剛剛，北京長辛店鎮辛莊村A-46不限價地塊遇冷成交了，報名該地塊的企業只有兩家，一個是金茂，一個是保利+首開聯合體。最後保利+首開聯合體以26億元的底價拿下，溢價率0，最終成交樓面價只有3.17萬/㎡。

看到這個樓面價，讓人不禁想起了五年前這個區域另一宗地塊。2014年4月10日，豐臺長辛店辛莊村(一期)A-41地塊出讓，吸引了包括中築、K2、中冶、保利首開聯合體、懋源、天恆、華遠、中鐵建、正榮、永同昌旭輝聯合體、城建等11家房企競拍。混戰數輪後中築以配建133600㎡“限價商品住房”的代價拿下，商品住宅部分樓面價達到了4.5萬/㎡，業內譁然。要知道當時長辛店區域新建住宅均價也只有3萬/㎡，也是因為這宗地，豐臺的樓面價刷新到了4萬+時代。

巧的是，昔日高價地與今天拍出的A-46地塊挨著，隔了一條街相對而望。另外幫主瞭解到，這個昔日的高價地幾經週轉終於快入市了，案名定為“中鐵·國望府”，是準現房狀態，產品有洋房和合院。這估計也是該區域未來一個價格“挑高”項目，預計售價在6-7萬/㎡。

話題回到今天這宗地，在幫主看來，無論是哪家房企拿下A-46地塊都不虧。

首先，地塊的屬性還是不錯的：純住宅、不限價，容積率低。

豐臺區長辛店鎮辛莊村A-46地塊位於西五環到西六環之間，項目四至為北至長辛店北二路，南至郭莊路，西至大灰廠東路，東至長辛店北十四路。項目距離地鐵14號線張郭莊站約1.8公里，距離北京園博園約3公里左右，具體位置如下：

根據規劃條件，豐臺長辛店鎮長新村A-46地塊是純住宅地塊，整體的建築規模為82107平米，容積率1.1，控高為30米。1.1的容積率對北京目前的市場來說真的很低，隔壁不遠處的西山甲一號也是一個改善盤，但是容積率卻達到了2.5。

關鍵是該地塊不限價，而且地價也很低，樓面價只有3.17萬/㎡。從目前的市場行情看，這個位置疊拼賣6萬，問題應該不大。但這宗地最終只有兩家企業報名著實令人意外。

其次，地塊周邊的資源環境也與地塊調性匹配。

A-46地塊位於長辛店片區，長辛店是盧溝橋國家文化公園“一核三區”中的一區，區域未來基本確定了“一街五片多節點”的改造方案，“一街”指現在的五里長街——長辛店大街;沿著五里長街將設置辦公、文創等功能區;再想辦法把地區內的文化遺蹟節點串聯起來。此外，長辛店還有“綠葉扁舟”的規劃方案，其中“綠”為綠廊環繞，優化區域景觀;“葉”為延續大街-衚衕的葉脈生長邏輯;“舟”為保持並強化船形空間形態。

也就是說，這個片區將來會重點發展文化產業，建造綠色景觀休閒帶。加上區域內原本就有的園博園、北宮國家森林公園、滑雪場等資源，非常適合低密改善類項目。

當然，地塊也有不足之處，那就是周邊回遷房較多，生活配套欠缺。

周邊缺少大型商超，西側300米有一個華聯生活超市可滿足日常所需；7公里範圍內也沒有大的醫院，只有衛生院以及職工醫院；學校有，但算不得多好。地塊東南側500米是長辛店小學，東南3公里是豐臺一小長辛店分校，2公里範圍內還有太子裕中心幼兒園，才源雙語幼兒園等。

此外，在地塊西側A-22 地塊為 A33 基礎教育用地，建設一處 1~4F 的中學，師生人數約 1500 人；東北側A-42 地塊為 A33 基礎教育用地，建設一處 1~3F 的幼兒園，師生人數約 300 人。除了配套乏善可陳，周邊項目多為回遷房及安置房，居住氛圍較差，具體可見下圖：

幫主算了下，今天這宗地，是北京2019年第47宗住宅地塊，也是年內第13宗不限價地塊。一個肉眼可見的趨勢是：

2019年5月28日，孫河不限價地塊拍賣，10家房企及聯合體廝殺，最終被恆基拿下，溢價率高達23.3%。這宗地競爭之所以如此激烈，原因在於這是近三年來城六區唯一一宗不限價地塊。孫河地塊開了先例之後，城六區隨後又拍出了6宗住宅地塊，掛牌3宗住宅地塊（其中1宗為共有產權房），除了共有產權房地塊，城六區近期這8宗地塊全部不限價！

看到這裡想必大家已經很清楚了，誠然限競房還是供應大頭，但是比重已經大大降低了，而不限價地塊正在逐漸增多。尤其是好地段的限競房，可以說是賣一套少一套了。還是那句話，自住需求的剛需，遇到合適的不妨下手；認準大品牌，為房子質量多加一層保障。

閱讀更多 買房大家幫 的文章

關鍵字: 樓面 建築 首開