粵港澳大灣區作為世界級第四大灣區，正在崛起。
12月6日，2019第一屆粵港澳大灣區經濟發展國際論壇·智繪美好大灣區，將在廣州廣交會威斯汀酒店正式舉行。屆時，郎鹹平、曹雲珍、萬劍吟等一眾海內外專家學者聚首廣州，共議大灣區發展前景。
此外， 論壇現場將重磅發佈《“智繪美好大灣區”——粵港澳大灣區經濟發展藍皮書》。大灣區高房價問題怎麼破？大灣區如何加強與港澳和國際人才的鏈接？灣區配套“量多質弱”如何破解？廣州灣區文化之心地位如何打造？諸如上述問題，都將在報告中詳細剖析。
在完整版報告發布前，我們先來一波劇透。本期關鍵詞：灣區“土地”。土地是“城”、“產”、“人”的根基，其分配及利用方式決定了城市運營效率的高低。粵港澳大灣區地均生產值高，增量土地空間有限，怎麼將土地與“城”、“產”、“人”的匹配，是大灣區各個城市發展的核心考慮。而城市配套是“城”、“產”、“人”的粘合劑，體現城市對於居民的需求滿足程度，亦是城市引人引智的保障。
土地可開發增量空間有限 深、中、東人均宅地處於末尾
從土地運營維度來看，粵港澳大灣區地均GDP高，但可開發增量空間有限，深圳、東莞、佛山、珠海開發強度已超國際警戒線30%，其中深圳超50%，東莞接近50%，中山、廣州亦接近臨界線，僅惠州、江門和肇慶有較大的開發空間。
圖：三大都市圈核心城市地均GDP（億元/平方公里）
資料來源：深圳規劃國土發展研究中心，《珠三角土地節約集約利用和開發強度控制》、保利投顧研究院根據實際發展情況進行整理、更新。
表：粵港澳九市土地開發強度情況
備註：國土開發強度=2020年建設用地規模（平方公里）/行政區域面積；地均GDP=2018年GDP/行政面積
從土地供應總量與結構來看，廣、深、珠、中量少，結構分均衡、商業青睞和工業傾斜三類。從土地供應總量來看，廣、深在核心城市中，土地供應量偏小，低於蘇州、天津、南京、杭州和上海等城市。尤其是土地資源急缺的深圳，土地供應仍在收縮。佛山、惠州則高位收縮，但處於較高水平。肇慶、江門持續放量，為城市發展提供了充足的“土壤”。珠海和中山供地規模量級最小。
根據保利投顧研究院數據整理，09-13年（或14-18年）各類土地招拍掛成交建面/ 總成交建面的佔比數據結果，“均衡型”分配土地的城市是廣州、佛山、惠州、肇慶；商業青睞型”的城市是深圳、珠海；“工業傾斜型”的城市是東莞、中山、江門。
值得注意的是，從分業態的土地供應分析，深、中、東人均宅地處於末尾。深圳宅地供應總量最少且收縮，人均累計居住用地供地量處於末位水平，住宅用地供應極為緊張；中山、珠海、東莞宅地供應總量低位水平，中山和東莞的人均宅地供應規模處於末尾。
圖：近十年城市宅地供應建面變化（萬㎡）
圖：近十年城市人均累計居住用地供應建面（㎡/人）
備註：近10年供地建面為招拍掛供地建面，人均累計居住用地面積=2010-2018年累計招拍掛成交土地建面/2018年常住人口。
城市內部優質資源主要集中在老城區和人口大區 配套“量多質弱”
從配套運營維度來看，大灣區核心城市的整體配套量多（教育、交通、醫療等），如廣州高校總量僅次於北京，人均醫院床位數僅次於蘇杭，深圳人均公共交通處於三大都市圈核心城市之首，廣深地鐵建設僅次於京滬等。但大灣區優質配套仍需提升，以教育為例，大灣區的優質高校數量遠低於京津冀和長三角；三甲醫院數量廣州不及京滬，深圳更是處於三大都市圈核心城市的末位。
圖：核心城市高等學校數量（所） 圖：2018年核心城市地鐵運營裡（km）
數據來源：各城市統計年鑑，地鐵運營里程根據中國城市軌道交通協會公開資料整理得出，保利投顧研究院整理
圖：核心城市高等學校質量（所）圖：2019年核心城市三甲醫院數量（家）
數據來源：各城市統計年鑑，根據網絡公開資料整理，保利投顧研究院整理
大灣區優質配套佈局還呈現“聚焦頭部”特徵，主要集中在廣深，其他城市配套仍有提升空間。例如，廣深省一級中小學遙遙領先，而佛山次之，其他城市大部分三電分佈；全球排名前列大學，主要集中在香港、廣州；優質醫療資源方面，三甲醫院主要集中在廣州；交通方面，僅廣深佛莞開通地鐵。
從城市內部分佈特點可以看出，大灣區城市內部優質資源分佈不均，主要集中在老城區和人口大區。大灣區各城市對於優質資源均大力爭取，但對其佈局則各有自身內在邏輯，以學校優質資源城市內部佈局為例，可分成三類：
第一類是老城區集中型，即優質資源聚集於老城區，如廣州、江門和珠海。
第二類是人口導向型，優質資源往人口密集的地方佈局，例如佛山南海區和順德區；深圳的寶安和龍崗也相似。
第三類是均衡分佈型，這類型城市優質資源數量不多且分佈區域相差不大，例如惠州各區域相當，東莞、中山各街鎮佈局少量。
優質醫療資源基本集中在各大城市老城區，地鐵和輕軌等內部交通，主要集中在新老主城區。
圖：典型城市內部省一級學校佈局
城市運營中，以破解深莞惠城市的特徵現狀與存在問題舉例：
深圳：開發強度高，而利用效率居首，土地不足是深圳面臨的關鍵難題。過度傾斜商業供地，其租金回報率低、空置率高顯示存在一定的商業風險，且擠壓宅地供應比例大幅下降，導致居住問題緊張加劇。公共配套需進一步加強。
東莞：開發強度高，土地供應較穩。土地配置傾向工業用地，佔比翻倍，近6成，以促產業發展，但土地成本較高，提高了產業入駐門檻；東莞住宅供地少且收縮明顯，面臨住宅需求滿足不足問題；商業存在較大的風險，減少商業供地以弱化風險。重視公共配套的建設，但仍有較大的提升空間。
惠州：開發強度低，仍有較大開發空間，但是土地供應卻整體縮量。其中住宅供地佔比超5成，但工業用地佔比僅3成，是灣區中唯一工業供地收縮明顯的非核心城市，工業用地成本高，不利於產業發展。重視公共配套的建設，但仍有較大的提升空間。
而大灣區9市的土地配套和城市運營難題具體走向如何？敬請關注後天於廣州舉辦的2019年第一節粵港澳大灣區經濟發展國際論壇。
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