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前言：
上篇舊改老朱講到了舊村改造是福是禍的“福”篇，關於舊村改造對於各方的弊端，還得收集各位的討論意見，有空再整理。今天我們來探討一下“三舊”改造中——舊廠房改造。
什麼是舊廠改造呢？
主要指鎮(街道)、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建築。
包括上世紀90年代及以前建設的臨時建築、單層簡易結構舊廠房;容積率低於0.6的舊廠房;與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符，佔用灘塗、農田等生態用地的違章建設廠房;地均產出低於100萬元/畝的低效工業工地;國家禁止類和淘汰類產業的舊廠房;廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業汙染物排放未100%達標的舊廠房;能耗和水耗高於國家和省規定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。
首先我們先科普一下 工業用地類型：
舊廠房改造方式及類型：
什麼是自主改造？
依照廣州市修訂的城鄉規劃；
獨立分散、未納入成片連片收儲房屋的國有土地上的舊廠房；
可由企業自行開發改造（控規為商品住宅除外），並按規定補繳土地出讓金。
什麼是政府收儲？
國有土地上的舊廠房需納入政府同意收儲開發整理的；
或改造為保障性住房外的居住用地的；
不可單獨開發或不具備單獨開發價值的；
可由權屬人將土地交給政府收儲（整備），獲得一定補償。
廣州市舊廠改造流程
1.標圖建庫
城市更新項目地塊應申報納入省國土資源廳“三舊”改造地塊數據庫
2.確定改造範圍
舊廠房確認符合以下條件的，可納入改造範圍，範圍有權屬人合理確定。
政府收儲（整備）：
經劃撥、出讓等合法取得國有土地使用權
已取得合法集體建設用地使用權
完善歷史用地手續
自主改造：
獨立分散，未納入成片連片收儲範圍
控制性詳細規劃為非居住用地（保障性住房除外）
3.納入年度計劃
申請納入市城市更新年度計劃後，方可開展方案編制報批工作。
4.項目實施方案
權屬人組織編制項目實施方案（土地整備方案），方案應明確項目位置、土地權屬、現狀產業情況、房屋現狀、納入計劃和標圖建庫概況、相關規劃情況、土壤環境調查評估、補償標準、效益分析等（收儲應明確收儲/整備主體）
5.項目方案批後實施
自主改造：
土地平整→協議出讓→建設報批→項目建設→完成驗收
政府收儲（整備）
簽訂補償協議→補償交地→公開出讓→建設報批
舊廠改造流程圖
政府收儲補償款計算方式
計算方式一：
政府收回，改為居住或商業服務業設施等經營性用地政廠合作，共享收益舊廠改造交由政府收回，改為居住或商業服務業設施等經營性用地的
居住用地毛容積率 2.0 及以下的、商業服務業設施用地毛容積率 2.5 及以下的部分，可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的 60％計算補償款。
居住用地毛容積率 2.0 以上、商業服務業設施用地毛容積率 2.5 以上部分，按該部分的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的 10％計算補償款
計算方式二：
舊廠原土地權利人申請由政府收回整宗土地配合收儲，快速交地舊廠原土地權利人申請由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率 2.5 商業用途市場評估價的 50％計算補償款。
原土地權利人與土地儲備機構簽訂收地協議後 12 個月內完成交地的，可按上述商業用途市場評估價的 10％給予獎勵。
自主改造計算補償款：
1.（獨立分散）國有土地上的舊廠房自主改造
（1）交易過程一覽
（2）繳納土地出讓金具體要求
不同改造類型協議出讓繳交土地出讓金比例（按改造用途市場評估價計算）
科研。教育、醫療、體育機構經批准，利用自有土地改造，改造開發后土地用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用。需辦理有償使用手續的，經批准後可協議出讓；
2.成片連片集體舊廠房、村集體工業園自主改造
（1）鼓勵集體用地轉為國有用地（徵收）
鼓勵集體用地轉為國有用地（徵收），參照上述國有土地上舊廠房政策實施改造
（2）保留集體用地性質進行改造
詳細改造要求參照政策《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》第十八條。
有合法用地手續的村集體建設用地，在規劃承載量容許的前提下，按如下要求進行改造：
事實上，舊廠改造遇到的問題有許多，一篇文章是說不完的，有機會再深入探討舊廠改造遇到的難題要點，如何突破。
目前整個舊改市場的舊廠項目資源很多， 但是找不到合適的合作開發企業；而開發企業想做工改，要不對接的都是土地居間，一層又一層關係，就是對接不到真正的項目業主，要不遇到的項目都有很多巨坑，等著你來跳。
12月20號在廣州白雲國際會議中心會舉辦一場由省三舊改造協會，全聯房地產協會指導400~600人規模的 城市更新年會，不僅可以交流學習項目上的實操經驗，還可以拓展項目資源，交流合作。
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