最近有朋友私信老歡，預算200萬想在武昌區買個新房居然無所選擇了？如果不考慮白沙洲，還能買哪裡？
翻翻當前的武漢樓市地圖，武昌中心區均價普遍在3W+左右，且幾乎無房可售。要麼就是諸如復地東湖國際的大戶型、高總價；要麼就是如綠地、保利等項目，只剩高端公寓。
如果不介意再擴大範圍，向東倒是還有大丁字橋、仁和路板塊，向北還有青山板塊可選。但多數項目價格也在22000-27000元/平左右，且鮮有100平以下的戶型。
所以，不得不承認，目前即使手握200萬，也很難在中心區買到房了。
這麼看來，武昌剛需買房容易嗎？一點都不容易啊！所以，當最近有人告訴老歡，首義片有盤前期均價23000元/平，現在新開樓棟只賣21000元/平左右時，我確實是驚到了。
單價2w1，簡直就是武昌中心區的“底格”房價再被刷新了。於是，迅速在腦海中搜索武昌首義片的新盤，難道有什麼神盤項目被老歡忽略了？
然而在老歡的一再追問下，這位朋友才告訴我，這個他推薦我“一定要到現場看看”的項目，就是二環臨江的融創望江府時。老歡當即有一種“原來如此”的感覺。
一直少有項目發聲的白沙洲新城板塊和“大首義片”到底什麼聯繫？
為了理清其中關係，索性我們今天就來咵一咵吧。
首開精裝改毛坯 成武昌臨江“底格”價
先來說說價格。
融創望江府之前曾放風價25000元/平，含3000元/平裝修。11月8日首開4號樓，最終裝修改毛坯，均價21500元/平，遠遠低於此前的放風價。
至本月18日又緊接著推出了1、2號樓，成交均價在21300元/平左右。
照理說，這個價格放在武昌區屬於“底格”價了，而且項目還是一線臨江。但仔細看看其所在區域，2萬左右才屬於正常價格。不少網友之前跟老歡討論這個盤，說到售樓處聽到置業顧問說預計25000元/平的均價，扭頭就走了。
具體是什麼原因呢？我們還得來詳細咵一咵。
融創望江府位於武金堤路與江安路交匯處，正處於鸚鵡洲長江大橋的橋頭位置，隸屬於武昌區的白沙新城片。
項目位於二環一線臨江區域，距離長江大橋直線距離約2.5公里，白沙新城北接武昌古城南界及津水路，南臨八坦路，西至長江，東抵京廣鐵路及白沙洲大道。該區域距離武昌老城區很近，到首義廣場、紫陽公園、解放路、新橋街等都比較方便。
目前周邊分佈有萬科雲城、保利新武昌、中建鉑公館等，大多數都屬於洪山區。可能也正是因為在行政區劃上的優勢，才一直在定價上拉高了購房者的預期。
但縱觀整個武昌二環區域，以及白沙新城和白沙洲板塊，項目的這個價格並沒有多大優勢。
目前武昌北二環的大華、東湖城等價格在21000-22000元/平，與融創望江府價格基本持平，但城市面貌和配套要明顯優於該項目。這個我們下文會詳細說到。
而白沙洲板塊新盤有金地保利褐石公館、正商金域世家、萬科雲城、中建鉑公館等，均價在15000元/平左右。最近剛剛取得預售的萬科雲城毛坯備案均價15114元/平；同屬於武昌區的梧桐花園10月首開小高層毛坯備案價17294元/平。
二手房方面，目前距離項目比較近的有長江紫都和山河江景閣，目前掛牌均價約18000元/平。
因為項目整體沿長江東西向佈局，前期所推的1、2、4號樓都無法看江，所以整體21500元/平的價格，性價比其實一般。
地處大片城中村待拆區 環境改善要等N年
武漢人買東西其實講個“看相”，看房子也不例外。從舊城到新城，如果城市面貌越來越靚麗，還是比較能吸引人的。想想就算目前配套差，至少很新啊！
但當老歡從武昌司門口老城區一路到達白沙新城，整個城市界面反而越來越破舊，滿眼的破敗。心中有個聲音不停迴響：這是啥？這又是啥！
2019年1月18日，武昌區南華船廠武金堤廠區南地塊掛牌，最終被湖北省宏泰融創地產開發有限公司底價233050萬元摘得，樓面價8036.21元/平。
土拍資料顯示，P(2018)159號地塊位於武昌區武金堤路與江安路交匯處，土地面積74790平方米，住宅(兼容商服用地)，容積率3.8，該地為武昌區南華船廠武金堤廠區南地塊，包含A、B、C三塊地，A、B、C地塊應統一規劃建設，C地塊為公園綠地，建成後對外開放使用。
地塊要求引入1家及以上取得“一行三會”頒發的金融許可證的全國性金融機構的區域總部或省級文化旅遊企業集團總部，同時自持運營該項目5000平方米文化設施，提供相應的文化服務功能。其中A地塊內需配建一所6班幼兒園，用地面積不小於2700平方米，建築面積不小於1940平方米。
2019年6月20日，武漢城地宏融置業有限公司報建南華船廠武金堤廠區南地塊項目，據瞭解，該項目位於白沙洲濱江，由武漢城投、武漢地產、宏泰、融創共同打造，項目命名融創望江府。
融創望江府正處於鸚鵡洲長江大橋橋頭，屬於二環一線臨江區域，離武漢地鐵5號線武金堤公路站較近，近鄰楊泗港長江大橋。
該項目所在的鸚鵡洲大橋南板塊因距離長江較近等歷史原因，曾經是各大船廠的聚集地，周邊老社區很多。
所以雖然目前區域周邊的拆遷、改造正在進行中，
而且由於需要拆遷的範圍太過廣泛，動作又似乎比較慢。未來幾年究竟會進行到哪一步，最終呈現出什麼面貌，目前也不好說。所以整個片區的展示面還是非常糟糕的。周邊地鐵在建 未來步行可達
雖然城市展示面糟糕，但畢竟更靠近老城區，所以項目周邊公共交通還比較方便。
目前地鐵有4號線復興路站，但已經超過1公里範圍；以後距離項目更近的是在建的5號線武金堤站，直線距離約1公里；另外還有第四輪規劃中的地鐵11號線江安路站，以後項目與該站的直線距離約500米。
11號線從新漢陽火車站到葛店，橫跨漢陽、武昌、光谷、葛店，是武漢非常重要的一條東西向地鐵線路。目前11號線東段光谷火車站到左嶺已經開通，最新一期批覆的第四輪中地鐵11號線融創望江府所在的江安路站已經獲批建設，僅需一站經過復興路站可到達武昌火車站。
武昌段首開段（2站）終點站即是融創望江府，值得一提的是，復興路站為4號線、5號線、11號線三地鐵轉乘站，後期融創望江府業主僅需通過一站地鐵就能實現三地鐵換乘。
自駕和乘車出行的話，項目東側就是老武金堤路，道路旁邊修建的是新武金堤路，該路分幾期改造，目前江國路到三環段已經開通，新武金堤路北段也已經開工，北起巡司河街武泰閘，南至江國路，雙向6車道。
但是，現階段周邊道路路況不佳，車輛都只能在五金堤上通行，只有雙向兩個車道，非常狹窄擁擠。
項目門口就是武金堤公路毛家巷公交站，但僅有564和566兩條公交線路直達武昌歡樂谷和雄楚大道方向。
項目周邊配套比較豐富，比起白沙洲還是方便一些。
項目自帶一所6班幼兒園，周邊有解放橋小學、八鋪街小學、復興路小學以及陸家街中學、第九中學、首義中學等學校。但具體對口劃片要等交房後才能確定。
同時項目還自帶約8.7萬方的商業設施配套，包含辦公、公寓及社區底商，大型商超則需要到武昌老城區。
小區佈局受限 戶型設計三房為主
融創望江府最大的亮點就是一線濱江，項目西側是一條寬40米規劃道路，然後就是江岸線了。同時規劃從鸚鵡洲大橋到楊泗港大橋的武昌八鋪街江灘有望今年開工。未來業主出門步行不足100米就可到達江灘。
而據置業顧問介紹，未來武昌八鋪街江灘將在前期沿江船廠的佈局基礎上，保留特色，改造成活力漿廣場區、領航舵廣場區、風之帆廣場區、錨泊廣場區、望江平臺區，沿線設7處人行出入口，以改善周邊居民的居住體驗。
整個項目分兩期建設，總用地面積7.8萬方，總建築面積39.64萬方，其中住宅建面19.79萬方，配套幼兒園建面0.19萬方，辦公建築面積7.17萬方，商業建面約1萬方。
項目由9棟住宅樓，1棟公租房，1座43層商業辦公樓組成，容積率3.72，建築密度21.3%，綠化率27%，總戶數1846戶，其中住宅戶數1612戶，機動停車位2922個，車位比1:1.58，社區完全人車分流。
其中1、2、4號樓為17層；3、5、6號樓為32層；7、8、9號樓在地塊最北面，為46層一線濱江樓棟；另小區內還有一棟超高層的辦公樓和一棟29層的公租房。
而北高南低的佈局，致使南邊的樓棟視線將被完全遮擋，無法觀江。
項目9棟樓中除4號樓為2梯2戶結構，其餘高層預計為2梯4戶連廊結構，1、2、4號樓的朝向為南偏西。
目前1、2號樓主推面積92-115平，還有少量房源在售。1號樓與南面幼兒園為一個組團，南面遮擋較小。
所推的戶型都是3房設計，在空間佈置上均設置有玄關和儲藏空間，實用性及舒適度還不錯。
92平戶型 三房兩廳一衛：
此次推出的最小面積段戶型，首付約為58萬，入手門檻較低。
該戶型為1、2號樓連廊結構中間套，三開間朝南，北面對連廊；
該戶型亮點在於，客廳和雙臥室朝南，入戶客餐廳帶陽臺，南向兩個臥室都帶飄窗。保證了居住的舒適性，屬於比較典型的連廊中間套。
115平戶型 三房兩廳兩衛：
該戶型為1、2號樓邊戶，兩開間朝南；
進門帶玄關，客餐廳與主臥共用南面大陽臺，採光面充足，整體戶型浪費面積不多；
北向兩臥室帶飄窗，公用的次衛設計了乾溼分區，方便人多時使用；
南向主臥帶陽臺，且獨立套房設計，可拓展面積大。
老歡綜合點評：
融創望江府項目位於武昌區白沙新城，靠近二環線和鸚鵡洲大橋，地塊一線濱江，環線位置不錯。但目前周邊城市面貌老舊，且基本都是等待拆遷的城中村。所以可以說，至少最近5年內，其居住環境不會有太大變化。項目預計2022年交房，估計前期沒有多少舒適度可言。
而且後期隨著周邊舊城拆遷改造的推進，項目會很長一段時間處於大片工地包圍中。
同時，目前項目周邊道路窄，路網不佳，交通狀況待改善。和同價格的武昌二環和青山濱江相比，不管是交通還是配套還是城市界面，都差了不少。
首期推出的房源戶型面積不大，且毛坯銷售，如果放在主城範圍內看，起步門檻算比較低的。但前期樓棟都比較難看江，後期一線臨江的樓棟應該會有更高溢價。
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