商業地產屬於重資產模式，早期資金投入大，回報週期長。
對於央企來說，有著強大的護城河與金融通道；然而，對於民資企業，玩轉商業地產則意味著需要長週期的均衡能力，以及持續的創新能力。
為此，鳳凰網奇點商業對民資商業的經驗共性進行了進一步梳理，推出“民資商業樣本觀察”，從不同角度和維度，剖析民資商業樣本的秘密。
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今年年初，已經臨近春節時分，全國各地在籌備新春佳節之際，一則重磅消息卻打破了卓越集團的平靜：
1月19日，在深圳市政協第六屆五次會議閉幕日上，卓越集團董事局主席李華被公開帶走協助調查。消息傳出後很快在深圳商圈掀起了滔天巨浪，種種猜測圍繞著這位素養深圳“拿地小王子”之稱的李華。
實際上，這位在深圳聞名的李華此前也曾一度進入眾人的視線當中。在去年沸沸揚揚的劉強東事件中，就傳出劉強東的助理曾在第二天求助李華與女方溝通的消息。
當然在該事件中，李華的身影被劉強東遮住了，但能夠擔任如此重要事件的調解人自然不簡單。
深圳風雲人物，二次無緣上市
1987年，教育世家出身的李華從華南理工大學畢業。和那個年代的諸多大學生一樣，畢業後李華進入到了體制內工作，入職深圳團委。相對於其他城市，處於改革開放橋頭的深圳日益發生著翻天覆地的變化，這也刺激著李華年輕的心。
李華/圖片源自網絡
5年後，李華毅然決然成為了當年“下海”潮流的一份子，進軍海南房地產。但隨著海南房地產市場的破裂，作為下海青年的他同樣慘遭損失。隨後，李華轉戰香港，在不懈的努力下，最終在香港股市賺得第一桶金，拿到了香港居民的身份。
1996年，李華從香港回到深圳成立卓越實業有限公司，即卓越置業集團有限公司的前身。同年，其兄中科院經濟研究所碩士李曉平也一同“下海”，跟隨著李華創業。
1998年，卓越集團推出了深圳蔚藍海岸一期這個項目，在深圳地產界一戰成名，其後，以“蔚藍海岸”為代表，李華帶領卓越集團大刀闊斧地開闢市場，陸續推出了“皇后道”、“淺水灣”等項目，並逐漸形成“卓系、悅系、蔚藍系”等三大產品線。
2004年，李華決定改變集團航線，向商務領域進軍。繼首次試水商務領域投資卓越大廈後，卓越集團又在福田CBD核心位置開發了卓越時代廣場等一系列標杆商務項目。同時，李華也秉持了一貫的港商風格，從卓越時代廣場、卓越世紀中心等寫字樓項目，佔據了深圳所有辦公區域的核心位置並年持有運營。
在一路高歌猛進下，李華自然而然也有了上市的願望。
可惜，這個願望卻是命運多舛。2007年，卓越首次提出上市計劃，預計2008年在香港IPO，然而2008年金融危機讓卓越上市計劃不得不擱置。2009年，卓越集團再次赴港港衝刺，但最終由於認購不足，上市計劃再度失敗，甚至讓李華不得不將部分持有的寫字樓對外出售緩解現金流。
千億目標高壓，內部風波不斷
上市雖未成功，卻並未阻止卓越的進一步發展，2012年卓越發展實現了100億元銷售額，並清晰的提煉出住宅開發、寫字樓運營、商業運營等主要業態，也開始向全國性房企的戰略目標進軍。
伴隨著近年來國內房企紛紛喊出千億目標，把千億當做門檻的同時，卓越也自然而然加入了千億目標的大軍。
目標膨脹伴隨著的往往是風險的膨脹，這便出現了開頭李華被公開帶走的一幕。可惜，李華被公開帶走只是一個開端，卓越集團的內部風波遠沒有結束。
在李華事件後, 2月中下旬，外界又開始流傳執行總裁王衛鋒已經離職的消息。雖然當初卓越對外闢謠，但4月15日，力高地產的公告王衛鋒獲委任為執行董事，驗證了其離職卓越的事實。有分析人表示內部經營壓力過大可能是其離職的主要原因。
王衛鋒任職期間，卓越銷售額首次突破百億，並進入地產業全國TOP50榜單。2013年，卓越制定“貨如輪轉、商住並舉”的發展戰略，當年持有商用物業資產首次超過百億。同年，成立卓越城市更新集團公司，組建卓越深圳地產公司，以123億摘得前海首兩宗地塊。至此，卓越集團在大本營深圳區域，形成了城市更新、商用物業開發、住宅物業開發三家專業公司並駕齊驅的全面佈局。
同樣值得一提的是，離開萬科後，王衛鋒曾不斷從萬科挖來職業經理人，充盈集團管理團隊，讓卓越高管團隊多元化，減少卓越集團家族化的弊端。
雖然不是卓越地產創業元老，但是從王衛鋒任職的這段時間裡，他豐富的地產行業從業經驗給卓越集團的業績帶來了驚人的增長速度，也正值卓越地產轉型的關鍵時間段。因此王衛鋒此次離職對於卓越的影響並非小事。
全國範圍擴張，資金壓力高漲
資料顯示，2016年,卓越銷售額為325億元，2017年達到了456億，增長40.31%。有了功績就自然而然膨脹了李華的野心，在過去2018年的新年致辭中，李華表示，“通向千億的道路已逐漸清晰。以’卓越效率’為前因，高土儲、高週轉、強融資，三年千億目標已觸手可及。”
但對於李華的這個千億目標，卓越並非“道路明晰”。
卓越在此前更多以商業地產聞名，效仿對象是港資地產，效仿恆大碧桂園並非自身的內部基因。為了實現千億目標，李華曾撤卓越一大批高管，並對王衛鋒發出擴規模的要求，然而卻助推了得力功臣王衛鋒的出走。
畢竟，按照李華千億目標的想法，卓越需要在2019，2020兩年間達到33%左右的增長率。就當下房地產市場普遍降溫的大背景下，要這樣大跨步的飛躍並非易事。有分析人士稱,2018年增速較低的銷售金額使得卓越集團2019年、2020年兩年銷售壓力陡增,而伴隨著董事長風波，高管離職，這個目標的實現更是壓力增大。
即便這兩年卓越自上而下銷售壓力不小，但地產巨輪並不能隨意轉向。在2018年，伴隨著卓越千億目標的提出，卓越開始在全國範圍內掀起了一系列擴張高潮。該年，卓越集團新進入成都、天津等9座城市，在寧波、成都、河北、天津、昆明新成立5家分公司，新增土地總面積896.93萬平方米，其中，長三角區域佔比44%、中西部區域佔比26%、粵港澳區域佔比25%、京津冀區域3%、環渤海區域佔比2%。
伴隨著卓越土地儲備快速擴張，其負債壓力也開始增加。截至2018年底,卓越商業負債合計967.90億元,較年初增長7.05%,主要系流動負債增加所致。其中流動負債463.43億元,較年初增長11.05%;非流動負債504.47億元,較年初增長3.62%。同年,卓越商業籌資活動現金流入 485.64 億元,同比增長27.99%,籌資活動現金流出 258.67 億元,同比增長 18.01%
有業內人士分析稱，現在經濟發展狀況，企業發展應該在戰略上更加謹慎些：在土地儲備上，不是不能擴張，但是整體社會資金鍊緊縮，發展還是應當遵循穩健，一旦資金鍊出現問題，對企業帶來負面影響是巨大的。負債率提升，以更高利率追求回報率，一旦回報率無法達到利率的需求，就會有巨大的資金壓力，風險很大。
負債成本高企，使得卓越需要多元化的資金來源。雖然十年前卓越上市失敗，但在如今銀根緊縮的情況下，上市不失為一條新的出路。伴隨著近兩年來內地中小房企扎堆上市的現象，卓越上市就成了一個值得關注的話題。
卓越是否上市？接近卓越的人士表示，其實卓越一直有試圖策劃上市，但是一直沒有成功，具體原因並不知道，可能是其自身現金流並不出眾。
另一位分析師則認為，在港上市雖然相當國內上市簡單，能夠實現資金融通，但風險較大。有很多在港上市公司股票跌零的先例，這樣事情對企業是致命的，一旦股價暴跌，卓越目前的情況著實難以承受。
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