記者 | 孫梅欣
“最近賣的房子，一套比一套價格低。”小吳站在中介店門前，深吸了一口煙。但即便價格下降，在寒潮襲來的北京冬日裡，看房人依然寥寥。
小吳幹中介這行的業務範圍，在望京SOHO一帶。這片從2000年前後成長起來的板塊，因為集中規劃和密集資源引入，逐漸在過去20年中成為北京成長性最快的商務、生活社區，並集中了一部分北京中高收入者居住於此。
現如今，這批人群也難以頂住房價下行的壓力了。“現在的市場價，基本跌回了3年前的水平。”小吳說。
在小吳看來，眼下就沒有不能砍價的房子：“按這片600-800萬區間總房價來算，平均每套能降20萬，急賣的能降40萬。”
這和他2016年剛來北京時，已經完全不一樣了。那是北京房價最瘋狂的時節，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬：“現在650萬就能成交。”
當時的成交量也比現在大得多。上個月，有著3600多戶的望京西園三期，成交量只有5、6套。“小區裡中介就3、4家，一共才賣這麼多房子。”小吳嘆了口氣，上半年月均也能成交15、16套：“2017年上半年的時候，每月能交易20多套！最瘋狂的時候。”
毗鄰望京西園的大西洋新城，價格也跌得厲害。這個建於2001年前後的小區，是北京首家由外資投資開發的小區，曾有大量明星居住於此，並曾作為楊冪在《北京愛情故事》中的居所出現在電視劇中，“天后”王菲的一處寓所也在該小區中。
從現在的房價趨勢來看，大西洋新城也在走下坡路。安居客的房價走勢顯示，2017年3-6月間，這個小區的部分組團二手價，一度能衝至10萬元/平方米，但目前大部分的二手房均價，都徘徊在8-9萬元/平方米。
像王菲這些明星擁有的大面積，更是總價降幅最大的戶型。“跟2017年高峰價時候比，每平方米跌2萬元肯定是有的。”小吳說，小區裡這類大戶型200平方米起步，算下來總價至少跌了400萬。
甚至還有低於購買價時的房屋上架。金瑤近期正在著手處理自己一套在大西洋新城的房子，由於工作變動，她將離開北京和家人前往深圳：“2017年我買房時950萬入手的，現在市價只有850萬。”因為佔用了貸款名額，影響她和家人在深圳的置業，她不得不虧損百萬出售。
不僅僅是望京地區，繁華的朝陽區青年路板塊也“跌跌不休”。儘管這裡緊鄰地鐵，靠近大悅城商業，受到不少具有經濟實力的中青年青睞，但在普遍降價的大趨勢下，價格也難以堅挺。
今年4月，陳亭在北京的社保終於滿5年，他下定決心，買下了天鵝灣一套兩房，總價880萬。“當時覺得還挺划算，畢竟那會兒同戶型的房子都賣到900萬了。”不久前他搬進了新居，卻發現房價降幅超出了預期：“同一棟樓裡，就比我低2層樓，同樣的戶型，現在800萬就能成交，等於是我的9折價。”
青年路周邊一家房產中介銷售坦言，自己負責的片區，和2017年高峰價相比，降幅在15%-20%不等：“放眼全北京，今年二手房就沒有漲過。除了東城、西城的學區房，其他二手房價基本都在跌。”
國家統計局公佈的10月70城房價數據顯示，北京二手房均價環比下降0.6%，跌幅居4個一線城市首位，在70城中僅次於濟南、西安等跌幅0.7%的城市。
中原地產研究院的數據顯示，10月，北京二手房全市折算均價為6.34萬元/平方米，環比持平；具體到北京16個區域，除西城、海淀、朝陽、密雲外，其餘12個區域價格均下跌，豐臺區降幅最大，環比下降3.2%；另外，豐臺、石景山、順義、昌平、大興、房山、門頭溝、延慶、平谷9個區域一二手住宅成交均價環比均下降。
58同城的數據顯示，今年10月二手房掛牌均價為59126元/平方米，同比下降1.4%，環比下降0.8%。11月1-14日的二手房掛牌均價已降至58908元/平方米，同比下降1.2%，環比下降0.4%。
貝殼找房指數則顯示，北京10月掛牌均價為61968元/平方米，環比上月下降1.12%；10月貝殼指數為60894元/平方米，環比降幅0.34%；較今年5月貝殼指數的62428元/平方米，降幅接近2.46%。
根據公開信息顯示，2017年1月，北京全市二手房掛牌均價為61490元/平方米，成交均價為60845元/平方米，與現階段統計數據基本持平。隨後二手房價格便一路衝高，到當年4月掛牌價已經逼近7萬元/平方米。
除了價格下降，北京二手房成交量和帶看量也出現不同程度的縮減。
中原市場研究部的統計顯示，今年10月，北京二手住宅網籤8844套，成交面積80萬平方米，套數環比下降28%，同比持平。
2019年1-10月，北京二手住宅網籤11.86萬套，同比下降9%，二手住宅成交量創2015年以來同期最低值，二手房成交佔比全市房屋總成交量下降至71%，為近五年最低值。
在看房數據上，58同城數據顯示，10月二手房訪問的用戶關注度同比上升4.1%，環比下降2.8%。11月1-14日的關注度同比上升3.8%，環比下降4.9%。
值得注意的是，過去4個月以來，關注度環比熱度在持續下降，9月環比數據更是大跌12.3%。
中原地產首席分析師張大偉認為，影響今年北京二手房交易的主要因素是信貸限制，其次則是市場供應量的上升。“北京在購房資格標準設定上，信貸政策是全國最嚴格的。”
張大偉表示，北京對非普通住宅標準的設定過低，五環內普通住宅總價不超過468萬元，另外由於有過貸款記錄既算作二套房，因此大部分改善需求的購房人，可貸款額度都只有2-3成。
小吳也表達出類似觀點。他坦言，眼下大部分換房者所受到的最大掣肘在於，可貸款數額太低，需要拿出大筆首付款：“基本上一套800萬的房子，實際貸款額度只有160萬左右，600萬的房子貸款只有120萬。”
這帶來兩個現象：能全款購房的買傢俱有絕對的話語權，可以大刀闊斧地砍價；而急於換房的賣家，為了能夠儘快出手變現支付下一套房的首付，會主動降價。無論哪一種，都致使議價空間增大。
另一方面，由於今年限競房大量上市，新房市場供應量上升。中原地產的數據顯示，到今年11月，北京限競房供應套數達到5.2萬套，庫存量則為2.92萬套，均創下歷史新高。這在一定程度上也分流了二手房的購房需求。
為了促成更大的交易量，小吳所在的中介除了接受二手房交易，也承接一手房的業務：“新房最大的好處是，總價是多少，貸款就能按這個比例來，不用掏那麼多首付。而且年底很多房企衝業績，價格打折也厲害，比買二手房划算。”
眼下對於那些急於賣房的人們來說，可能誰降得多，誰就賣得出去了。
閱讀更多 界面新聞 的文章
