中房報記者 付珊珊 上海報道
最近幾年，隨著房地產行業逐漸從增量時代轉向存量時代的探索，運營能力成為房企未來賴以生存的必備技能。
從2015年起，房地產企業不約而同走上運營商之路，運營種類除了地產，還包括產業運營，產城融合成為房企多元化轉型的重要路徑。
根據克爾瑞統計數據顯示，截至2018年，規模TOP20房企中已有超半數推進產城融合戰略或項目，主流開發商無一例外，這其中也包括了發力產城融合的後起之秀禹洲地產。
10月25日，在合肥土拍中，禹洲成功斬獲合肥通航小鎮項目地塊，這是自禹洲2018年成立產城事業部以來落地的第一個項目，也意味著禹洲的產城融合戰略邁出實質性一步。
新引擎、新增長點
城鎮化是新中國成立以來取得飛速發展和巨大成就的重要引擎。近幾年，為實現有質量有數量的提高城鎮化建設，國家正大力支持“產城融合”，通過產業與城市功能融合、空間整合，進而達到“以產促城、以城興產、產城融合”的協同發展格局。
房地產行業作為國民經濟中的重要支撐行業，房企發力產城融合既是響應國家號召，也是在行業進入下半場的背景下，房企尋求多元轉型之路、打造新興利潤增長點的重要舉措。
從目前top20房企佈局情況來看，主流開發商如碧桂園、華夏幸福、招商蛇口、華潤置地等已在大舉進軍產城融合，並在此過程中逐步探索出一條企業獨特的產城模式，比如華夏幸福的ppp產業模式、碧桂園的科技模式等。毫無疑問，產城融合將成為房企決勝下半場的關鍵戰略。
從禹洲自身發展來看，今年是禹洲成立25週年，同時也是其上市十週年。2019年，禹洲給自己的規模目標是670億元，而截至今年十月，公司已完成580.69億元銷售額，同比增長44.56%，完成全年目標的86.7%。若未來繼續維持此銷售增速，不出意外，禹洲將大概率在明年躋身千億陣營。
在衝擊千億的關鍵時刻，禹洲對下一步的發展戰略也做出了思考。
據禹洲集團執行總裁許珂介紹，禹洲內部正在編制新五年戰略規劃，根據新的規劃，禹洲將在五年內尋求新的利潤增長點，除了地產主業，公司有意打造第二引擎，並可能以此孵化出第二家甚至多家上市企業。
也正是在此背景下，禹洲的產城融合應運而生。
據禹洲產城事業部負責人劉詠介紹，目前對大多數民營房企來說，PPP的產城模式已不適用，禹洲將在第一個產城項目，即合肥通航小鎮，採取與當地合作方共同打造運營的方式進行，前期旨在培育自己的核心產業和地產，長期靠產業運營獲取經營收益。
產業資源優勢凸顯
進軍產城融合，禹洲不是第一個吃螃蟹的人。
正是得益於其他房企在產城融合方面探索出的發展模式，禹洲在結合自身產業資源和運營能力的基礎上，逐步確立了符合自身發展的產城融合方向，即聚焦文旅、醫療、科技、教育四大重點方向，同時利用禹洲在國際貿易、通航、體育等產業領域的合作資源逐步形成優勢。
許珂表示，禹洲的產城發展是長期構思的結果，之所以選擇這些領域進行重點突破，實際上也與禹洲旗下的產業資源佈局密切相關。
2018年，央企華僑城（亞洲）入股禹洲，成為禹洲第二大股東。眾所周知，華僑城是文旅行業領軍者，自身具有較強的產城基因，且擁有豐富的文旅產業資源。成為禹洲二股東後，雙方可以優勢互補，尤其將對禹洲產城戰略中提及的文旅方向具有較強支撐作用。
除了文旅資源，禹洲在1996年就成立了科技公司——廈門縱橫集團股份有限公司。發展至今，縱橫集團已發展成為一家信息通信技術綜合服務商，且是國家級高新技術企業和軟件認證企業，這將使禹洲在產城融合發展中具備科技資源優勢。
此外，據瞭解，禹洲在體育產業、通航產業分別與相關合作方達成戰略合作，未來都將成為禹洲發力產城融合的重要合作資源。
以此次落地的合肥通航小鎮為例，據劉詠介紹，該項目即是禹洲與合肥當地合作伙伴共同打造。其中1300畝產業用地將由合作方進行產業開發及產業運營，而禹洲則負責做1700畝配套用地的開發和運營。“包括商業綜合體、樂園等與產業聯動的相關配套打造。禹洲將盡可能多匹配通航相關業態，比如駕駛體驗、參觀組裝流水線、空中游覽等，導入通航產業主題，營造通航小鎮氛圍。”劉詠說。
三年落地10個產城項目
有了產業資源的支撐，如何打造和運營也是產城融合發展中不可忽視的環節。
按照禹洲的規劃，未來三年內將落地10個產城融合項目，主要佈局一二線城市和六大經濟區，包括粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟區、海西區、 中部核心城市區。在具體佈局上，許珂也提到，長三角和珠三角將是重點區域，可能下沉到三線城市，而其他經濟區則以一二線城市為主。
對房企來說，發力產城融合，運營是重點。不同於住宅開發週轉快，產業運營屬於慢週轉，而今年以來，整個行業融資環境持續收緊，房企融資成本不斷高升，如何實現在未來三年內落地10個項目？如何在房企普遍錢緊的狀態下保證產城項目現金流穩定不斷？這對禹洲來說也是一個挑戰。
在許珂看來，禹洲的穩健是其運營的保障。雖然禹洲是一家閩系房企，但其身上少有激進標籤，企業安全邊際較高。在企業嚴控負債率和融資成本下，禹洲得財務狀況一直較為穩健。
根據禹洲近兩年的財務報告數據顯示，公司維持了低於70%的負債率，2017年、2018年禹洲淨負債率分別為58%、67%。融資成本方面，2019年上半年，在融資成本略有升高的情況下，禹洲仍然保持了7.47%的平均融資成本，在同等規模房企中屬於較低水平。
“這樣的財務狀況使得禹洲本可以發更多債，但公司嚴格控制發債量。”許珂表示，在企業內部，禹洲制定了規模、利潤、風控三駕馬車齊頭並進，穩健經營，量入為出的策略。因此，在產城發展方面，禹洲也會依據該原則，按照一定比例去投資，不會在產城融合項目上過度沉澱資金，穩健運營的同時，防範風險。
此外，對產城發展中的盈利問題，許珂也給出了答案，即“可售配套平衡成本，各自持業態自身平衡經營性現金流”。雖然目前進軍產城融合的房企中，多數房企都選擇前期以住宅反哺產業項目，不過許珂表示，禹洲的產城融合最終的落腳點一定是產業。
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