03.08 房貸25年,還了5年,剩餘的提前全部還清合適嗎?

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房貸25年,還了5年,剩餘的提前全部還清合適嗎?

中國有句俗話,叫做“只有錯買的,沒有錯賣的”。銀行是賣貸款的,不是買貸款的。買貸款的是購房者。因此,銀行不可能讓自己吃虧,吃虧的只能是購房者、貸款者。否則,銀行不要虧死。

事實也是,銀行在與購房者簽訂貸款協議時,無論何種方式,只有賺多賺少,而無不賺之理。如果對房貸不是十分了解,而是僅聽銀行的,提前還貸肯定是虧得口袋空空。原因就在於,前面幾年的還款,大多是還的銀行利息,本金償還畢生極低。筆者就曾遇到過這樣的現象,還了三年,提前還貸,賬一算,本金只還了一小部分,其他的全被銀行當利息收回去了。

這也意味著,如果資金條件允許,且自己有其他方面的經營或投資能力,還是不要提前還款,反正五年以後,預計貸款利息已經還了一半了以後年度的利息會越來越少,且價格上漲,也會讓手中的錢慢慢貶值,何必急於償還呢。別看銀行有時也會假惺惺地讓貸款者別提前償還,那是因為他們不願意放棄優質客戶,而非真的為貸款者著想。房貸提前償還後,他們還要找新的客戶。一旦找的新客戶信用不太好,還要承擔風險。實質上,他們從利益的角度考慮,是希望購房者在償還了幾年貸款之後,就立馬提前還貸,這樣,才能讓銀行的利益最大化。

當然,擔心錢放在手上會用掉,或者被用於炒股等風險投資虧掉,也可以提前還貸,但要承受得了被銀行白白地多拿走不少利益。只要不是,還是儘量不要提前還貸。


譚浩俊


建議不提前還貸!

分別對比提前還貸的好處與壞處:

好處:

1)減少利息的支出

提前還貸款本金了,意味著貸款合同的終止,後期的貸款利息當然是停止收取的,所以提前還貸能減少利息的支出。

2)心理負擔減輕

提前還貸,意味著不再揹負房貸債款,不用每個月向銀行繳款,心理當然輕鬆很多。


接下來看看提前還貸的壞處:

1)在我們生活周圍,錢會一直貶值

正如現在100元的價值比得上十年前100元的價值嗎?越往後,相當於你付出的錢越少(因為存在通貨膨脹,錢會貶值),因此你提前還貸了,意味著你你做了虧本生意。

2)提前還貸,還可能會繳納違約金

根據不同的銀行,其違約金條款也是不一樣的,主要是按貸款本金的一定比例收取違約金,或者是繳納一到幾個月的利息作為違約金,不過也有不少的銀行,當還款已超過5年就不再收取違約金的,因此,需要根據自己的貸款合同查看違約金的條款規定。

3)提前還貸,不一定多賺了錢

貸款方式有兩種:一是等額本息(每個月還款金額一樣);二是等額本金(還款金額逐月減少);等額本息,在還款的前期中,本金佔的比重少,越往後,比重越高,而等額本金則相反,前期還款中,本金佔比高,後期少。為什麼說提前還貸不一定賺錢?舉例子,按現在的利息計算,貸款50W,利息分別是:(等額本息)36.8W;(等額本金)30.7W;已經還貸5年,利息約分別支付了:(等額本息)7.36W;(等額本金)4.98W;即這時提前還貸了,你會直接少支付利息約26-29W。但你因為提前還貸,則需要一次性拿出約40W。上面已經說過,存在通貨膨脹,錢會貶值,因此我們按每年最少的3%CPI增長率計算,現在的40W,20年後價值約為72W!除此以外,你現在不提前還貸,而選擇拿現有的40W出去投資,買保本的理財金(年利息約5%),20年後,40W就變成106W!因此,提前還貸,不一定真的賺了錢。

4)提前還貸,其實是屬於毀約

貸款合同是銀行與乙方簽訂的信用合同,拖延還貸及提前還貸,在金融領域中,一樣屬於不按合約期限還貸,因此,你的信用其實也需要扣分的,可能會影響到以後你與銀行相關的合作。


綜述

假如你現在有一大筆資金,是否提前還貸,你應該也心理有數了吧,不要因為提前還貸了,不用支付那麼多利息,以為自己賺了的“貨幣幻覺”矇蔽雙眼。我目前也是貸款中,我也沒提前還貸(因為沒錢o(╥﹏╥)o),即使有錢,我也會拿去投資。

希望我的答案對你有所幫助!


點雨星辰


從經濟角度講是否提前還款,取決於兩個因素,第一個是你當時貸款的實際利率,第二個是房貸的分期方式,下面我分別具體來講

1、房貸的實際利率

這個是以個非常重要的參考因素,你現在有錢可以全部還清房貸,那麼你的機會成本就是你用這筆錢做穩健的投資獲得的回報收益率,現在銀行的理財產品5%-6%的收益率的還是很多,所以這個是你的機會成本,你選擇還房貸節省的後面的利息就相當於是你“賺”的錢,省的利息也是變相的“賺”的利息,所以就要看你的房貸利率是多少。

目前的房貸基準利率是4.9%,這個是2015年往下調整後的,一直沿用至今,後面買房的人有享受折扣優惠的,那是比較優惠,但是這兩年買房的人,也因為是限購的時間段,所以是在基準利率上上浮的,上浮20%、30%的都不少,甚至都有上浮40%的個別城市,如果是這種的話,你提前還款的優勢更大。所以就看你的房貸實際利率是多少了。

你要是萬一是公積金貸款的,那就賺大發了,才3個多點,這個利率太便宜了,那就更加不建議你提前還了。

2、按揭分期的方式也是你要考慮的因素

現在有兩種按揭分期方式,常用的是等額本息,這種是每個月的還款額度是一樣的,所以他在前期還的大部分都是利息,本金很少。比如你還了5年,其實還的大部分是利息,而本金並沒有還多少,所以你現在還款是有點吃虧的,如果你才剛剛還款那無所謂。

以100萬房貸為例,期限25年,基準利率4.9%的情況下,月供是5787元,73.6萬,第一個月的月供當中有4.83元是利息,利息佔到月供的70%,一直要道132期,也就是11年以後月供當中的本金比利息要多。


你還款了5年內,那麼你這五年中總共還款是多少?利息是多少?本金是多少?

答案是:5年總共還款34.7萬,其中利息是23.2萬,本金是11.5萬,本金佔總還款額度比例是33%,這個時候你提前還款是比較虧的,因為你已經支付了23萬的利息了。相當於你貸款100萬5年時間,你支付了23萬的利息,你想一下,你的利率是多少?


如果你是等額本金的還款方式,5年時間總共還款42萬,其中利息是22萬,本金是20萬,本金的比例是48%。

所以你的分期方式是等額本金,那麼提前還款就有優勢,另外還有一個因素就是違約金,一般銀行會收取1%左右的違約金,每個銀行有差異。現在你想好是否提前還款了嗎?

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房貸25年,還了5年,剩餘的提前全部還清合適嗎?

這個需要具體情況具體分析,提前還貸有利有弊!

我有過N次提前還貸的經歷,對這一塊的政策還比較瞭解,我先給你介紹一下提前還貸的相關政策及具體辦理流程,然後給你分析分析什麼情況適合還什麼情況不適合還,當然我的建議僅供參考!


提前還貸的手續怎麼辦?

第一點:提前還貸的資格要求:


關於這個內容實際上你的貸款合同裡有寫,並不是任何時候你想還就還的,通常你貸款的銀行會有最低還款額及還款週期的要求,相當一部分銀行都要求最低還款額不低於5萬,並且需要還貸滿12個月之後才能申請,一年只能還1-2次的比較多,還貸前需要提前預約,這個提前預約期通常是半個月以上,下圖這些條件僅供參考!

另外銀行對於提前還貸是可以收違約金的,這些合同裡都有寫,但是大多數銀行只要你提前預約就不會收,不同銀行不一樣!相對而言銀行鼓勵你提前還貸時就傾向與不收,如果不鼓勵你提前還貸可能就要收,主動權在他們手裡,我在兩個銀行貸過款,一個收一個不收。


第二點:提前還貸的流程:

提前還貸的手續怎麼辦呢?如果你只是部分提前還貸只需要按照下圖1的程序操作便可,事先把需要還貸的錢存入用於還貸的銀行卡內,然後同銀行預約提交相應資料【直接打電話給你的貸款經理就可以了】,一般一個月內可以辦好,如果你是還清所有貸款還需要按照圖2的內容去房地產交易中心進行抵押撤銷,這套房的所有產權就是你的了!如果你還買了相關保險還需要按照圖3內容進行保險調整,通常情況下大多數人只涉及1和2的操作。


提前還款可供選擇的方式有哪些?

我假設你當初貸款了100萬,貸款年限是25年,原本選擇的是等額本息還款方式,批准的利率是基準利率【4.9%】,如今剛好還了5年,可供你選擇的還貸方式有3種,我給你比較一下:

A:一次性還清所有貸款:

B:部分提前還款,我假設你提前還25萬吧,每月月供不變還款週期縮短。

C:部分提前還款,我也假設你提前還25萬,還款週期不變每月月供減少。

以上三種還款方式的優缺點比較:


你適合提前還貸嗎?

提前還貸的優點:節省利息、降低月供壓力。

提前還貸的缺點:如果不還貸這筆錢可以用作其它用途,例如投資,喪失了一些投資機會。

適合提前還貸的人:

A:你沒有合適的投資渠道,這筆錢如果不還貸你賺取的利息還不如提前還貸省的多。

B:對負債相當敏感的人,就不喜歡揹債,減輕心理壓力。

C:目前這套房產解除抵押之後還有其它用途,例如你需要賣房或者拿這個房再去做抵押投資。

不適合提前還貸的人:

A:你有更好的投資渠道能夠賺取比貸款利息更多的錢,特別是原本就是公積金貸款利息很低的這部分群體。

B:通常來說等額本息還款方式已經還了一半,等額本金已經還了三分之一的時候真沒有必要提前還貸了,因為能省的利息相當有限。


你屬於哪一類人呢?因為我既屬於不願意揹債的,又沒有好的投資渠道能跑贏貸款利息所以我選擇了提前還貸!


心安理得君


這個涉及到一個問題~提前還清房貸款是否合適?

這個問題我覺得得分為兩方面考慮,主要跟個人想法,處事態度有關!

第一,既然提到了提前還款,那麼肯定是你目前已經有了寬裕的資金,房貸已經不是問題了。提前還款,可以節省幾萬甚至幾十萬利息,主要看房貸總額。這樣計算聽著會很舒服,因為你不欠別人錢了馬上。有部分人就是不喜歡欠誰錢,尤其銀行的,所以房貸不用討論,有錢了他們分分鐘就提前還了。


第二,很多人不主張提前還貸。因為他們在計算利息,房貸大概是5裡左右,我們的人民幣每年貶值大約4%左右,另一方面,我們的收入一直逐步增長,但是房貸可是基本固定的,也就是說,現在壓力大,可能再過幾年,每月房貸對你來說就輕鬆了。如果這時候你有充足資金,可以放貸,投資,或者做生意,只要穩當了,再怎麼說也會大大超越房貸利息吧。所以,這種期望讓大多數人不提前還,尤其做生意的人!

另外考慮提前還房貸違約金,問題,各個銀行不一樣,有的要求三年內,或者一年內不得提前還,有的更長,具體看當地所貸銀行!歡迎關注小編,多多交流!


崔一笑vlog


提前還房貸涉及到與銀行解約的問題,不過現在大多數銀行都規定3年後解約不用付違約費,題主所說的5年已經超出了這個期限,所以可以忽略違約的問題。

至於該不該提前還貸,這得看個人經濟能力和心態,首先是經濟能力,有錢才能提前還,沒錢啥也幹不了,想都不用想。有了錢後,如果你的理財能力還不錯,就不建議提前還了,因為房貸利率是目前借貸利率中最低的,如果擅長理財,把原本打算全款買房的錢拿去投資,收益率可以輕鬆跑贏房貸利率。但並非所有人都擅長或者有時間理財的,而且欠著錢缺乏安全感,理財能力一般的朋友,就不要冒這個險了,提前還吧!

提前還部分房貸的幾種方式,看看哪一種更省錢,更合適你:

假設小A在2015年向銀行等額本息貸款70萬買房,貸30年,貸款利率為4.9%。2015年2月開始第一期月供,交了5年後下一個月想一次性全部還清,可以看到5年後剩餘的貸款本金是64.18萬

方法一:縮短貸款還款期限,月供不變

每月還款金額不變,還款年限減少6.42年,共節約利息

18.80萬


方法二:貸款還款期限不變,減少月供

還款期限依然為三十年,每月還款由3715.087元減至3136.308元,節約利息7.36萬

相比之下,我們可以看到第一種更能節省利息。

當然,節省利息最多的肯定要屬一次性全部還清,但這種方式不是每個貸款人都能承受的,所以更多的人會選擇提前還一部分。

而提前還一部分中,節省利息最多的是月供不變,縮短還款年限。

也可以考慮減少月供+縮短期限兩者結合,取中間值。


多多說錢


根據房貸經驗,簡單說一下自己的看法。

根據不同情況,決定是否一次性還清

先就題主的問題解答:可以提前還清,但您要考慮有沒有這個必要。

1、如果您是公積金貸款,由於房貸利率極低,個人認為可以不用一次性還清,您用手頭的錢做理財,可以很輕易地超過房貸利率;

2、如果是商業貸款,且當時利率較高(接近6%),可以考慮提前還清,減少未來20年高額的利息支出;

3、如果是商業貸款,且利率相對不高(5%左右),且貸款合同籤的是浮動利息,則不建議一次性還清——因為按照目前的經濟·形勢,央行未來有降息可能,而您的貸款利率基數是參考央行利率,那麼未來貸款利息有可能進一步減少。

4、如果您準備賣房,建議一次性還清。

因為相當於一個貸款未清的二手房,無貸款、產權清晰的二手房更能賣一個好價錢。而且還清貸款之後,您這套房子的交易效率也會更高,更易出手,資金回籠更快,未來也沒什麼瓜葛。

房貸不是你想還,想還就能還

提前還貸這件事,要看銀行是否支持提前還貸。

有些銀行規定,提前還貸只能抵扣月供金額,不能減少月供期限,除非是一次性還清。所以,提前還貸之前,一定要和銀行聯繫,諮詢一下還款方式。

如果提前還款只能減少月供金額,不減少月供期限,那麼這種情況就很不划算了,因為最關鍵的利息費用並沒有減少太多。

其實,我們每個“房奴”幾乎都會遇到提前還貸的問題,因為不論貸款30年還是25年,一處房子我們都很難居住超過25年。

有可能住20年之後,我們手頭有錢了,條件好了,就又要搬家了。但這個時候,我們的貸款很可能還沒還完。

我個人的原則建議是,只要您的房貸不是特別高、您的收入相對穩定,那麼就不著急還月供,將來順其自然,等要賣房的時候再一次性還清也不遲。

而且,有房貸月供在身,只要不逾期,還有助於您積累個人信用,有些銀行針對個人的低息信用貸款,也更願意貸給有房貸的人——就連螞蟻信用分,有房貸、不逾期的人,也更容易拿到750以上的高分。


金投手閒話理財


5年其實不算長,提前還還是可以的。因為題主給的信息太少了,所以我們只能做一個假設。

在說提前還款前,我們必須知道兩種貸款方式,等額本金和等額本息,最直觀的區別就是本金是逐月遞減,本息是每月還款相同。而如果選擇的是本金你的總還款利息會少於本息的利息,但前期的每月還款壓力會比較大。



我們以貸款50w,30年,利率上浮5%為例,本金每月還款3450遞減,本息則是2900左右,如果是本金,如果還款了5年,其實你所還利息大概佔還款總額的65%左右,而本息則是佔到了80%左右。所以本金的貸款方式更適合提前還款。

其次我們知道,很多人不提前還款的原因一般有幾點

1.抵禦通貨膨脹

2.有相應的理財對沖

3.已經還了十幾年利息都差不多還完了,提不提前都無所謂了。

首先我們知道人民幣一直在貶值,而貸款銀行的錢確實是可以把一部分通貨膨脹的損失轉嫁給銀行,但相對於你的利息和未來30年的發展,人民幣不一定一直貶值,所以抵禦通過膨脹的說法只是短時間的,銀行不會做賠本買賣。

其次在沒有投資渠道對沖的情況下,你的利率哪怕是4.9%也是比較高的,說低的人是因為做生意需要週轉,因為相對於其他的貸款而言房貸確實低,但並不代表對於普通人來說就能找到相應的理財對沖。



最後說一下時間,5年其實並不長,提
前還款是可以計算已經還款的利息的,所以提前想對於還款十年以上的人還是比較划算的。


大勛


25年的房貸,如果是公積金貸款一直按照本息等額還款第二十五年的時候,歸還的總額是本金將近一倍。如果貸款100萬,最後實際還款在160萬到180萬。

如果是商業貸款,最後還款的金額是本金的一倍多。如果貸款100萬,第二十五年還清貸款,一共花費總額是200萬到260萬之間。數據撤主要是利率波動差。

究竟該不該提前還完貸款,要看實際情況:

一,無貸款生活幸福,對房價不敏感

其實每月還貸對於生活多少有壓力,每月都要記得存款,而且每月多一項開支。相信有過房貸經歷的人都有感受,還完貸款,自然幸福感提高了。

經常還貸款就會計算房價漲跌值,總會算自己每月還貸合算嗎?而全款的房子,一般不會計較漲跌,因為有反正是自己住,自己的財產的心理。這些對生活幸福度都有提高。

二,沒有好的收益,提前還貸

如果你沒有好的投資收益,閒置資金放在銀行獲得利息還不如房貸高。那就要提前還貸,不然你資金時效應該是虧錢。順便提一句:房貸很少有提前還款違約金的,一般在簽約的時候都備註了無提前還款違約金的,因為銀行也希望個人提前還貸。

不該提前還貸的因素:

一,資金可以投資獲得更高收益

很多人其實拿到房貸就是拿到了銀行低利息貸款,他們不會輕易還清房貸的。因為他們也會從銀行貸款,做生意,投資什麼的。比如我就是這樣的人,我不會提前還房貸,因為我要拿更多的資金去做事業。做生意錢總是不夠用的。

二,租金可以抵消房貸

如果租金可以抵消房貸也不要提前還貸,這屬於資產帖子了,反正賺的就是貸款的錢啦。

我的幾套房就是這個情況,租金可以抵消房貸還有剩餘,無所謂早日還貸。房子也是商品,投資收益合理就好。

總結:房貸其實是個人獲得銀行貸款最大的一筆,也是利率最低的一筆貸款。按照人生資金佔用時間就是財富的價值論,這種低利率貸款是最好的財富。


我是伯樂集團董事長李合偉,白手起家創業20載。主營餐飲,投資,教育三大板塊。創業導師、理財導師、《李合偉演講學院》首席講師。堅持終身每天至少寫三篇文章,關注我為您分享更多的人生感悟……


合偉說


本人房貸貸了30年,在辦理前也糾結到底應該不應該提前還,但是貸款一下來的時候我覺得我還能貸多一點。

考慮提前還的話無非是利息問題。一般來說,每個人交首付時都基本上把存款用的差不多,所以當時的心理是儘可能省錢。

貸款應該不應該提前還,要看你貸款時的利息是多少,是打了七折還是上浮20%,如果你的貸款利率很低的話,那麼根本不用考慮提前還的問題。

如果貸款利率是市場正常水平,那麼可以好好計算一下。等額本金跟等額本息的算法又不一樣,但總的來說還了五年再提前全部還是不合算的。

最後,我們還要考慮通貨膨脹的因素,貨幣從長期來看是貶值的。按時還錢看上去是還多了一點利息,但是20年後的3000塊跟現在3000塊的購買能力根本不能相比。


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