姚振博

現在就這個問題，爭議很大，其實大家記住三句話就行了，最後再看下結論，對比自己情況，就有最優選擇！

舉個例子，看兩者直觀的數額差別

100萬房貸款，20年共計付出利息多少錢？按照統計數字，之前20年平均房貸利率為6.35%，我們以此來計算房貸利息。

按照等額本息6.35%計算，20年需要共付出利息為76.82萬元。

按照等額本金6.35%計算，20年需要共付出利息為63.76萬元。

兩者相差13萬元，從銀行選擇角度，自然希望大家選用等額本息，名義收入會增加。但是對於房貸借款人，是不是選用等額本金更好呢？

等額本金和等額本息，從再投資複利計算，其實是一樣的：

1 僅僅是外在表現不一樣而已，最後趨同一致。

等額本息是每月還款額一致，前期是每期還款中息多本少，後期是每期中本多息少。

等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多後少，這樣每月還款額會逐漸減少。

2.如果結論是等額本息不划算，等額本金更划算，其實有失偏薄。因為

兩者出現數值計算差額的核心原因：在於缺少對於再投資複利的計算。

再投資複利就是手中得回來的錢不斷再投資產生的收益回報，等額本金前期會多還，每期多出來的錢如果不歸還，我們去做4.85%回報的投資（也就是目前房貸款利率），最後再加回去同等額本息完全相同。

購房人在資金寬鬆和緊張的不同條件下，可以做出最優選擇

在購房時和預計購房後，購房人的收入會預測發生變化，那麼按照手中資金的松和緊，可以採用不同的貸款選擇方法。

前期資金寬鬆而且本人平時理財理念保守，選用等額本金。

理財觀念保守，即使有餘錢，也很少會做風險大，可能收益大的投資，在這種情況下，選用等額本金，也省去了自己再投資的煩惱，確實是對的。

前期資金緊張且本人理財理念大膽，肯定是選用等額本息。

理財觀念大膽，將資金留在自己手中，去做更多投資，只要能賺到比房貸利率更高的回報，那就是多賺了。

如果未來要縮短借款期限，等額本息更划算些。

舉例說明：

上例子還是100萬房貸款，按照現在基準利率4.9%進行計算，假如在辦理貸款後，將房貸期限從30年變化為25年：

在等額本息情況下，原月還款額為5307元，而還款額為5788，增加了481元，增加幅度約為9%。

在等額本金情況下，原月還款額為6861元（以約11元進行遞減），而現在還款額為7416（每月以約13元進行遞減），增加了555元，增加的變動幅度約為8%。

如果考慮通貨膨脹，那麼肯定是借款越多越好，前期還款越少越好，自然會選擇等額本息。

這個假設，大家都明白，20年後的100萬元，應該同現在100萬差別很大。但是大家都知道，在經濟高速增長國家，通貨膨脹反而是個客觀現象。

做各類長期貸款其實就是銀行幫助大家衝抵了通貨膨脹的風險。購房者得到了現在價值的資產，對沖了未來貨幣的變相貶值風險。

總的結論就是：其實無所謂好壞的選擇，更多是對比自己的情況，尤其是資金的寬鬆和理財觀念的不同，以及未來是否會提前還的考慮。這樣就好做選擇了。

勻楓財技大兜底

首先是可以等額本金的！只是在某些情況下，對購房人來說，等額本金非常的不合算。比如我，就吃過等額本金的虧。

在我的購房經歷中，我的印象很深的是，銀行並不會限制購房人只能選擇等額本息。隨便選擇哪種，也就是說等額本金和等額本息，銀行都是會同意的。我的第一套房子，當年選的是等額本息，那個時候剛工作沒有多久，也是為了減輕按揭愚月供壓力。可是，後來沒有持有幾年賣掉了，後發現，前幾年還的利息多於本金，對於提前還款來說就非常不經濟，畢竟等額本息，是按照最開始簽訂的購房借款合同的年限來算的利息，所以，一旦提前還款，則前面幾年的“月供”還銀行的錢裡面，支出的利息高（實際是把未來的沒有借款的利息分攤到前面來了），還的本金少。

所以，後來買房子的時候，我就採用等額本金的月供還款方式，同等銀行利率的情況下，我首付5成30年和那些首付3成30年按照等額本息還款方式的月供差不多。但是別人前期壓力不大，然後又可以拿錢出來再次去投資房產。

所以，在房價看漲的趨勢下，選擇等額本息最合算，這樣可以買更大的單位；與全款買房不合算是一個道理的。除非你非常的確認，你貸款3-5年，之後要提前還款，在這種情況下，等額本金的還款方式，最終支付的利息少許多。這裡本可以公式可以計算比較的，但是公式一般人很難心算，就不上公式了。

在房市不看漲的情況下，或房價進入下行週期，等額本金就是合算的，畢竟提前還款的話，支出利息更少。

錢道財經

目前在銀行按揭買房一共有兩種還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金。如果客戶沒有特別的要求，一般銀行都是默認選擇等額本息的還款方式的，因為等額本息可以給銀行帶來更多的效益。

等額本息與等額本金的區別

等額本金的還款方式情況下，期初歸還的本金多，因為本金減少的多，所以其利息相對於的也就減少了，因此等額本金適合打算提前還款的客戶，在整個還款期限內，其還款額是逐月遞減的；等額本息期初歸還的本金較少，所以整體上來說，其歸還的利息較高，但是整個還款期限內，它的還款額是一樣的，且在初期他的還款金額低於等額本金，所以等額本息適用於還款壓力較大的用戶。

如下圖所示貸款100萬元20年還清，等額本金的方式下，利息總額僅為65.77萬元；而等額本息的方式下，利息總額達到79.64萬元，兩者相差了約14萬的利息。

為什麼等額本息成為主流

等額本息之所以成為銀行按揭貸款的主流，主要的原因有兩點：一是在客戶沒有提出意見的時候，銀行默認的還款方式就是等額本息，而很多貸款的人根本不知道還有這個區分；二是大部分客戶本身購房壓力就不小，考慮到後續的裝修、車位等等還需要一大筆資金投入，因此也傾向於選擇等額本息，以降低自身的還款壓力。

可以更換嗎？

答案是肯定的，只要你有提出要求銀行都會同意更換為等額本金的還款方式，目前還沒有聽到過哪個銀行強制性不讓更換的案例。如果當地銀行真的不讓你更換，你可以選擇向當地的銀監進行投訴或者向當地的報社、政務服務平臺等反映，不過出現這種事件的概率很低。

鯉行者

正如大家都知道的，很多人買房都會申請貸款，雖然支付了很多利息，但過高的房價還是讓很多人做出了無奈的選擇。為了解決大家的還貸問題，銀行在還款方式上也推陳出新，提供等額本息和等額本金兩種還款方式，做為借款人，到底該選擇哪種還款方式呢？

我的觀點是選擇等額本息就對了，下面來詳細說一下原因。

01

首先我們先看下房貸利息的計算方式：

無論貸20年還是30年，每個月都要支付月供，房貸利息實際是按月計算的，你可以理解成貸款240個月或360個月，而產生利息的基數實際是剩餘本金，兩種還款方式是在此方面沒有區別。

圖中顯示，貸款30年，借款額100萬元，第一個月還款的利息是相同的，都是4083元，因為第一個月的本金是一樣的，都是100萬元。

等額本金還款方式，前期月供中本金還的更多（第一個月還了2778元），剩餘的本金更少

雖然總利息方面“吃了虧“，但那是30年的事兒。

從還款第一年的月供來看，等額本金比等額本息需要多還17897元，相當於多還了3個多月的月供，這對於普通購房者來講鴨梨山大。

結論1：如果家庭收入不高，沒有足夠的還款能力，即便總利息高點，也只能選擇等額本息。

02

總有一些人是父母口裡別人家的孩子，學習好，工作也好，收入更好，月供自然不在話下，是不是要選擇等額本金呢？

NO~

我們再算一下，以每月可以支撐月供15000元，基準利率4.9%，總借款200萬來計算：

等額本金可以申請最長24年（288個月），總利息118萬元。

等額本息可以申請最長16年（192個月），總利息89萬元。

等額本金還款方式的月供是前多後少，而銀行批貸肯定是從嚴原則，以月供最高的月份來計算，同樣月供15000元，貸款200萬，等額本金要比等額本息長8年。

這意味著，等額本金方式使用銀行借款的時間更長，故產生的利息也就更多，最終兩者相差29萬。

結論2：有足夠的還款能力，同樣可以選擇等額本息，通過縮短貸款時間的方式節省利息

03

有人說，等額本息前期還的大部分都是利息，這不利於提前還款啊，如果我有提前還款的規劃，選擇等額本息豈不是虧了嗎？

錯。

還是上面貸款200萬的來說，16年等額本息方式，還款6個月後剩餘本金1958285.99元，已經開始低於24年的等額本金。

等額本息月供中本金佔比越來越多，而等額本金的月供本金是相同的，也就是說，隨著時間的增加，等額本息的剩餘本金會越來越少，這意味著，在相同的借款時間內，等額本息產生的利息也會越來越少。

除非是剛剛貸款6個月以內就提前還，這個時候等額本金確實有優勢，但一年內就提前還款是有違約金的，否則還是等額本息更划算。

結論3：未來有提前還款規劃，初始貸款時選擇好貸款年限，等額本息更適合。

04

選擇等額本息還款方式的最大好處就是還款的自由度更大，我們來看一個還款模型。

第一種，最低月還款額100元

第二種，最低月還款額80元，可以選擇多還款20元。

毫無疑問，第二種還款方式更好，由於最低還款額的優勢，借款人可以更合理的安排自己的資金

許多朋友可能已經發現了，沒錯，第一種就是等額本金，初期還款額更高，壓力更大；第二種是等額本息，而可選項20元就是提前還款。

以第一個貸款100萬的例子來說，前12個月，等額本金還款方式要多還17897元，這個錢是必需還給銀行的，我們就失去了這部分錢的支配權。

如果此時我們有一個收益高於貸款利率的項目，由於手裡沒有錢了，就失去了用這17897元創造價值的機會。

如果選擇的是等額本息還款方式，這筆錢還在我們的手裡，我們就可以創造更高的價值。

當然，如果理財收益低於房貸，那也沒問題，直接選擇提前還款就可以了，很多銀行一年後提前還款是不收違約金的（各銀行不一樣，籤合同時清楚），僅需要提前一個月和銀行預約就可以了，沒有其他成本。

結論4：等額本息還款方式可以更好的支配自己的資金，使收益最大化。

綜上所述

家庭還款能力高低，是否提前還款，都不影響還款方式的選擇，正確的做法都是選擇等額本息，只是需要在貸款年限，提前還款時間的上做好規劃，讓手頭的錢產生最大的收益。

小崔聊房

貸款買房可以分為兩種還款方式：等額本金和等額本息。要知道選擇哪一種還款方式是客戶的自由，銀行是沒有權利拒絕的！不過，如果客戶不作選擇（或不提前告知、或意願不強烈），銀行會默認，採用等額本息的還款方式！

銀行為何會優先推薦等額本息

1. 等額本息，同等貸款條件下，客戶所支付的利息更多，對銀行更為有利，自然會優先推薦咯！
   

2. 等額本息，月還款額固定，月供壓力較小，貸款更容易獲批！很多人，第一次買房，六個錢包湊首付，月供壓力很大，而自身收入又很有限。採用，等額本息的方式，相對而言，月還款額較少、對於銀行流水、收入證明要求比較低，貸款更容易獲批！
   

• 等額本息，月供3715元，總支付的利息63.74萬元。
  

• 等額本金，首月還款4803元，每月遞減7.94元，總利息約為51.59萬元。
  
• 兩者對比，同樣的貸款、同樣的利率、同樣的期限，等額本息月供比等額本金少1108元，支付的總利息卻要多12.15萬元。
  

作為銀行，自然更喜歡，利息更多的咯！這也正是，銀行主推等額本息的主要原因之一！

該如何選擇何種貸款方式，一般基於以下幾個原則：

1. 是否提前還款，如果考慮提前還款，則等額本金更划算！

   
   

2. 如果想少支出點利息、省點錢，選擇等額本金準沒錯！
   

3. 對於年輕人、月供壓力較大，建議選擇等額本息！
   

4. 如果考慮短期內賣房變現（5年之內），可選等額本息！
   

特別注意：一旦選擇了哪種還款方式，在貸款期限內，一般是不允許改變的。所以，辦理貸款之前，一定要結合自身情況考慮清楚才行！

總之，等額本息、更有利於銀行，當然是銀行主要推薦的一種貸款方式！不過，如果客戶強烈要求，自然也是可以選擇等額本金的！

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財經者思

等額本金是可以的，但是銀行一般都推薦你選擇等額本息，因為這樣銀行在相同的貸款中可以賺取更多的利息，而且因為等額本金前期的月還款較大，很多人為了減少月供壓力接受了銀行的建議，所以市場上面很多人的還款方式都是等額本息。

等額本金和等額本息的概念

等額本息是指在還款期內，每月的還款額都相同，還款額=本金＋利息。

計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本息還款，本金和利息的分配比例會隨著還款期限的變化而變化，在還款的前半期，我們還款中利息佔比大於本金；在還款的後期，逐漸轉化為本金佔比大，利息佔比小。

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月還款本金相同，還款利息不同。

計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

對於等額本金的還款方式，因為前期的月供分期中我們還了較多的本金，故此後期的生息本金就變少了，在整個還款期間需要償還給銀行的利息就會變少。

案例計算

我們用一個案例計算說明情況，貸款100萬，期限30年，利率為4.9%。

採用等額本金方式還款。等額本金是將貸款本金平均分攤到每一個月中，所以算下來每月需要償還的本金為100萬/360（月）=2777.78（元）。再來看看利息，第一個月需要償還的利息為100（萬）*（4.9%/12）=4083.33（元）。（注：月利率=年利率/12）

不管是使用等額本息還是等額本金方式還款，但是第一個月都會佔用銀行100萬，所以兩種方式在房貸利率不變的情況下，第一個月需要還款的金額都是一樣4083.33元。

在等額本息還款方式下，第二個月需要支出的利息為4078.34元；而等額本金還款方式下，第二個月需要支出的利息為4071.99元。從這一組數據中發現，第二個月等額本金比等額本息支出的利息少，而產生這一差異的主要原因就是已償還貸款本金的多少造成的。

從這兩張圖中可以清晰看出，等額本金的利息為737041.67元，而等額本息為910617元，兩者的利息相差還是挺大的。在等額本金的還款方式中，每個月支付的本金不變，利息逐步減少，每個月的還款金額先大後小，在等額本息中每個月的還款金額不變，但是本金的比例逐步增大。

我的建議

如果你已經有了正常的開支計劃、或對未來的收入不確定的話、或未來一段時間內會有有比較大資金壓力、或你的貸款期限短且數額不大，等額本息都是不錯的選擇。如果你當前收入較高，前期還款能力強，之後想減少利息的支出，那麼你可以選擇等額本金這種方式。

但是我有不同的看法，為什麼我們買房要貸款呢？一部分人是因為資金不夠被迫貸款，一部分是因為利用金融槓桿，在中國普通人除了房子很難再借到低息、長期的貸款了，在通貨膨脹的時代，用低成本的負債去投資，或者僅僅持有較為優質的資產，拉長時間都可以跑贏通脹。

所以我覺得在貸款利率不高的情況下，選擇較長時間的，慢現金流出的還款方式最好。

貧民窟的大富翁

不是不能等額本金，只是說等額本金相對等額本息來說，前期壓力比較大。如果你打算按揭個30年的情況下，肯定等額本息比較划算。

那什麼情況下等額本金呢？

1.從利息角度考慮，等額本金的總利息的支出比等額本息要少很多。

假設貸款20年，200萬，利率4.9%。

等額本金：需要支付利息98.41萬元。

等額本息：需要支付利息114.13萬元。

2.從家庭支出考慮。

如果家裡每個月支出比較多，而工作不穩定，或工資比較少的話。最好不要選擇等額本金，雖然利息少，但前期還的本金多。

因此，如果把自己每個月的壓力弄得太大，會造成家庭抗風險能力降低，並且降低自己的生活水品。

所以，處於這種情況的購房者，最好是選擇等額本息！減少每個月的壓力。投資客，手上不缺錢的，就可以選擇等額本金。

探房杜咔咔

貸款買房時銀行會提供給我們兩種選擇，等額本金或等額本息，但銀行會傾向於向用戶推薦或誘導用戶用等額本息的方式還款。

一、等額本金

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，由於每月的還款本金固定，利息越來越少，借款人開始時還款壓力較大，但隨時間的推移每月還款數越來越少。等額本金的方式償還銀行的利息相對較少。這種方法比較適合工作正處於高峰階段的人，或者是即將退休的人。

每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

等額本息是指在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行推薦的方式。

二、等額本息

等額本息和等額本金是不一樣的概念，雖然剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式，該方式經常被銀行使用。

三、等額本金與等額本息的優缺點

等額本金的優點是相對於等額本息的總利息較少。還款金額每月遞減，後期越還越輕鬆。且由於前期償還的本金比例較大，利息比例較少，所以很適合提前還款。缺點是前期還款壓力較大，需要有一定經濟基礎，能承擔前期較大還款壓力。

在選擇還款方式時，要根據自身特點，量力而行。

貸款總額較少（5～20萬），年限較短（5-10年）時，兩者區別不大，一般總利息差距在0.1-1萬元以內。

上林院

貸款買房沒有說不能等額本金啊，只是大部分人選擇等額本息，極少數人才會選擇等額本金。選擇哪種還款方式，沒人會限制和要求你，只是在你比較了兩種還款方式的情況後，自己就會去等額本息。房產銷售也都會推薦等額本息，因為總體來說，等額本息比等額本金更合適。

如上圖所示，貸款100萬，20年還清，兩種還款方式的比較，等額本金前期還款額度高，直到八年後，才會和等額本息的月供持平，然後開始遞減遞減顯現出優勢來。

對於一個購房者來說，為什麼要貸款？因為沒有能力全款買房，首付款交完後，手裡基本就沒錢了，然後還要面對高額的月供壓力。在這種壓力下，誰還會選擇更高的等額本金還月供呢？如果你說你工資很高，有個三五年就把月供還清了，那我建議你掙個一年半載的錢，就申請提前還一部分本金（例如先還20萬，你的利息和月供一樣減少了很多），月供沒壓力，也不影響你提前還款少支付利息，萬一哪一年收入少了怎麼辦？

所以大多數人選擇等額本息是對的，銀行很少有人真的到二十年才還清月供，也許你十年八年就賣了，也許你三五年發財了，提前還清了，不差這點。但萬一你的收入無法支撐月供，月供較低的等額本息對你來說壓力也算小點。

涿州房產置業經理

貸款買房不能等額本金？不知道您的意思是指什麼呢？是說銀行不讓您選擇等額本金，還是你自己覺得等額本金不划算而不能選呢？

前幾天一個朋友要用公積金貸款買房，就和我諮詢：到底是等額本金好還是等額本息好？我告訴他，這種情況一定不要選等額本金，要選等額本息，而且貸款時間越長越好，為什麼這樣呢？很多人可能不明白其中的差別，今天我們就來說一下，什麼情況下，應該選擇等額本金還是等額本息。

很多人認為銀行不願意讓選擇等額本金方式，這種觀點也是不對的，其實兩種方式可以隨便選。有人認為等額本金比等額本息要好，覺得就是因為等額本金還的貸款利息要少，但是少還利息的前提是你貸款的時間和額度減少了，因此同樣的情況下，利息也就減少了。如果打個比方，等額本金就好比把等額本息提前還款了。其實如果你想少還利息，有很多辦法，完全可以少貸款，或者降低貸款時間，也可以提前還款，甚至如果不貸款，不是就一分錢的利息也不用花了嗎？但是這樣就好嗎？

所以說，並不是等額本金有多大的好處，而是要根據你自己的情況來選擇是不是貸款，以及貸多少款？貸多長時間？採用等額本金還款，還是採用等額本息還款？這些取決於個人的實際情況，而不是說等額本金比等額本息要好。

那麼，什麼情況下，選擇等額本金比較好呢？我認為有三種情況，可以選擇等額本金：第一種情況就是手裡資金比較充裕，初期還款額度較高，不會給自己的生活造成影響；第二種情況就是，貸款利率相對較高，長期大額貸款感覺損失比較大；第三種情況就是，預期將來有可能會提前還款。

同樣適合選擇等額本息還款的情況也有三種，與等額本金是對應的：第一種情況就是，每月收入比較固定，每月還款之後，剩餘資金能夠保證正常生活費；第二種情況就是貸款利率相對較低，長期貸款有賬可算；第三種情況就是，長期需要資金，要儘可能延長貸款時間，避免二次貸款。

其實說來說去，這兩種方式差別的主要原因，還是看利率的高低。如果你貸款利率比較高，手裡的資金投資收益無法超過這個貸款利率，那麼你就要選擇早還款、多還款的等額本金方式；如果你貸款利率比較低，手裡的資金投資收益能夠超過貸款的利率，那麼你完全可以把貸款用來投資理財，而不必急於還款，所以選擇等額本息會更好一些。

這就是我勸我的朋友，在選擇住房公積金貸款的時候，一定要選擇等額本息還款的原因。因為住房公積金貸款利率只有3.25%，這個利率相對來說是很低的，已經低於三年期國債4%的收益率，錢放在手裡是可以升值的，更何況在公積金賬戶裡，每年的收益率只有1.5%，你覺得公積金貸款值得采用等額本金方式嗎？

關鍵字: 三句話 等額 房產