PART 1
這兩年，溫州給人的最大感受是：城市骨架快速生長，我們應該有敏銳的認知能力，今天每一個不是很醒目的板塊，在未來都有可能變成寸土寸金的黃金板塊。
6條價值線串聯起鹿城南部核心區的價值趨勢，同時遇上市中心稀缺品級的小面積濱水洋房，他們之間的碰撞，擊出了轟轟烈烈的火花？這是個有趣的話題。
眾所周知，市中心的小面積洋房是整個溫州的“稀缺品級”。因條件限制+寸土寸金的地段，過去幾年鹿城區的洋房產品，極其稀缺，一隻手攤開數，都不到，除去仰義，庫存不足百套。
PART 2
最近，“樓市三位大咖，共話鹿城TOD”，上了熱搜榜，刷屏全城，現場金句不斷。在軌道提速之下，溫州又將展現怎樣的生活圖景？
三大來自杭州和溫州的地產大咖齊聚論《鹿城&TOD》，拋出了一些很有意思的金句：
潘安平：“鹿城區總共2個站，1個德政站，1個惠民路站，德政站具有巨大的想象空間，將打開更大的城市界面”。
陳鴻：“鹿城作為溫州老市區，千年以來，財富，資源，繁華都聚集在此，區域優勢相比龍灣甌海都具有獨特優勢”。
杭州知名房產專家馬錕：“通過TOD軌道交通的開發，一個城市“小中心”崛起，開啟房價起飛時代”。
聚集三位大咖的觀點，提煉出一個共同點：幾年後隨著溫州TOD模式的全面鋪展，鹿城南部核心區板塊的位置，會重新認識到它的地段價值。
新鹿園所在的鹿城南部核心區板塊是否是價值板塊，也不難辨認，需要一些邏輯來判斷。
我們用6條區域規劃價值線來猜想一下這個板塊未來的成長空間有多少，值得深思和探討。
說到底，重要的問題是，這個板塊到底有沒有前景？
PART 3
買房，歸根到底買的還是預期，預期這裡將來有發展空間。
作為區域內的全新TOD濱水樓盤-凱迪融創新鹿園，會以怎樣的姿態上市，價格幾何，產品如何，自然格外受關注。
我們應該好好梳理一下對鹿城南部核心區板塊的重新認知：
（一）M1線明年年底開建，S2線開通和S3開建，鹿城區哪幾個盤最得益？
城市路網建設提速一大標誌性事件是前幾天，官方消息公佈：溫州地鐵M1線明年年底開建，S2線預計2023年開通，S3線力爭明年開工。根據規劃，溫州城市軌道交通採用“S+M”的線網架構。
S1、S2、S3線一期工程線網平面示意圖 來源：溫州發佈
在這樣的加速推進之下，板塊認知都跟不上城市發展速度。
S1線，從東到西，經過鹿城區總共就兩個站，1個是德政站，1個是惠民路站。
作為鹿城區唯一2個站點之一的德政站，目前板塊在售軌交盤中，凱迪融創新鹿園最受益，跟德政站一河之隔，第一時間享受到軌交盤升值福利。
▲軌道交通S1線沿線在售、待售項目分佈。/溫州商報
所以我們會發現，就像現在S1線開通後，給德政站留出了想象空間，它串聯起來的是鹿城，甌海，以及各個區域。板塊與其他板塊的交通距離瞬間被拉近，能把人和資金聚集起來，住在這個板塊的人會越來越多。
等到幾條軌道交通通車以後，意味著板塊也迎來了高光時刻，正好也是新鹿園差不多交付或者已經交付的時刻，項目將會融入市區半小時生活圈。
(二）鹿城區的軌交盤，屬性更加突出，承載著未來的溢價空間
新鹿園作為一個血統純正的“溫州鹿城區軌交大盤”，距離德政站僅幾步之遙（一河之隔），走出家門就是輕軌站！帶來的不僅是出行方便，更是未來可以想象的溢價空間。得天獨厚的軌交價值，是改變樓盤價值的一個巨大變量。
杭州地產圈，有句名言：跟著地鐵去買房，比如有些新盤，地鐵開通前介入，開通後，房價翻倍都是常有的事。
TOD新盤對房價的支撐力更強，升值速度要比同板塊的普通住宅高出一大截。比如近幾年國際新城TOD概概念盤持續熱銷。
（三）2站之間的距離之間隔著很大的價差
鹿城南部核心區板塊在道路交通上擁有一縱一橫“十”字形立體路網系統，通過海棠路、飛霞南路、牛山北路、甌海大道可以快速通達三區。
德政站向東2站抵達中央綠軸惠民路站，德政站板塊的項目，價格目前與距離2站的惠民站的房價比一比：
雖然兩個站點同樣享受鹿城區便捷城市TOD生活，但是綠軸板塊目前單價普遍在3.5w左右，2站的距離，不僅是5-6分鐘的軌道空間距離，加上綠軸偏向140平以上的大戶型，這裡偏向140平以下的中小戶型，
相隔較大的單價差的總價差。而且隨著未來鹿城南向核心板塊的資源導入，兩個片區的價值趨於“扁平化”。
（四）板塊迎來城市界面更新重寫契機，居住性能越來越強
政府的規劃佈局伸到哪裡，哪裡就是活力的代言詞
德政站緊挨著牛山南路，104國道，目前周邊舊城改造已初見成效，德政十里亭整個片區的拆遷已經全部完成，居民部分已經全部拆遷完成，僅剩一小部分工業廠房也全部在拆遷範圍之內。
據瞭解，鋼材市場搬遷已在謀劃，倉儲基地也要搬遷，更有消息傳出，教育規劃用地很有可能要落在鋼材市場。
（六虹橋路鋼材市場和倉儲基地搬遷的問政信息）
在劇烈的消費升級中，板塊想要改善的心如飢似渴，鹿城區多個板塊開發趨於飽和，真正可供開發的土地舊城拆遷的部分有限，所以鹿城向東，向南發展已成趨勢。
那麼這樣一個區域，可以說是城市的中堅力量，隨著城市界面的更新，取而代之的是，導入各項城市配套，可居住性能越來越強，受眾面越來越廣，相比市中心四五百萬的總價親民很多。
周邊商業配套也在肉眼可見的速度規則中，新鹿園南側約100米就是牛山國際城市綜合體，佔地230畝，建築面積39萬方，總投資50億，規劃有商業中心、寫字樓、電子商務大廈，五星級酒店等組成。
（五）大房企精準佈局
正是這樣蓬勃向上的板塊號召力，吸引了保利，融創，萬科等大房企佈局，一大批品牌房企陸續進駐，對於這些拿地很精準的房企，提早佈局於此，也是對該板塊未來預期看好。
（六）兩個成熟城區的交界處，擁有清晰的前景，很自然有一部分購買力流向這裡
在TOD加持之下的兩個成熟城區的交界的地方，往往能迸發出很多契機：
比如板塊是鹿城區和甌海區的連接點，這裡具有老城區的底色，它幾乎是一個鹿城市中心比如大南門—南塘，在往南延伸的一條線路直伸過來的板塊，與生俱來的板塊優勢。
在居住上承接鹿城和甌海的外溢需求，當市中心3萬+的房價壓力下，購買者會尋找下一個目標，既要靠近鹿城市中心，又能擁有清晰的前景，基於多方面考慮，很自然有一部分購買力會流向這裡。
看了以上6條價值線，你是否對板塊有更加清晰的認知了？
新鹿園背後的鹿城南部核心區板塊關鍵詞：TOD模式，城市界面煥然一新，趨勢發展所向，每個描述，都彰顯出張力，匯聚成讓人心動的買房趨勢。
一旦這種趨勢開始形成，像滾雪球一樣，進入正循環的發力。
無論是板塊界面，還是通達性，都邁入板塊重整序列，但是新鹿園的價格，依然還有許多空間。
這意味著作為板塊內拿地比較早的新鹿園，勢必成為最早一批受益者。比如當年的錦華城開盤時15000元 /㎡（毛坯），現在二手房精裝修價格27000-28000元/㎡。有了這個參照物，加上板塊處於加速發力期，新鹿園價格還有期待的空間。目前新鹿園的價格，等未來板塊成熟後，已經不是這個價格了。
PART 4
作為鹿城南部核心區板塊最近的“當紅炸子雞”—凱迪融創新鹿園東臨牛山北路，西臨牛山中路，南靠橫塘河及德政站，北靠德政新路。與S1德政站（除了惠民路站之外唯一一個鹿城站點）隔河相望，交通便利。
（凱迪融創新鹿園區位圖）
新鹿園不僅是鹿城區TOD盤，還是鹿城區難得一見的濱水洋房產品。
融創這一次在新鹿園身上，帶來了具有誘惑力的改善型洋房，植入歸心社區的配置，打造板塊內首個高端精品住宅。
融創將品質兩個字，發揮到極致，用產品贏取人心和口碑，這一點在寧波幾個已經交付的新盤（寧波府和寧波融創·逸樹）體現的淋漓盡致，成為當地的產品標杆。
寧波府交付實景圖
寧波融創·逸樹實景圖
寧波融創·逸樹實景圖
小區由9棟9-10F精裝洋房和6棟31-32高層住宅組成，主力面積段為100—140方。
新鹿園在規劃上，為了對景觀資源做最大化的利用，建築設計全部轉了個角度面向地塊南側的橫塘河，保證每棟樓都有很好的景觀視野。
南低北高的設計佈局，南側兩排10層洋房沿河展開，與北側六幢32層左右的高層形成圍合佈局，外立面採用現代極簡主義風格，大氣時尚。
南向一排洋房臨河，採光和通風舒服愜意。洋房產品遇上了短期內板塊無洋房競品的良機，當產品變得稀缺，“佔有”就成為潛意識的意願。
在鹿城區，放眼全城，洋房數量少的可憐，除了仰義板塊，鹿城區洋房庫存不到百套。
更平易近人的總價，搭配舒適的洋房生活，和其他純高層為主的項目相比，這裡整個社區未來的居住畫風顯得更加從容很多。
浙江省首個TOD地鐵上的項目——杭州楊柳郡橫空出世，從2015年首開均價1.89萬,到2019年二手房售價直逼4萬8，房價跳級的背後引擎是TOD樓盤的升值潛能。
前段時間剛剛交付的融創寧波府，一波實景洋房美圖實力圈粉，一期洋房開盤均價3.5萬左右，交付後二手房價格達到5萬多，稀缺的事物總想佔有，這也是洋房的溢價邏輯。
還是那句話，買房買的是預期，在鹿城核芯區德政站上，鹿城+濱水洋房+一步輕軌的凱迪融創新鹿園，硬核的產品力+板塊蓬勃向上的板塊預期，是該盤的底氣。
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