刚刚，北京长辛店镇辛庄村A-46不限价地块遇冷成交了，报名该地块的企业只有两家，一个是金茂，一个是保利+首开联合体。最后保利+首开联合体以26亿元的底价拿下，溢价率0，最终成交楼面价只有3.17万/㎡。

看到这个楼面价，让人不禁想起了五年前这个区域另一宗地块。2014年4月10日，丰台长辛店辛庄村(一期)A-41地块出让，吸引了包括中筑、K2、中冶、保利首开联合体、懋源、天恒、华远、中铁建、正荣、永同昌旭辉联合体、城建等11家房企竞拍。混战数轮后中筑以配建133600㎡“限价商品住房”的代价拿下，商品住宅部分楼面价达到了4.5万/㎡，业内哗然。要知道当时长辛店区域新建住宅均价也只有3万/㎡，也是因为这宗地，丰台的楼面价刷新到了4万+时代。

巧的是，昔日高价地与今天拍出的A-46地块挨着，隔了一条街相对而望。另外帮主了解到，这个昔日的高价地几经周转终于快入市了，案名定为“中铁·国望府”，是准现房状态，产品有洋房和合院。这估计也是该区域未来一个价格“挑高”项目，预计售价在6-7万/㎡。

话题回到今天这宗地，在帮主看来，无论是哪家房企拿下A-46地块都不亏。

首先，地块的属性还是不错的：纯住宅、不限价，容积率低。

丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块位于西五环到西六环之间，项目四至为北至长辛店北二路，南至郭庄路，西至大灰厂东路，东至长辛店北十四路。项目距离地铁14号线张郭庄站约1.8公里，距离北京园博园约3公里左右，具体位置如下：

根据规划条件，丰台长辛店镇长新村A-46地块是纯住宅地块，整体的建筑规模为82107平米，容积率1.1，控高为30米。1.1的容积率对北京目前的市场来说真的很低，隔壁不远处的西山甲一号也是一个改善盘，但是容积率却达到了2.5。

关键是该地块不限价，而且地价也很低，楼面价只有3.17万/㎡。从目前的市场行情看，这个位置叠拼卖6万，问题应该不大。但这宗地最终只有两家企业报名着实令人意外。

其次，地块周边的资源环境也与地块调性匹配。

A-46地块位于长辛店片区，长辛店是卢沟桥国家文化公园“一核三区”中的一区，区域未来基本确定了“一街五片多节点”的改造方案，“一街”指现在的五里长街——长辛店大街;沿着五里长街将设置办公、文创等功能区;再想办法把地区内的文化遗迹节点串联起来。此外，长辛店还有“绿叶扁舟”的规划方案，其中“绿”为绿廊环绕，优化区域景观;“叶”为延续大街-胡同的叶脉生长逻辑;“舟”为保持并强化船形空间形态。

也就是说，这个片区将来会重点发展文化产业，建造绿色景观休闲带。加上区域内原本就有的园博园、北宫国家森林公园、滑雪场等资源，非常适合低密改善类项目。

当然，地块也有不足之处，那就是周边回迁房较多，生活配套欠缺。

周边缺少大型商超，西侧300米有一个华联生活超市可满足日常所需；7公里范围内也没有大的医院，只有卫生院以及职工医院；学校有，但算不得多好。地块东南侧500米是长辛店小学，东南3公里是丰台一小长辛店分校，2公里范围内还有太子裕中心幼儿园，才源双语幼儿园等。

此外，在地块西侧A-22 地块为 A33 基础教育用地，建设一处 1~4F 的中学，师生人数约 1500 人；东北侧A-42 地块为 A33 基础教育用地，建设一处 1~3F 的幼儿园，师生人数约 300 人。除了配套乏善可陈，周边项目多为回迁房及安置房，居住氛围较差，具体可见下图：

帮主算了下，今天这宗地，是北京2019年第47宗住宅地块，也是年内第13宗不限价地块。一个肉眼可见的趋势是：

2019年5月28日，孙河不限价地块拍卖，10家房企及联合体厮杀，最终被恒基拿下，溢价率高达23.3%。这宗地竞争之所以如此激烈，原因在于这是近三年来城六区唯一一宗不限价地块。孙河地块开了先例之后，城六区随后又拍出了6宗住宅地块，挂牌3宗住宅地块（其中1宗为共有产权房），除了共有产权房地块，城六区近期这8宗地块全部不限价！

看到这里想必大家已经很清楚了，诚然限竞房还是供应大头，但是比重已经大大降低了，而不限价地块正在逐渐增多。尤其是好地段的限竞房，可以说是卖一套少一套了。还是那句话，自住需求的刚需，遇到合适的不妨下手；认准大品牌，为房子质量多加一层保障。

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