◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 大門未知子
你知道自己每年都交的小區維修基金去哪了嗎？
國內的物業怎麼運用這筆錢？
以為只是因為維修費用越來越高而養不起房，其實中國小區現在面臨的最大問題，是修繕基金。
根據國內各城市人民政府的規定，一個小區的物業要動用公共維修基金，就一定要這個物業的業主委員會審核同意。
（圖片來源：《廣州市物業管理辦法（2002年）》）
但中國業主委員會的現狀讓人尷尬。
中國小區之困
回想一下你現在正住著的小區，有沒有以下這些問題？
1. 綠化帶雜草化、裸土化、狗屎堆化、車位化。
2. 暖氣溫度不達標，取暖費和物業費一樣陷入惡性循環。
3. 樓道等公共空間被私自佔用甚至封閉。
4. 門禁虛設，街道免費重新安裝單元門後又被嫌麻煩的業主破壞。
5. 垃圾清運不及時，打掃和清潔處於半癱瘓狀態。
6. 電梯接近壽命極限，且無法給出更換方案。
如果有至少一個，那恭喜你“踩雷”了。
目前，國內的絕大部分公維基金處於無人提取的狀態，這裡頭一大部分是以極低的活期利率存放在銀行。
2015年一篇《北京青年報》的報道讓人擔憂維修基金的使用現狀：
北京市物業管理處負責人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個社區用了1.16個億，2014年用了3個億，2015年用了3個億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項基金一共使用了15.5億元人民幣。
也就是說，維修基金的使用率不足5%！
這樣的問題在北京這樣的大城市尚且存在，在其他弱二線、三線城市就更嚴重了，甚至一些新小區都出現物業和業主會因為修繕基金大打出手。
隨便搜索一下就看到這樣的新聞：
位於雲南昆明市盤龍區的某小區外牆磚脫落，業主們多次向物管反映後，小區物管貼出公告，要使用維修基金進行。據物業的統計，有600多戶業主同意使用維修基金，200多戶不同意，同意人數佔小區大多數。
但部分業主卻表示，他們壓根沒有簽過字，物管也沒有徵求意見。
小區業主：“物業這邊只說要使用公共維修基金，但公共維修基金要使用在什麼地方，使用大概的金額是多少？什麼都沒有。”
這個小區是2005年交房，外觀看上去還非常新，但今年出現的問題爆發了業主與物業之間的矛盾，而最主要原因就是業主該小區的委員會處在完全真空的狀態。
北京政協委員在今年兩會上道出了北京物業生態的尷尬。
“在現代物業管理方式已經普及20多年的情況下，北京依然有80%的小區沒有成立業主大會和業主委員會。”
如何用好公眾繳納的維修基金，我們要向鄰國日本學習。
房齡超過50年，還跟新房一樣
日本中介經常會跟客戶玩看圖說話的遊戲：
從圖上的文字能看出，上面是日本的一棟樓，下面是中國的小區。那麼來猜一猜，哪棟樓的建築年限更長？
雖然看起來日本這棟樓比中國的更新，但都這麼問了，那肯定是日本的房子建築年限更老！
問得更細一點：你知道老多少嗎？這估計就說不出來了。
答案揭曉：日本的這棟樓是1980年建的，而中國的這個小區是1990年建的，日本的比中國的老10年！
這能簡單從圖中看出來嗎？
而且左圖中的房子內設是這樣的：
為什麼日本一套橫跨昭和、平成和令和三個時代的房子，看上去還能這麼新？！從紅外牆的乾淨度，再到房間內牆的整潔，還有鋥亮的樓房指引板，這都讓人看不出這棟樓居然已經將近40年“高齡”。
歸根結底，這是日本物業的修繕基金運用得當的表現。
日本的修繕基金並不便宜，比國內、美國都高。我們可以看到，一間77萬人民幣的房子，每個月就要交817人民幣。
一棟樓的所有業主必須平攤整棟樓的修繕費用，每個月繳納一次。一般房齡越大的樓所要交的修繕基金就越高。
以一棟港區新建的高級公寓樓的70平米公寓為例，前10年的維修基金固定在4920元日元，到了第11年增加到10190日元，15年以上變為22510日元。
值得一提的是，今後20年維修基金每年要交多少，物業都會提前公佈出來，發放給每位業主。
同時，開發商在賣房時，也會存一筆比所有業主繳納的修繕基金的總和還多的修繕費到公共修繕基金中。
如果作為業主的你，用各種理由不繳納修繕基金費用，別說會被鄰居看不起，甚至會收到業主委員會連同律師的傳票，禁止你使用包括電梯在內的公共設施，最嚴重的還會惹上官司！
另外，與國內不同的是，日本的物業管理公司數量並不多。在日本，大部分建築所使用的管理公司就那麼4、5家，而這些物業管理公司存在在日本已經有半個多世紀以上的大型信譽企業。
（某物業的收支報告，每年定期會發放給所有業主）
當一棟公寓建成後，這些物業管理公司就會和業主委員會一起開會商議，訂立一個長達50年的公寓維修計劃表，裡面會對屋頂的維修、外牆的定期修護、管道的疏通、以及供水系統、電梯等作出完完整整的規劃，並將這份計劃表分發到每位業主手上。
比如下水管道修繕，在日本不管是否堵塞，一年必須用高壓清洗裝置全部清洗並疏通一次。外牆的翻新、屋頂漏水的維修，以及電梯的檢查和更換，都是固定的。比如一些公寓樓的外牆會20年全部翻新一次；屋頂10年維修一次，電梯一定要每3個月就檢查一次、20年更換一次。
可以看出，“防患於未然”這句話在日本被用到了極致。
而大規模整修則是一整棟樓統一維修，這裡有一個購房時充分利用好大樓維修基金的小技巧，掘金醬分享給你！
一般來說，因為公寓樓大約每隔20~30年進行大規模修繕，所以房齡在19~20年，或者在19~20年為倍數的普通公寓往往最受歡迎。
你在購房前，不妨先打聽一下這棟樓的維修週期。
比如上面那棟1980年建的樓，到了2019年大規模維修一遍，而在2018年買入就賺到了。可能在你買的時候外觀看起來很舊，但你不用擔心，它馬上就要翻新了。
（某棟樓的管理修繕情況，它的維修週期是20年）
同理，剛修繕完的公寓在市場上也更容易賣出個好價格。
高度自治的日本業主委員會
中國的尷尬，日本很少發生，因為日本的業主委員會是高度自治的團體。
在日劇《輪到你了》中，我們就看到了一個自治的居民委員會的樣子。雖然跟業主委員會有所不同，但同樣行使著維護大樓整潔的職能。
從劇情中我們瞭解到，這樣的會議平均一個月開一次，並且會決定一系列的大樓保養事項，都是由住戶們投票決定的，從中可以看出這是一個小小的民主自治團體。
那日本業主委員會的決策是如何產生的？曾任日中社會學會會長的陳立行，分享了他在日本的一棟樓做業主時，見證的一套普通業委會的決策系統。
當時，這棟樓正好更換了業主委員會的領導班子，而同時還要更換保安公司。業主們都希望能聘請到24小時值班的保安，這能保證整棟樓的安全，物業管理公司提出了兩家公司的報價，其中一家保安公司的報價很低，基本符合“不大幅提高費用，但能大幅改善服務內容”的要求。
在會議上，有的委員認為如果用這個價格提供如此的服務，保安公司就沒有太大的利潤空間，提議一定要清楚保安公司用什麼方法保證服務質量，要求讓這家公司在下一次會議上說明情況。
隨後，這家公司便帶著公司人員過來，在全部業主面前做了一場彙報。他們把自家的背景、報低價的原因、以及整體保安的素質情況都做了介紹。
聽了說明，業主們原本懸著的心終於放了下來。業主委員會決定選擇這家公司，但要求在簽約時寫明每兩年合同更新時的漲價範圍。
知道公司背景、保安素質、價格多少，以及之後的漲價安排，並最終決定僱傭這家公司，這一系列流程都是在日本普通的業主委員會的操辦之下完成。
可以看出，日本的業主委員會已是一套非常成熟的體系。
回看中國，我們能不能像日本這樣做到業主們的高度自治，從而走出業主物業矛盾的尷尬境地？
今天，我們隆重介紹掘金日本房產（Japan_gold）的日本投資專家陳意（ID：chenyi91025），對日本房產感興趣的朋友，歡迎掃碼來撩~
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