【2018年跨入千億房企時代後，首開股份負債壓力很大，一邊忙著融資，一邊持續轉讓資產。】
出品：駝峰財經
2019年只剩下最後一個月了，對於寒意籠罩的房企而言，都希望今年能拿出一份儘量好看一些的年度業績。
為此，不少房企開始了本年度的最後一搏。
去年剛剛擠進千億俱樂部的首開股份（600376.SH）就抓緊時間融資，為改善現金流而戰。
公司11月28日發佈公告稱，擬發行50億元超短期融資券及70億元中期票據。
值得注意的是，2019年上半年，首開股份累計融資額已多達272億元。與此同時，首開股份還接連轉讓多家項目公司股權，開啟資產轉讓模式。
這一系列行為的背後，是首開股份高企的負債率，以及資金短缺的處境。也是整個地產行業負債偏高、資金承壓的縮影。
業績增速放緩
一部首開史，半座北京城。說的就是首開股份這家在地產領域有著“京城一哥”之稱的大型地產公司。
首開股份是北京首都開發控股集團控股的大型國有房地產上市公司，過去十多年以來，公司規模擴張很快，業績也大幅增長。
2015年公司將自己定位為“城市復興官”，之後將開發重心偏向京外地區，2018年開始向長三角、珠三角、成渝地區等經濟發達的京外地區發展。
與此對應，公司自2015年開始快速擴張，當年實現銷售額300多億元。此後連年銷售額不斷走高，一直到2018年突破千億。
2018年對首開股份有著非比尋常的意義，這一年實現簽約金額1007.27億元，踩線完成千億目標，並由此邁入千億房企俱樂部的行列。
2018年首開股份實現營業總收入397.36億元，同比增長8.31%；實現淨利潤31.67億元，比上年同期增長36.8%。
2019年前三季度實現營業收入295.45億元，較上年同期增加38.78%；實現淨利潤23.76億元，同比增長28.57%。
儘管收入和淨利都實現增長，但增速放緩，比如2019年前三季度的淨利潤增速和上年同期相比，就回落約61個百分點.。
事實上，自2016年至2018年，首開股份營業收入增速分別為26.53%、22.74%和8.31%，連續三年呈明顯下滑趨勢。
債務壓力加大
2018年跨入千億房企時代後，首開股份負債壓力很大，也是公司目前面臨的最大負擔。
數據顯示，截至2019年三季度末，首開股份資產負債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，與2018年末相比，增加0.19個百分點。
華創證券10月底的一份研報顯示，至2019年三季度末，首開股份的淨負債率達184%，同比上漲12.2個百分點。
2018年的淨負債率更高，中金公司數據顯示，首開股份2018年底的淨負債率高達212%，處於行業較高水平。若剔除79.85億元永續債，其負債率或將進一步提高。
截至2019年三季度末，首開股份短期借款為8.98億元，一年內到期的非流動負債為301.56億元，即短債合計310.54億元。
公司的流動負債合計達1522.3億元，同比上漲13.25%。
值得注意的是，截止2019年三季度末，公司貨幣資金為209.85億元，同比減少35.9%。
事實上，公司2019年前三季度經營性現金流、投資性現金流以及籌資性現金流均為負數。其中，經營活動產生的現金流量淨額-15.5億元，同比減少200.31%。
首開股份的債務水平在行業中處於什麼水平呢？億翰智庫數據顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現金短債比為1.71，而首開股份的現金短債比為0.76。
這表明，首開股份的現金短債比遠低於平均水平。而2018年末該數值2018年底為0.9，2019年以來下滑明顯，或將面臨短期償債風險。
一邊融資一邊轉讓資產
面對債務壓力，首開股份2019年可以說是為資金而戰的一年，一邊忙著融資，一邊忙著轉讓項目資產。
從公開信息看，首開股份2019年上半年累計融資額已達272億元，這部分融資包括：銀行貸款88億元，信託貸款62億元，債權融資計劃22億元，公司債20億元，中期票據55億元，短期票據15億元，應付賬款保理10億元。
由於公司累計歸還各類籌資183億元，所以當期淨增融資規模89億元。
11月28日，首開股份再度發佈融資方案，擬發行超短融規模為不超過50億元人民幣，單期發行期限為最長不超過270天，利率等尚未釐定。
同時擬發行中期票據規模為不超過70億元人民幣，期限不超過5年，利率等尚未釐定。
對於融資意義及用途，首開股份表示，融資有助於增加公司資金流動性，優化公司債務結構，促進公司經營發展；對公司的正常生產經營不存在重大影響，也不會損害公司及股東的利益。
不過，與許多房企融資困難且融資成本高企相比，有著國資背景的首開股份融資成本相對較低。
比如2019年上半年的融資成本為5.38%，與2018年幾乎持平，與很多房企動輒7%、8%的融資成本相比，有明顯優勢。
大舉融資的同時，首開股份還開啟了資產售賣模式，持續轉讓多家項目公司股權。
今年9月下旬，北交所接連發布了三項首開股份轉讓子公司股權的信息，這三項標的分別為蘇州合本投資管理有限公司50%股權、北京首開旭泰房地產開發有限責任公司1%股權、北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權。
其中，轉讓北京首開旭泰房地產開發有限責任公司1%股權的信息有深意。
因為首開股份此前持有該項目公司51%的股權，股權轉讓後持股降至50%，該項目公司將不再是首開股份的控股子公司，業績將不再並表。
首開股份轉讓這一項目1%股權的意圖非常明顯，就是為了降低負債率。
就在這三項股權轉讓信息發佈近一個月後，首開股份10月23日公告稱，其全資子公司北京城市開發集團有限責任公司擬實施增資擴股，引入投資金額不超過40億元。
一系列舉措均是為了補充資金，可見首開股份現在對資金的渴求非常強烈。
首開股份2019年的銷售目標是1010.15億元，與2018年銷售額相比，僅微增0.3%。而2019年前三個季度累計實現簽約金額691.28億元，如此算來，公司目標完成率約為68%。
很顯然，要完成2019年的銷售目標，首開股份的壓力並不小。
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