如果對剛需買房中最關注點排個序：價格、地鐵、學校，價格必將是排第一位的。
因為剛需只有價格能接受，才會考慮後面看房問題，武漢大部分神盤都是因為價格佔有優勢被瘋搶，比如福星惠譽福星華府峰境和首地雲夢臺，三環內1萬6的毛坯房價格而備受關注。
那今天老歡要咵的利保星宸項目是一個位於2.5環，精裝1萬6的價格、近商圈、小高層，這樣的樓盤會不會認為是神盤，搶房肯定靠手速，上車難度大。
但是實際情況是，該項目首次開盤不僅沒賣完，而且過了兩個月，還有不少房源在售，目前在售1號樓、3號樓、3A號樓95-125平精裝小高層，均價約16000元/平。
一般來說，只有地段好、價格便宜，就算項目有點硬傷，還是有不少剛需購房者會湧入。而這個項目到底是什麼原因，讓購房者並不待見呢？看完下文你就明白了，老歡先從剛需最關心的價格說起。
2.5環只賣1萬6 為什麼會有這麼低的價格？
保利星宸位於漢陽區琴臺大道和陽城西路的交匯處，屬於武漢2.5環的區位，目前在售房源精裝價約16000元/平，這個價格是否有優勢，需要
內外比後才有發言權。
（一江之隔房價對比）
外比：和保利星宸一江之隔的就是漢口古田片，該片區毛坯房均價約17000元/平，精裝房均價20000-21000元/平。保利星宸精裝價16000元/平，比礄口片便宜1000-5000元/平。
特別值得一提的是，古田美好名流匯毛坯房比保利星宸精裝房還貴約1000元/平，但是該項目去化率較好，每次開盤基本售罄。保利星宸1號樓和3號樓開盤近兩個月時間，還有較多房源在售，可見購房者對於保利星宸這個低價盤並不是那麼待見。
（同區域樓盤價格）
內比：離保利星宸較近的項目有保利庭瑞閱江臺和保利星河九洲，前者精裝價18200元/平，後者精裝價格15500元/平。可見，該項目是再往片區“底格”房價靠攏。
另外，同為琴臺大道的萬科新世紀翡翠濱江精裝房約18900元/平，比保利星宸貴約2900元/平。
那問題來了，保利星宸小高層產品為什麼會賣出這麼低的價格呢？老歡分析可能有兩點原因：
第一、受限於片區整體均價水平。保利星宸臨近王家灣片，目前王家灣房價約19000-20000元/平。另外，該項目和保利星河九洲是保利於2014年一起拍下的不同的地塊，兩個樓盤相隔較近，或將是受限於前期地塊房價的影響。
第二、項目周邊存在硬傷，均價無法突破。至於是什麼劣勢，後文老歡會詳細講解。
總的來說，不管是什麼原因，保利星宸價格優勢還是有的。另外，項目2.5環的中心位置，在周邊配套上也還是會有一定優勢的。
二環線+橋頭堡+兩大商圈 自駕10分鐘內均可到達
保利星宸項目周邊主幹道較多，有古田橋、主幹道琴臺大道等。走古田橋，車行8分鐘即可到達漢口古田片；走琴臺大道，車行10分鐘即可到達知音橋及二環線，去漢口及武昌方向，自駕優勢明顯，全程無紅綠燈。
（同區域樓盤價格）
（項目門口主幹道）
另外，該項目自駕10分鐘內可達到漢口凱德商圈和漢陽王家灣商圈，這兩個商圈都是集購物、餐飲、娛樂及教育於一體的綜合商業體，居民生活需求可以滿足。同時，項目周邊已交房的老小區也較多，小型生活配套也可以滿足。
（周邊小區生活配套）
總的來說，保利星宸在區位及商業配套這塊，是該項目的加分項。但是作為中心區樓盤，卻和地鐵距離較遠。
步行還是騎車 這是一個尷尬的地鐵距離
保利星宸位於琴臺大道，距離最近的軌道交通是地鐵4號線永安堂站，約1.5公里 。業主去地鐵站，可以選擇步行約20分鐘，或騎車約10分鐘左右到達。對於老人和孩子來說，這個地鐵距離偏遠。
另外，項目步行去地鐵站需要經過仙女山路，鍋頂山垃圾焚燒廠分佈在該條路上，夏天或將有垃圾氣味傳出，步行或騎車體驗感較差。
（項目離地鐵距離）
地鐵4號線是從蔡甸柏林開往洪山武漢火車站，沿線經過王家灣、鍾家村、武昌火車站、洪山廣場、楚河漢街等區域，該線路共有設有37個站點，是連接漢陽和武昌的地鐵線路。
（地鐵4號線站點)
總的來說，乘坐地鐵4號線出行還是挺方便的，但是離保利星宸項目1.5公里的距離需要考慮。
另外，據保利星宸置業顧問介紹，該項目周邊還有地鐵14號線的規劃，老歡也特意去查閱了相關資料：地鐵14號線目前還未納入武漢第四輪規劃中。也就是說到2024年，該線路沒有開工的可能性。同時，沒有獲批的地鐵線路，規劃的線路是有可能會調整的。
（地鐵14號線規劃）
上文提到了從保利星宸項目去地鐵站，中間必須要經過鍋頂山垃圾焚燒廠，老歡就順便來扒一扒武漢那些談虎色變的垃圾焚燒站們。
臨鍋頂山垃圾焚燒廠僅670米 購房者心裡直打鼓
對於購房者來說，項目交通商業不完善，只要價格低也還是可以接受的。但是如果和變電站、垃圾焚燒廠及汙水處理廠等這種建築做鄰居，心裡直打鼓，擔心對身體有傷害。
目前整個武漢市垃圾焚燒站一共有五座，分別是青山的星火垃圾焚燒發電廠、東西湖的新溝垃圾焚燒發電廠、漢陽的鍋頂山垃圾焚燒發電廠、漢口北垃圾焚燒發電廠和江夏的長山口垃圾焚燒發電廠。因為臨近居民區，漢口北和鍋頂山兩座焚燒廠最具爭議。
（武漢垃圾發電廠分佈）
作為武漢兩大坑爹垃圾焚燒廠之一，鍋頂山從來就是眾矢之的，因為這個垃圾場居然在三環內，距離王家灣商圈僅3公里，離保利星宸項目直線距離約670米。
正因為鍋頂山垃圾焚燒廠的影響，王家灣片房價19000-20000元/平，鍾家村片房價能到20000-25000元/平，兩個商圈房價相差這麼大。
（項目離鍋頂山距離）
目前鍋頂山建有兩家垃圾焚燒廠，一家是博瑞能源環保有限公司經營的生活垃圾焚燒廠，另一家是漢氏環保工程有限公司運營的醫廢垃圾焚燒廠，兩個公司僅一牆之隔，都位於仙女山路上。
至於這個三環內的垃圾焚燒廠會不會搬走的問題，目前並沒有明文政策出臺，之前傳言會搬到蔡甸區，但是還沒有動靜。附近居民也曾反應過鍋頂山垃圾焚燒廠問題，有關部門在回覆中並沒有提及搬遷的事情。可見，近兩三年內應該不太會進行搬遷。
（鍋頂山搬遷問題）
（居民反映垃圾焚燒廠問題）
在保利拿下仙女山地塊之前，鍋頂山圾焚燒廠就已經在這裡。作為武漢品牌開發商，明知道有購房者所忌憚的硬傷，卻依然入駐，當然也想好了應對之策。
欲打造花海公園彌補硬傷 購房者會接受嗎？
保利集團也深知自己項目硬傷所在，所以整個地塊在居住環境方面有所側重，在仙女山路附近規劃了近12萬方的花海公園，距離保利星宸項目約300米，目前公園一期工程已經完工，可以成為周邊居民鍛鍊身體去處。
（花海公園實景）
另外，保利星宸項目離漢江約600米左右 ，政府規劃將打造60萬方漢水公園及濱江綠道，待竣工後也可以成為附近居民遊玩的去處。不過，購房者需要注意的是，該項目前面由於有老小區遮擋，所以項目是無法瞰江的。
（漢江實景）
為了讓大家對該項目有更直觀的感受，老歡特意拍了視頻：
保利星宸除開2.5環的區域優勢外，目前在售的產品也算是項目的一個亮點，中心區小高層小戶型產品。
在售95-125平小高層產品 全三房結構略顯單調
保利星宸項目規劃總用地面積33074.46平方米，總建築面積138558.83平方米，由7棟高層、8600平方米商業及一所6班幼兒園組成。項目容積率為3.11，住宅戶數為833戶，容積率3.11，綠地率30%，規劃有機動車位991個，非機動車位590個。
項目規劃7棟住宅樓，其中1號樓18層，2號樓48層，3號樓18層，3A號樓24層，5號樓18層，6號樓47層，7號樓18層。
（項目沙盤圖）
保利星宸目前在售的是1號樓、2號樓、3A號樓95-125平精裝房，含2500元/平的裝修費，裝修標準中包括新風和全屋牆暖。1號樓和2號樓是18層，2梯4戶結構，面積段有107平、125平；3A號樓是24層，3梯5戶結構，面積段有95平、118平。
樓棟分析：1號樓和3號樓西面是小區底商，同時1號樓是緊鄰主幹道琴臺大道，東面是幼兒園。因此，這兩棟樓受到噪音影響較大。3A號樓是夾在兩棟高層中間，低層住戶採光或將受到影響。
戶型分析：項目在售面積區間是95-125平三房結構，無大戶型的四房結構，二胎家庭需求無法滿足，具體戶型圖如下：
戶型分析：95平三房兩廳一衛結構，2號樓的中間戶。該戶型三開間朝南，客廳帶有陽臺，室內採光較好。客廳和餐廳相連，使用空間較大。95平設計成三房，可以容乃三代同堂，居住功能性都可以滿足。
該戶型不足之處：三房只有一個衛生間設計，且沒有做成乾溼分區，後期早晚高峰期或將排隊使用。
戶型分析：107平三房兩廳二衛結構，1號樓和3號樓的中間戶。該戶型和95平戶型結構類似，多了一個主臥自帶的衛生間，在居住舒適的上得到了提高。另外，該戶型也是三開間超南，兩間臥室帶有飄窗，贈送面積較大。
該戶型不足之處：廚房空間較小，大型的雙開門冰箱無法放入，另外有走道面積的浪費。雖然南向有陽臺，但是北向無窗戶，無法做到南北全通透，室內通風性有影響。
戶型分析：118平三房兩廳二衛，3A號樓的邊戶。該戶型佈局較緊湊，無面積浪費，餐廳和客廳相連，可使用面積較大。次臥帶有飄窗，有贈送面積。
該戶型不足之處：公共衛生間門對著客廳，後期將面臨關不關門的問題，關上空氣不流通；不關，客廳可以看到衛生間內部。另外，主臥和客廳僅一牆之隔，休息時或將受到客廳動區噪音影響。
戶型分析：125平三房兩廳二衛，1號樓和3號樓的邊戶。該戶型南向次臥和客廳共有大陽臺，可增加戶型採光效果及晾曬區域。另外，主臥帶有獨立衛生間，公共衛生間也做到了乾溼分區，居住舒適度提高。
該戶型不足之處：公共衛生間洗漱區正對南面的次臥門，該房間隱私度將受到影響。另外，由於次臥和客廳共有陽臺，次臥或將受到陽臺噪聲影響。
綜合點評：
1、保利星宸最大優勢是漢陽2.5環的區域，小高層精裝16000元/平價格，比鄰居盤貴約2200元/平，一江之隔的古田片毛坯房都已賣到17000元/平的價格，項目價格優勢比較明顯。另外，該項目首付可以做到二成，一個月之後補齊另外一成首付。
2、保利星宸存在兩大硬傷：第一、是離地鐵1.5公里的距離，步行約20分鐘時間較長；
第二、臨近鍋頂山垃圾焚燒廠，距離該項目直線距離約670米，居住環境受到影響。正是因為有這兩大劣勢，導致項目雖然是片區低價，去化率仍然不理想，開盤兩個月仍有房源在售。3、在產品方面，項目推出了95-125平小高層產品，且面積段偏小，這在三環內是比較稀缺的產品。若是鍋頂山垃圾焚燒廠未來能搬遷，還是有升值空間的，但是目前並沒有搬遷計劃。
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