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■本文作者：張念純 北京在明律師事務所
導讀：委託人與村委會簽訂協議，利用建設用地開發旅遊城，村委會卻半途違約將土地轉租他人。投資建設變為合同糾紛，在明律師梁紅麗將如何幫助委託人化解難題呢……
【案情介紹：已籤合同卻出爾反爾】
2002年4月15日，委託人與C市峨嵋山村民委員會簽訂《合同書》，約定由委託人在峨嵋山村村東溝開發、籌建全國一流的集託老、旅遊觀光、文化博覽、休閒娛樂為一體的旅遊城。
《合同書》簽訂後，委託人按照合同的約定，積極籌措建設資金，用於相關項目的建設。合同簽訂初期，委託人在村委會的配合下，依次與峨嵋山村村民簽訂補償協議以及轉包協議，妥善安置了相關拆遷村民，保證了合同初期項目用地的及時供給。
由於項目投資額巨大，為了保證建設項目的合法有效開展，委託人依法就該項目向區政府、C市發展計劃委員會、C市旅遊局、C市規劃委員會等部門申請立項、規劃、用地等審批手續，並與區國土資源和房屋管理局簽訂《國有土地使用權出讓合同》（C平地出合字〔2003〕第085、086、087、088號），並依法獲得國有土地使用權證。
然而，與委託人積極履行合同義務並按照合同約定陸續投資相關建設項目、依法經營的履約行為相反，村委會及其相關工作人員卻公然違反合同約定，將規劃區範圍內的土地轉租案外第三人。
另外，他們還不間斷對委託人的建設以及經營行為進行干擾、破壞，致使委託人的生產經營秩序遭受重大破壞，涉案合同無法按照約定的計劃按時履行。
村委會還一紙訴狀將委託人告上法庭，訴稱委託人荒廢土地、非法佔地等，請求人民法院認定所籤合同無效。
【律師說法：委託人具備合法有效的佔地建設手續】
梁紅麗律師在聽完委託人的陳述並反覆翻閱委託人帶來的全部資料後，提出了自己的辦案思路。
第一，委託人已經依法就該項目向區政府、C市發展計劃委員會、C市旅遊局、C市規劃委員會等部門申請立項、規劃、用地等審批手續，並與區國土資源和房屋管理局簽訂四份《國有土地使用權出讓合同》，並依法獲得其中三份《國有土地使用權證》，另一份也已經繳納了相關稅費。
只是，由於該區規劃有變，導致未能繼續發放最後一份《國有土地使用權證》，但實際上已經依法確定合法使用權。委託人的佔地、建設等行為皆是合法行為，符合相關政策，不存在村委會所訴稱的違法佔地等合同無效的情形。
第二，經過信息公開調取證據發現，依據規劃國土委地區分局於2018年7月11日作出的【（2018）第160號-答】答覆告知書載明的內容，案涉土地利用現狀種類，從2009年至2016年間並無任何變化。
可見，委託人對《合同書》中所涉土地不存在村委會主張的任何改變土地用途的情形。
而且，根據規劃國土委地區分局於2018年7月16日作出的【（2018）第161號-答】答覆告知書，涉案《合同書》簽訂後，峨嵋山村東熊南路東側地塊增加了建設用地。
針對該建設用地，委託人已經依法辦理了農轉非的有效證件和手續並簽訂了合法有效的土地出讓合同，交納了相關的契稅，辦理了建設用地使用權證，只是由於其中一個地塊涉及區政府規劃調整，暫時未予以發證，但是其合法使用權的要件均已齊備，應認定為委託人已經合法取得所涉建設用地的使用權。
因此，委託人在案涉地塊進行開發建設是完全合法有效的。
第三，就本案合同糾紛而言，人民法院應當就合同效力、合同履行等情形進行判決。
就涉案合同雙方當事人已經履行17年之久，委託人在17年間一直恪守締約積極為合同的履行作出各種努力。
即使是在村委會以及相關工作人員怠於履行合同約定義務，並不間斷對委託人的建設以及經營行為進行干擾、破壞，致使生產經營秩序遭受重大破壞，導致該合同並未按照約定的計劃按時履行的情況下，委託人也積極排除妨害，按照合同約定進行投資建設。
況且，合同履行的17年間委託人為當地村民帶來了巨大的經濟的、文化的、精神的等多重利益，促進了當地經濟的發展和國家養老服務產業的發展。
因此，如果人民法院以委託人非法佔地的無稽之談為由認定合同無效，對當事人雙方和當地經濟發展都將造成不可估量、難以彌補的損失。
由於該案牽扯麵較廣，影響較大，涉案合同複雜，金額高達數億元，法院經過多次調解未達成一致後，延長了一審的審理期限。多方調查取證後，判決確認峨嵋山村民委員會與委託人之間簽訂的《合同書》中，三個地塊相對應的內容合法有效，合同其餘部分無效。
從數億元的合同被起訴面臨全部無效的巨大風險到最終一審法院認定合同部分有效，梁紅麗律師與其團隊調取了大量的信息資料，並多次對合同內容進行了深入的研究。雖然一審判決結果並不意味著案件的全部勝訴，但對於委託人來說是一種極大的鼓舞。
在法定期限內，梁律師又提出了一套上訴方案，將為保護委託人的合法利益而繼續努力。
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