首付或低首付啊。
回答：对啊，所以一切都有成本。
缴税按照过户价，贷款按照评估价，评估一般低于售价。
想要高贷，一般人想到的是，去硬拉评估价。
但评估是客观的，选筹是客观的，大多数房子评估价低于售价，尤其是北京，基本没有硬拉空间。
所以，想要评估和售价拉开价差，真正的关键在选筹。
提问：阿里的总部设在来广营，怎么看那边呢？
感觉位置还不能，紧靠望京，周边基本是次新房新房，感觉发展前景巨大。
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。
除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。
酒仙桥已经塞满了。
那么，只有往北，来广营善各庄，大片的村级单位，土地还没有征收。
加上地铁早已联通，前有孙河这个探路的，后有望京大本营，来广营如果大规模开发，本身的价值基础不会差。
唯一要注意的是，要回到买房的逻辑上来。
买房最终看的是价格，来广营的存量房源是比较贵的，新开更贵的可能性较大。
那么，解决的策略就是从辐射范围中寻找还没有起价的洼地。
提问：600万是买tty的回报率高呢？还是买望京的老破大回报率高？
回答：这要看你买入天通苑和望京房产的价格，杠杆。
天通苑大面积10年后到12万问题不大。
望京老破大要看具体小区，买的好预计涨幅也是3-4倍。
剩下看贷款，需要精算。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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