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前言：
上篇旧改老朱讲到了旧村改造是福是祸的“福”篇，关于旧村改造对于各方的弊端，还得收集各位的讨论意见，有空再整理。今天我们来探讨一下“三旧”改造中——旧厂房改造。
什么是旧厂改造呢？
主要指镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房;容积率低于0.6的旧厂房;与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房;地均产出低于100万元/亩的低效工业工地;国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房;废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房;能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
首先我们先科普一下 工业用地类型：
旧厂房改造方式及类型：
什么是自主改造？
依照广州市修订的城乡规划；
独立分散、未纳入成片连片收储房屋的国有土地上的旧厂房；
可由企业自行开发改造（控规为商品住宅除外），并按规定补缴土地出让金。
什么是政府收储？
国有土地上的旧厂房需纳入政府同意收储开发整理的；
或改造为保障性住房外的居住用地的；
不可单独开发或不具备单独开发价值的；
可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。
广州市旧厂改造流程
1.标图建库
城市更新项目地块应申报纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库
2.确定改造范围
旧厂房确认符合以下条件的，可纳入改造范围，范围有权属人合理确定。
政府收储（整备）：
经划拨、出让等合法取得国有土地使用权
已取得合法集体建设用地使用权
完善历史用地手续
自主改造：
独立分散，未纳入成片连片收储范围
控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）
3.纳入年度计划
申请纳入市城市更新年度计划后，方可开展方案编制报批工作。
4.项目实施方案
权属人组织编制项目实施方案（土地整备方案），方案应明确项目位置、土地权属、现状产业情况、房屋现状、纳入计划和标图建库概况、相关规划情况、土壤环境调查评估、补偿标准、效益分析等（收储应明确收储/整备主体）
5.项目方案批后实施
自主改造：
土地平整→协议出让→建设报批→项目建设→完成验收
政府收储（整备）
签订补偿协议→补偿交地→公开出让→建设报批
旧厂改造流程图
政府收储补偿款计算方式
计算方式一：
政府收回，改为居住或商业服务业设施等经营性用地政厂合作，共享收益旧厂改造交由政府收回，改为居住或商业服务业设施等经营性用地的
居住用地毛容积率 2.0 及以下的、商业服务业设施用地毛容积率 2.5 及以下的部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的 60％计算补偿款。
居住用地毛容积率 2.0 以上、商业服务业设施用地毛容积率 2.5 以上部分，按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的 10％计算补偿款
计算方式二：
旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地配合收储，快速交地旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容积率 2.5 商业用途市场评估价的 50％计算补偿款。
原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后 12 个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的 10％给予奖励。
自主改造计算补偿款：
1.（独立分散）国有土地上的旧厂房自主改造
（1）交易过程一览
（2）缴纳土地出让金具体要求
不同改造类型协议出让缴交土地出让金比例（按改造用途市场评估价计算）
科研。教育、医疗、体育机构经批准，利用自有土地改造，改造开发后土地用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。需办理有偿使用手续的，经批准后可协议出让；
2.成片连片集体旧厂房、村集体工业园自主改造
（1）鼓励集体用地转为国有用地（征收）
鼓励集体用地转为国有用地（征收），参照上述国有土地上旧厂房政策实施改造
（2）保留集体用地性质进行改造
详细改造要求参照政策《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第十八条。
有合法用地手续的村集体建设用地，在规划承载量容许的前提下，按如下要求进行改造：
事实上，旧厂改造遇到的问题有许多，一篇文章是说不完的，有机会再深入探讨旧厂改造遇到的难题要点，如何突破。
目前整个旧改市场的旧厂项目资源很多， 但是找不到合适的合作开发企业；而开发企业想做工改，要不对接的都是土地居间，一层又一层关系，就是对接不到真正的项目业主，要不遇到的项目都有很多巨坑，等着你来跳。
12月20号在广州白云国际会议中心会举办一场由省三旧改造协会，全联房地产协会指导400~600人规模的 城市更新年会，不仅可以交流学习项目上的实操经验，还可以拓展项目资源，交流合作。
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