雷達財經出品 文|長帆 編|滄海
11月21日，胡潤研究院發佈《2019胡潤套現企業家30強》，這是胡潤研究院連續第十三次發佈“胡潤套現企業家榜”。今年套現前五名均是地產商，是十三年來首次。華夏幸福王文學套現131億元，位列今年胡潤套現企業家榜第一位。恆大許家印和碧桂園楊惠妍分別以115億元和89億元的套現金額位列榜單第二、第三位。
據胡潤介紹，減持和分紅是企業家套現兩大途徑。本次統計時間區間為2018年7月1日至2019年9月30日。
雷達財經根據歷年套現榜統計發現，這是13年來，首次套現前三名均來自地產行業。
地產商為何突然大舉套現？王文學套現，主要是為了應對華夏幸福的資金困局，而許家印的恆大和楊惠妍的碧桂園，則在謀劃轉型。而在過去一年中，中國房地產富豪們過得並不輕鬆。今年3月，胡潤髮布2019全球房地產富豪榜，上榜的房地產富豪中，有73%財富縮水。其中，許家印以2500億元的財富，成為全球房地產首富，但財富同比縮水10%。然而到了10月底，胡潤髮布房地產企業榜單時，許家印財富為1700億元，減少800億元，同比縮水21%。
今年前九月全國商品房銷售面積增速一直處於負增長狀態。“金九銀十”期間，開發商選擇降價促銷，10月全國商品房銷售價格環比9月下降1.24%，降幅擴大0.76個百分點。
面對困境，多個房地產巨頭選擇了裁員，上半年，萬科房地產開發系統員工減少近600人，恆大和碧桂園員工減少數量更多。
Winter is comning……或許，房產大佬們多揣點錢在身上，更有安全感。
套現前五名首次全部來自地產行業
根據胡潤統計，30位上榜企業家過去一年共套現了918.5億元，平均下來相當於每位企業家套現30.6億元。918.5億元的套現金額相比去年增加了10%，是歷年來數額最高的一年。
值得一提的是，套現前五名均來自地產行業。其中，王文學通過轉讓上市公司華夏幸福以及ST宏盛的股份，累計套現131億元，位列第一。
去年9月，許家印旗下香港上市公司恆大發放2016及2017年度相關紅利，許家印累計獲得分紅共計115億元。
去年7月至今，楊惠妍通過香港上市公司碧桂園所得的股票分紅累計套現89億元。
蔡奎位列第四。今年年初，蔡奎減持香港上市公司龍湖集團股份實現套現，另外加上過去一年從龍湖集團所取得的分紅，累計獲得現金45.5億元。
去年7月至今，許榮茂家族通過所持有的港股上市公司世茂房地產獲得分紅累計41億元。
何享健、何劍鋒父子和馬雲套現金額均為40億元，並列第六；許世輝家族套現36億元，位列第八；黃達文套現33億元，位列第九；紀海鵬家族套現29億元，位列第十。值得一提的是，紀海鵬也是地產商。
雷達財經查詢胡潤13年套現榜單發現，今年是歷年來首次前五名均是地產商。
值得注意的是，2016年至2018年，套現榜榜首均非地產商。其中，馬化騰減持騰訊股份後獲利79億，成為“2016套現王”；龔虹嘉、陳春梅夫婦減持海康威視股份後獲利60億，成為“2017套現王”；馬雲及其家族減持美國上市公司阿里巴巴股份後獲利110億，成為“2018套現大王”。
值得一提的是，11月13日，海康威視發佈公告稱，公司董事龔虹嘉於 2019 年11 月 11 日收到中國證券監督管理委員會《調查通知書》，龔虹嘉因涉嫌信息披露違法違規被立案調查。
而馬雲成“2018套現王”引發了阿里巴巴的不滿，阿里巴巴相關負責人曾深夜在社交媒體表示：“對胡潤的想當然式排行榜，恕難認同，也恕難接受。”對此，胡潤回應稱，110億元的計算方法，主要參考對比阿里巴巴上市公司最近兩年財報計算得出。對於榜單的意義，胡潤表示，在於讓全世界瞭解中國經濟發展和變化。
華夏幸福王文學難言幸福
作為胡潤2019年套現榜第一人，王文學難言幸福。
2018年3月，華夏幸福即被曝出面臨資金危局。
“銷售面積減少了大約30%，互保都快接近700億元，開發貸遲遲沒有到賬，吳中兵絕望到內傷，還要打起精神到處找錢。”2018年3月，一篇名為《華夏幸福的生死劫》的文章在網上流傳。文章稱，不開心掛在華夏幸福財務總監吳中兵的臉上。各大銀行給了華夏幸福好幾百億元的開發貸額度，但錢遲遲沒有打過來。
文章稱，為了應對危機，王文學選擇降價賣房子和到處找錢，環京地區有些孔雀城每平米降了1萬元，從河北大廠縣到浙江嘉善縣，華夏幸福的房地產項目全部在降價。
3月30日晚間，華夏幸福召開了小範圍的媒體說明會，稱“華夏幸福經營很好，融資很順利，外界對華夏幸福資金緊張的猜測不實。”
吳中兵稱，環京樓盤2017年銷售價格相比2016年還增長了8%左右，降價的只是兩棟商住和部分比較差的戶型，結果被外界誤讀。
對於遭受質疑的原因，吳中兵給出的理由是，華夏幸福專注產業新城，模式與一般房企不同。
但對華夏幸福的質疑並未終止，上交所針對公司2017年年報專門下發了問詢函。2018年4月20日晚間，華夏幸福發佈針對上交所問詢函的回覆公告。公告承認，公司存在異地複製不確定性風險、資金和現金流風險。對於永續債增長8倍的問題，華夏幸福稱，2017年末資產負債率為81.1%，若考慮90億元永續債後，資產負債率為83.5%，仍低於2016年的84.8%。
2018年7月2日，華夏幸福盤中突然跌停，外界一時猜測紛紛。
一個多星期後，王文學做出了決斷，王文學旗下的華夏控股與平安資管簽訂《股份轉讓協議》，約定通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓5.8億股公司股份，佔公司總股本的19.70%，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。
鑑於出現持股比例較大的第二大股東，華夏幸福董事會面臨改組。此外，華夏控股給出了相當苛刻的業績對賭。以上市公司(華夏幸福)2017年度歸屬於上市公司股東的淨利潤為基數，上市公司2018年度、2019年度、2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤增長率，分別不低於30%、65%、105%。
華夏控股和王文學未來減持需要經過平安資管簽字同意。且減持時，每股轉讓價格不得低於本次協議轉讓價格。
有業內人士稱，王文學在“割肉”。
華夏幸福面臨的資金飢渴並未就此緩解。王文學及華夏控股股權處於高比例質押狀態。
2018年10月9日晚間，華夏幸福公告：擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。
隨後，華夏幸福又選擇“揮刀裁員”。
2018年12月8日，ST宏盛公告稱，王文學旗下的拉薩知合與西藏德恆簽署股權轉讓協議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計10億元的交易價格轉出。相比2016年10.44元的接盤價格，本次交易略虧了0.44億。
2019年2月，平安系再向華夏幸福輸血42.03億元。交易後，平安人壽方將合計持有25.25%華夏幸福股份，坐穩第二大股東席位。
2019年6月11日，玉龍股份發佈公告稱，王文學旗下的知合科技擬將其所持上市公司50%股權清倉。
今年11月6日，華夏幸福公告稱，再發25億元永續債，其中一筆最高利率達15.5%，融資成本讓業內倒吸一口涼氣。
碧恆萬“各奔前程”
在“房住不炒”的大背景下，房地產市場難言樂觀。
數據顯示，今年1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。
對此，諸葛找房數據研究中心向雷達財經表示，通過簡單測算，10月全國商品房銷售價格環比9月下降1.24%，降幅擴大0.76個百分點；商品住宅銷售價格環比9月下降1.41%，降幅擴大1.01個百分點，可見“金九銀十期間”降價促銷效果顯著，價格有了小幅的下跌。預計到年底之前，開發企業會採取更加積極主動的以價換量策略。
面對行業困局，行業巨頭恆大、碧桂園和萬科做出了不同的選擇。
作為套現榜第二名，進入2019年來，許家印一直在忙活兩件事，打折賣房以及造車。
今年2月27日下午，許家印召開集團營銷會議，宣佈恆大集團將在3月1日至31日一個月間，每週開一次集團全員營銷總結大會。會議由許家印親自主持，將在會上總結各單位全員營銷階段排名及相關工作落實情況，會議現場還會隨機抽取單位一把手做經驗分享或檢討總結。
隨後在2月28日上午，多位恆大員工在朋友圈曬出恆大打折消息，稱3月期間，恆大全國所有住宅九折，所有商鋪八折。
恆大今年“金九銀十”促銷來得比以往更早。今年8月20日，恆大各區域公司就率先啟動全國範圍的樓盤全員大型促銷，根據累計折扣計算，部分房源價格最高折扣將達到六折左右。
降價促銷效果非常顯著，10月31日，克而瑞發佈的房企1-10月銷售榜單，榜單顯示，恆大1-10月累計實現合約全口徑銷售金額5461.8億元，其中，10月份單月銷售額達930億元，同比增長75%，並超過9月份831億元，刷新房企單月銷售歷史最高紀錄。
在賣房的同時，許家印加快了造車的腳步。
2019年1月15日，恆大集團旗下的恆大健康（HK.0708）發佈公告稱，公司斥資9.3億美元，併購瑞典電動汽車公司NEVS的51%的股權，並獲得多數董事席位。
5月30日，許家印代表恆大與輪轂電機公司英國Protean在倫敦簽訂協議，恆大全資收購英國Protean，這意味著恆大一舉掌握了世界頂級的乘用車輪轂電機技術。
6月15日，許家印與瀋陽市政府簽訂協議，恆大集團投資1200億在瀋陽建設新能源汽車三大基地等項目，助力瀋陽建設國家汽車產業中心。據彭博統計，特斯拉成立15年虧損50億美元,約合人民幣350億元。許家印單在瀋陽的投資，就超過特斯拉全部虧損。
6月29日，恆大新能源汽車集團國能93車型量產下線儀式在天津舉行。
10月7日，許家印在季度工作會議上的講話中透露，恆大旗下新能源車的產量將達到年產100萬輛，並用3到5年成為全世界最大、實力最強的新能源汽車集團。此外，計劃通過一年半左右，將其新能源電池提升到世界一流水平。
新能源車方面，恆大正啟動全球招聘，計劃招募8000名符合條件的科研專家、科技人員、高精尖人才，用於新能源汽車集團全球研發總院。許家印稱，公司將同步研發15款車型。
10 月 23 日，許家印一行再次來到德國，先後考察了世界汽車零部件龍頭企業巴斯夫集團（BASF）、蒂森克虜伯集團（thyssenkrupp）總部。
11月12日，恆大新能源汽車全球戰略合作伙伴峰會在廣州召開，公司官網發佈的信息顯示，今年以來，許家印帶領恆大汽車產業高管奔赴全球23個國家、47個城市，先後考察了58家全球汽車產業各領域龍頭企業，為實現“汽車夢”拼命奔波於全球各地，經常一天跑兩個甚至三個城市。
在轉型過程中，恆大也開啟了裁員。上半年僱員減少2919人，僱員成本114.3億元。
碧桂園裁員力度大於恆大。今年年初，碧桂園也傳出裁員。據媒體報道，自2月12日開工至今，碧桂園的員工即受“裁員”困擾，有部門裁員幅度達50%。不過，隨後碧桂園進行了闢謠，稱屬於優化。
2019年8月22日，碧桂園發佈了2019年業績半年報。報告顯示，碧桂園員工總數由2018年末的13.14萬人減少至11.66萬人，減少了約11%，約1.48萬人。
在裁掉地產員工的同時，碧桂園加碼機器人，截止2019年8月末，博智機器人公司研發團隊的人數已經達1840人。
萬科上半年房地產開發系統員工減少近600人。在中期業績推介會上，萬科首席執行官祝九勝談及減員600人時表示，這個世界上沒有一家狀態最好的企業，一定會找到事人匹配的企業，萬科想成為事與人最匹配的企業。
中指控股發佈的統計顯示，高喊“活下去”的萬科在1-10月累計拿地1476億元，佔據拿地榜榜首；碧桂園保持拿地優勢，以總額1224億元佔據榜單第二位；恆大拿到金額僅383億元，位列第16位。王文學所在的華夏幸福，拿地金額282億元，排名第26位。
在上一輪地產調控中，楊國強毅然帶領碧桂園逆勢擴張，躋身“宇宙第一大房企”。房產巨頭2019年的選擇，又將為房地產市場帶來怎樣的變局？
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