中國“商改住”亂象系列調查：
編者按：2019年5月5000戶業主狀告佛山某知名開發商，違規將辦公性質的房屋包裝成"商住公寓"對外銷售。"商改住"一時再次成為社會的焦點話題，違規"商改住"給城市發展和購房者等多方均造成嚴重後果，給社會埋下不穩定因子，廣東，廈門，天津各地相繼出臺政策進一步遏制違規"商改住"亂象，11月開始，中宏網記者將陸續走訪北京，廣州，成都，重慶，濟南，南京，昆明，南寧，貴陽等城市，深入調查各地違規"商改住"狀況，探求"商改住"氾濫背後深層次緣由以及規範管理之路。
中宏網重慶11月19日電（記者 印真 江衛）今年8月以來，在重慶幾大商圈行走時，隨時可能跌入買房置業投資發達的"財富故事"中。江北區新華協信中心、渝中區光控朝天門中心、大渡口金融廣場首座，渝北區商社又一城等典型名盤的宣傳場景，正引誘消費者付出上百萬資金投入到物業購置中。
但這些物業在交付後，可能根本就不是如樣板間所示用途、也不可能是宣傳摺頁、電子樓書上宣傳的那樣功能多變。這些看起來高大上的名盤正在灰色的地帶遊弋。
新華協信中心星空塔空中商鋪還是空中公寓？
重慶觀音橋商圈裡，站在新華協信中心星空塔的高空房間中，隔著落地窗，俯視建新北路浩浩湯湯的車流時，或者俯視洋河一路的煙火男女……會給剛從床上起來的人帶來怎樣的震撼？這應該是一種錯覺,在星空塔裡難道不應該是談業務、做生意？
（新華協信中心塔樓裡的樣板間有烹飪區、臥室和獨立衛生間 圖片來源：記者 印真 拍攝）
日前，新華協信中心的置業顧問微笑著指點地面的人和物，讓身臨星空塔樣板間的看房者，深信星空塔裡除了可以搞成寫字樓，還可以裝修成公寓、酒店、商鋪。當時的情境就是，這些樣板間全部都有獨立衛生間、煙道、床鋪、精美的寢具，各種享樂的生活設施。
（新華協信中心的電子樓書裡有樣板間、物業類別等呈現 圖片來源：協信家小程序）
即使在清水樣板間裡，新華協信中心都標識了煙道和下水道位置，讓人對其多變的功能不由得內心讚歎。新華協信中心星空塔這些房間空高4.3米，建築面積48-93平方米，公攤係數不低於40%的情況下，更多呈現了單間配套的格局。有置業顧問竭力推介，這個房屋功能多，可以成為一個人的享樂空間，可做民宿、酒店，也可租給做指甲的，做頭髮的。現在觀音橋的美甲師們都等著入駐星光塔。
置業顧問的語言中摻雜著"空中商鋪"、"公寓"、"寫字樓"、"公館"等等概念，星空塔這幢建築難道真實用途是如此嗎？
光控朝天門中心LOFT裡有衣帽間
光控朝天門中心（也稱：光大控股朝天門中心）這個建築身背中國光大控股有限公司投資的名頭，享有極高的市場矚目程度。2017年6月22日下午，渝中區人大朝天門代表組開展了光控朝天門中心項目視察調研活動。代表們在光大控股有限公司相關負責人的陪同下，首先參觀了"光控朝天門中心"商業版塊"大融匯"體驗中心。可以想見，渝中區有關領導一直關注著光控朝天門中心的發展。
曾經，光控朝天門中心號稱只租不售，今年卻成重慶賣得最火的"城市公寓"。
（光控朝天門中心與其官方定位正在發生變化 圖片來源：記者 印真 拍攝）
2019年9月，來福士火爆開業時，光控朝天門中心也爆出正在熱售LOFT公寓。重慶一家當地媒體報道驚歎，"作為一個主打投資、清水交付的城市型公寓，其成交單價、成交速度刷新了重慶樓市商業公寓的所有項目，成為重慶城市公寓類產品銷售的絕對翹楚"。當時光控朝天門中心的營銷中心在大融匯天街12樓。
近日，光控朝天門中心的營銷中心已經擺在了與來福士隔街相望的街面上，其銷售團隊非常用心對待每個來客。在其甲醛味瀰漫的樣板間層，各種樣板間正在緊張趕工中，其產品空高3.8-5.1米，建築面積56-90平方米，公攤率約50%。在一個5.1米的樣板間，看房者可以清楚看見其抽油煙機、夾層衣帽間的安裝。置業顧問強烈建議房間用途用來做民宿或者酒店。
（沙盤上，黑色幕牆的光控朝天門中心比來福士"高大上"多了 圖片來源：記者 印真 拍攝）
金融廣場首座公開動工"商改住"
大渡口九宮廟商圈，是該區的核心商圈，商圈入口有個金融廣場首座。該樓盤位置顯眼，並以一棟寫字樓佇立街頭。重慶市民反映，該寫字樓要改成觀江大宅了。
（金融廣場首座的的招貼和側面開窗 圖片來源：記者 印真 拍攝）
在標誌著金融廣場CBD的樓宇大門，佈滿了大量銷售"觀江精裝華宅"的宣傳物。進入9樓，一個樓層的辦公設施全部被拆除，大量的建築垃圾遍地都是。在一個端頭房中，已經基本呈現了衛生間、臥室、客廳燈裝修。令人覺得大膽的是，裝修隊伍竟然直接在側牆面上新開了一扇窗。
（金融廣場首座觀江大宅改裝進行中 圖片來源：記者 印真 拍攝）
看來，該樓宇的開發商盧山房地產開發有限公司已經豁出去了，要搶著當地工業博物館開放熱門的時節，大推精裝房，所見即所得，全部賣出去。
危險的投資
新華協信中心、光控朝天門中心都有大企業的身影，其中包括重慶的協信，一個久經沙場的房企與商業運作熟手。
根據該樓盤有關人員提供的文件，重慶市商品房預售（預租）許可證渝（2019）預字第（591）號顯示，新華協信中心的幢號為辦公，用途非住宅；江北區不動產權第000201228號土地用途具體為：其他商服用地、商務金融用地。其他商服用地的意思是隻能用於開展除批發零售、住宿餐飲、商務金融用地以外的其他商業、服務業。包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相館、理髮美容店、洗浴場所等。
光控朝天門中心與公寓也沒有關係，渝中區不動產權第000672221號顯示，土地用途為：批發零售用地。
金融廣場首座的寫字樓路人皆知，現場找不到新的住宅預售許可證。
從以上證件可以看出，新華協信中心、光控朝天門中心、金融廣場首座等都有明確的"商業辦公"土地用途，而現在這些樓盤的某些行為有私自改變其用途的嫌疑，通過樣板間、摺頁、電子樓書、網絡宣傳等方式故意誤導消費者思想；其產品設計、分隔、配置上也存在將其他商服用地、辦公用地、商業用地等規劃扭曲嫌疑。
有業界人士認為，一個規範的市場裡，房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建築前，應告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，並在認購書和購房合同中與購房人明確約定。
業內人士認為，樓盤肆意妄為與重慶缺乏嚴格的、細緻的規範依據有關。目前，對開發商把商業商務建成物的用途變更後出售行為，重慶的處置方案似乎還並不明晰。這必將多方埋下社會和經濟隱患：刻意切割的小面積帶來的眾多小業主經營局面是否符合重慶商業發展前景？是否是政府期望的珍貴商圈土地用途？是否存在眾多違章建築的可能？……
如今，面對此類情形，重慶市、區有關住建、規劃等方面的部門應該巡視市場，研究相關舉措，規範商業商務建築改變用途出售的各種行為。
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