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問答174期
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問：華潤萬象域公寓可以投資嗎，打算收租金？
答：位置確實是最大的優勢，可以說華潤萬象城帶火了整個城西三橋的商業，本身三橋新街就是灃東的門臉，區域面貌，商業配套，交通都是最好的，人流量也很大，當年萬象城上面的公寓賣的就很好；
這次萬象域的位置在萬象城以西，規劃體量還是很大的，區域人氣也不錯，算是主城區地鐵口公寓的代表，出租率和租金情況最好調研下附近中介；
但公寓的通病也是有的，首付高，貸款短，交易稅費高，商水商電，這次loft層高只有5米，一層太高，二層緊張，可能是開發商覺得反正房子是租出去的，房東又不介意的緣故吧；
這類產品只能說在不限購的公寓裡，佔據了品牌，地鐵，商業，人流量的優勢，屬於矮子裡面拔個高的，有收益但沒有你憧憬的那麼好。
問：為什麼很多人酸曲江二期，慢慢人住進來還好啊？
答：只能說是曲江一期規劃的太好了，人工湖，文化街，高端酒店，大型商業，綠地公園，即便是住宅也是以別墅，洋房，小高層居多，區域內又限高限容，整體居住舒適度極高，所以也被稱為西安富人區；
（當年曲江二期規劃，來源榮耀西安）
很多人拿著一期的規劃憧憬二期，殊不知二期自從雁夢湖，華僑城歡樂谷等一眾規劃修改後，全變成密密麻麻的住宅小區，無論是交通配套，區域面貌，學校商業都和一期差距過大，一樣的僅有名字而已；
也確實，二期能看到的除了密密麻麻的高層，公園，商業，地鐵極度缺乏，但入口門檻也低了，從最早的6000到現在的13000，定位還是以剛需居住區為主，基於這種變化，所以酸的人很多。
問：華宇東原閱境，有鐵路和皂河，不是市政供暖，後期多大影響？
答：閱境自從價格下調以後，賣的比之前好很多，核心賣點在於城西少有的改善社區，又是地鐵口，周邊無新房競爭，小區戶型裝修都比較討喜；周邊鐵路影響其實還好，北側隴海線有300米，中間間隔小區，東側西戶鐵路過車較少，影響不大；
皂河從上世紀七八十年代，由於生態環境破壞，已無生態來水，逐步成為長安老城區排放雨汙水的主要通道，外加有若干個城市汙水處理廠，這些汙水處理廠處理後的汙水，都是要排入皂河的；
去年甚至因為皂河長安段黑臭水體一蓋了之，假裝整改，被中央環保督察點名；但華宇所在位置已屬皂河中後端，很少有聽到關於味道的反映，西安對皂河的治理也一直沒停過；
不是市政供暖還是有影響，小區自建鍋爐很多業主不願意，且後期漲價可能和設備維護成本的問題不可避免，但奇怪的是隔壁的三民漢風苑就是四聯供熱公司的熱源，為啥這裡沒有呢？
問：蘇寧雲著和灃華熙城，投資哪個好？
答：蘇寧的位置確實不差，旁邊雲水公園，軟件新城小學，軟件園，省圖新館，高新會議中心都是看得見的配套，最主要的小區自帶100畝獨立商業，自建蘇寧廣場，後期的人氣不用擔心，但價格已經到了17000+，如果投資成本略高；
（35萬平蘇寧廣場已開工）
灃華熙城均價14000+，核心賣點在於灃東的樞紐位置，緊鄰創新港，管委會，旁邊就是綠地501地標，灃東第一學校；
整個小區規劃了洋房高層，共計21棟，密度也不高，居住舒適度比蘇寧是要一些的，而新區的產業園，超高層，後期更有想象空間，投資看灃華熙城，高新自住看看蘇寧雲著。
問：現在市場投資商鋪合適嗎，有沒有50平小面積的？
答：現在再給人說一鋪養三代怕是要捱打了，住宅市場都是這樣，更別說商業，空置高不說，單單40年產權，商業水電，交易稅費巨高就限制了投資價值，單純靠租金不現實，西安主城區核心地段的商鋪黃金期也不過十年；
在商鋪中，相對保值的是大社區的底商，獨棟和二樓以上的盒子商業慎選；50平的小面積在小區裡基本都是一樓的，因為有固定的消費人群，開飯館，小兵驛站，便利店的居多，生意還行，二樓往上由於分割不了這麼小，所以空置的比較多；
手頭有預算非要投資，次序為主城區住宅，非限購區域住宅，主城區地鐵口公寓，小面積社區一樓底商。
問：金科天籟城的二手房價格虛高麼？
答：16年國慶的時候，我記得很清楚，天籟城的價格是7200，當時人多團購還有額外優惠，那個時候也剛剛是西安房價上漲的前夕；
當時天籟城賣的還是很好的，畢竟鳳城二路寸土寸金，已經確定要通的地鐵四號線，開業的大明宮萬達，以及周邊華遠龍湖萬科已經交房的小區，交通，配套，人氣，商業都不缺；
現在周邊能買到的恆大悅龍臺和陽光城檀悅，已經是17000起步的價格了，去年周邊中海，旭輝賣的也很好；天籟城小區體量不大，但位置極好，還有臨街盒子商業，區域內唯一的遺憾就是沒有太好的公辦小學；
（楓香庭近期成交情況）
目前二手房能掛出來的均價在16000+左右，附近小區更好的龍湖楓香庭在19000+左右，差距還是在小區檔次，物業，景觀上的差異；周邊新房現在一來價格高，二來小面積的少，剛好和區域內二手房相互補充；
（天籟城近期成交情況）
虛不虛看看成交量就知道了，貝殼上掛出來的房源有107套，三個月成交的只有9套；楓香庭掛出來的有39套，三個月成交了6套。
問：三年老粉，村子拆遷，200萬預算買商品房求推薦？
答： 在西安大部分商品房小區的戶型，樓間距，物業，綠化，環境還是比較差勁的，新區的除外，因為地多價格低，戶型，小區環境相對好一些，比如灃東，主城區的以筒子樓居多；這類房子本身就是貶值的，且很多多年下不來房產證，沒法正常交易；
200萬選商品房兩個方向，一是主城區核心地段，價格一萬三上下的熱門盤，比如天地源大都會，大華公園世家，高科麓灣，御錦城等，這個預算可以買到最大150平以內的，或者就是價格再高一些的洋房，比如灃東中南保利，滻灞合能萬科世園，港務區華潤綠城，都在預算範圍內；
最終決定還是看你自己的工作生活圈，主城區是好，但價低的搖號，差幾千名下沒房可以試試剛需身份。
問：常年在外地，打算西安買房定居，旭景興園怎麼樣？
答：前些年因為西安粗放開發，在很多現在看來很好的地段，被本地的土鱉開發商建成了多個筒子樓小區，中登，海榮歷歷在目，很不幸，星火地產也是其中之一，旗下旭景開頭的各個小區，基本都創區域內容積率巔峰；
旭景興園，旭景新港，旭景崇盛園都在這個序列裡，位置上，興園並不差，明光路是重點打造的景觀大道，周邊各種企業，4S店眾多，區域面貌也好，但確實沒地鐵，最近的商業已經到了漢神；
（旭景興園小區實景）
因為小區梯戶比高，綠化低，戶數多，所以二手房價格一直上不去，在周邊普遍一萬七的現狀下，興園二手房僅11000+，且房源眾多，戶型比較好的是2號樓上的三室，123平和139還不錯；
小區很一般，位置還可以，學區在文景小學，只能說一分錢一分貨。
問：想買勞動公園對面的天朗觀園，均價一萬五，合理嗎？
答：可以說在整個大慶路區域內，這是品質最高的小區，規模雖然不大，但位置極好，門口一號線，隔壁勞動公園，小區內物業和綠化都不錯，周邊國企單位的改善居多；
（西安勞動公園）
除了西北角公寓是小面積外，剩餘的皆為大面積戶型，以158平的三室兩廳為主，小區掛出來的二手房其實很少，大戶型的單價18000+，總價接近300萬；可能因為小區住著天朗的大佬，物業服務也比其他小區好很多；
目前周邊沒有新房在售，不遠處的勞動公園裡棚改，據傳價格要到19000+朝上，且小區密度，開發商品牌很一般，同樣價格買觀園還是好一些。
問：城市之光蜜柚現在賣合適嗎，感覺二手房好難賣？
答：買漲不買跌的心態，在二手房市場同樣存在；城市之光原名西恩DADA，萬科收購以後改名城市之光蜜柚，位置還是可以的，周邊中海，金輝，天地源小區密集；
蜜柚到城市之光直線距離不足1000米，但整個小區很小，僅有35畝，規劃了6棟住宅樓與2棟小型商業樓，面積68-115平米，小兩室的房子很多，當年很多人受制於預算看了這裡；
（城市之光蜜柚樓棟分佈）
雖然也叫城市之光，但在小區規模，位置，地鐵上沒有優勢，兩棟高層距離三環很近；雖然現在二手房掛出的價格17000+，但成交量很少，周邊最近新開大華和天地源，為小區規模，位置遠勝蜜柚不過13000，所以二手房的價格虛高；
優勢在於面積起步比較小，總價低，但對於投資而言，成本太高，買來自住的面積太小，兩室對居家戶並不實用；
如果考慮賣，價格可以鬆一些，對於手頭預算有限，新房搖不上，尋求小面積的，還是有市場的。
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