牛頓摸石頭過河

購房碰到一房兩賣的問題肯定很焦急，首先還是應該以合同詐騙定性，除非對方可以舉證是購房過程出現紕漏且不具備同時滿足詐騙的三個條件，而導致錯誤的一房兩賣，可以作為合同糾紛處理。

什麼是一房兩賣？

一房兩賣指的是商品房或二手房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的行為。其中，大多數情況是出售人知情並欺詐購房者。

當然，在二手房交易中會出現更復雜的情況。聽朋友講過一個真實的事情，有位王先生2018年3月購買了張女士一套房產但一直未過戶，同年9月張女士又將該房產賣與李先生並完成了過戶交易。李先生現起訴王先生要求騰房。在這個事件中，李先生和王先生其實都屬於受害者，張女士才是禍首，以欺詐的方式獲取不正當利益。

處理“一房兩賣”的相關法律政策

第一，以合同糾紛角度分析。

最高人民法院對一房兩賣的最新規定： 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2， 商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，房地產開發商存在一房二賣的情形時，應處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款。

開發商一房兩賣後，如果給購房者的解決方案不滿意，購房者後期還可以以合同詐騙起訴開發商，開發商會受到更嚴厲的判決。

第三，合同詐騙角度分析。

對於同一套住宅，在出賣給一人後，又以非法佔有購房款為目的，通過虛構事實、隱瞞真相的方式欺騙第三人，並將住宅再次出售給第三人，最終導致第三人遭受財產損失的，可構成詐騙罪。

根據我國《刑法》規定，判定為詐騙必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法佔有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤，出賣人實際取得購房款。

賣房人通過簽訂商品房或二手房買賣合同的形式收取他人購房款，事後又將房屋出售或過戶給其他購房者，極容易構成合同詐騙罪。

一房兩賣，既是合同違約，也可能是合同詐騙

一房兩賣，先可以是合同糾紛，但同時滿足了詐騙的三個條件後，還可以以詐騙罪起訴對方。所以，一房兩賣是比較嚴重的合同違約，極容易定性為合同詐騙，賠償和懲罰都較高。

奉勸各位中介或房產銷售不要有這樣的念頭，不然會付出很大代價。購房者碰到這樣的事，一定冷靜收集證據，用法律保護自己。

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世家

一房兩賣是指賣方先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出售給兩個不同的買家。 最高人民法院對一房兩賣新規定：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1， 商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。2， 商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

詐騙還是合同糾紛，簡單點說就是看對方是直接騙你，還是編個故事騙你。如果對方存心想騙你的話，其實沒有百分之百的辦法破解。

例如，你看上了一套房子，交了定金，走手續期間，房主又找了別的中介，購房者來看這套房子，再拿幾份定金，除非你天天在這套房子裡待著不走，即使這樣存錢詐騙的人也有辦法，拿了你的定金可以給別人寫一個借款憑證，用自己的房子房本抵押，從法律角度上說，房主本人寫的抵押借款合同，比你們只交接了定金的房屋買賣意向法律效力高。即使你交了定金後天天跟著房主走也有其他辦法，這方面就不多說了，總之一個存心想騙你的房主，理論上是沒辦法防止的。

還有一房兩賣也不是二手房的專利，新房也有這種情況，開發商將房產賣給購房者後，由於各種原因又將房產賣給承包商，或抵押給銀行等各種行為，這種情況作為購房者來說真的是毫無預防辦法，只能任人擺佈。

排除詐騙類的一房兩賣之外，在前幾年房價暴漲的時候也經常發生，今天賣了房，一週後房價漲了不少，房主後悔，在找一家問問現在房價漲了多少錢，和違約陪的定金比哪個更合適，還有的房主不退定金，也不給賠償金，以此佔用購房者資金，影響其買房，以達到要挾其只要定金，不要賠償金的目的。

屬狗的水瓶座

摘要近年來，隨著市場經濟的不斷髮展，利用合同進行詐騙的犯罪案件不斷增多，在實踐中，合同詐騙和合同糾紛的區別多次成為爭議的焦點。判斷行為人是否具有“非法佔有的故意”更是認定合同詐騙罪中罪與非罪的重要標準。本文將通過一個“一房二賣”的案例，從區別合同糾紛和合同詐騙的不同點入手，著重探討，如何判斷行為人是否具有非法佔有故意的主觀心態。

舉個案例：①甲將2012年7月才能過戶的經濟適用房於2006年5月3日以八十多萬的價格出賣給乙 ，並約定剩餘房貸由乙返還。2010年12月5日，因甲與乙私下產生糾紛，不願意把該房過戶給乙，遂將房屋以200萬以真實身份，通過正規中介公司再次出賣給丙，丙在看房時得知房屋內有人居住，並詢問甲原因，甲隱瞞了曾與乙簽訂房屋買賣合同的事實，謊稱房屋被其前妻出租給別人，並允諾丙，到了過戶期限一定辦理房屋過戶。乙得知甲要將房屋賣給丙之後，於2011年將甲起訴到法院，但是因2006年簽訂的房屋買賣合同中約定的價款過低，不符合當地住建委經濟適用房過戶的規定，法院只判決甲乙之間的房屋買賣合同有效，沒有判決房屋的所有權歸乙所有。但是甲以乙一直佔有房屋，想與乙和平解決糾紛為由一直沒有將房屋過戶給丙，雖然甲將房本留給了丙，以表示過戶的誠意，但後來甲一直不出現，丙只得向公安局報案。200萬房款甲在供述中聲稱已經用於歸還之前做生意所欠債務，但是否真正地用於歸還債務，通過銀行賬單、詢問證人並沒有得到證實抑或證偽。

此案一個重要的分歧點在於，甲的“一房二賣”行為是否涉嫌合同詐騙罪。一種觀點認為甲“一房二賣”的行為屬於民事糾紛，理由在於，第一，甲與乙簽訂房屋買賣合同時，雙方意思表示真實，隨著房價上漲，合同沒有履行完畢過程中，甲很有可能因為反悔，從而與丙簽訂房屋買賣合同，則甲相對於乙，承擔的應是違約責任，甲有能力將房屋過戶給丙。第二，甲使用真實姓名，通過正規中介公司與丙簽訂房屋買賣合同，並且簽訂合同時房屋所有權仍歸甲所有。

惠州房產諮詢小黎

對於一房二賣是否構成犯罪，要分析其是否符合某罪名（如合同詐騙罪）的犯罪構成要件。對於第一房屋買受人和第二房屋買受人都要求繼續履行合同的，首先要看兩份合同的效力，無效的合同不得履行，如果都有效，則要根據合同履行情況判斷應當履行哪一份合同。

一、一房二賣是否構成合同詐騙罪？

《刑法》第224條規定：“有下列情形之一，以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產：（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產後逃匿的；（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。組織、領導以推銷商品、提供服務等經營活動為名，要求參加者以繳納費用或者購買商品、服務等方式獲得加入資格，並按照一定順序組成層級，直接或者間接以發展人員的數量作為計酬或者返利依據，引誘、脅迫參加者繼續發展他人參加，騙取財物，擾亂經濟社會秩序的傳銷活動的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金；情節嚴重的，處五年以上有期徒刑，並處罰金。”對於一房二賣是否構成合同詐騙罪，要看其行為是否符合犯罪構成。本文不展開分析。

二、合同是否有效？

1、法律規定

對於合同是否有效，要看該合同是否違反了法律、行政法規的效力性強制性規定。

（1）《民法通則》的規定

《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”

（2）《合同法》及其相關司法解釋的規定

《合同法》第52條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《合同法解釋一》第4條規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”

《合同法解釋二》第14條：“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”

《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》：“……15.正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的"違反法律、行政法規的強制性規定"，關係到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。16.人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互衝突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規範規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的"市場準入"資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。……”

（3）《民法總則》的規定

《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

根據上述法律、司法解釋的規定，違反法律、行政法規的效力性強制性規定的合同無效。

2、一房二賣構成合同詐騙，合同無效的依據是什麼？

（1）以合法形式掩蓋非法目的

房屋買賣是合法形式，騙取財物是非法目的。

（2）非真實意思表示

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。很明顯，房屋賣售人為騙取買受人錢財而簽訂房屋買賣合同的真實意思不是進行房屋交易，即房屋交易不是真實意思表示，合同無效。

三、房屋歸誰？

兩個房屋買受人均要求繼續履行合同的，法院應當支持履行哪一份？

（一）無效合同不得履行

《合同法》第56條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”我們通常所說的無效合同是自始、當然、絕對、確定無效，因此無效的房屋買賣合同不應當履行。

（二）如果兩份房屋買賣合同都有效，則要根據兩份合同的履行情況確定繼續履行哪一份

1、已過戶

《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。” 不動產物權的轉移以登記為標誌，登記也具有公示公信的效力。如果房屋賣售人一方二賣，其中一個房屋買受人已經辦理過戶手續拿到了產證，則一般為該房屋買受人取得房屋的所有權。

但是有兩點需要注意：

（1）已過戶拿到產證者取得房屋所有權是正常的繼受取得房屋所有權，並非基於善意取得制度取得房屋所有權。《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。” 房屋賣售人雖然一房二賣，但是在辦理過戶手續前，房屋賣售人仍然對標的房屋享有所有權，不存在無權處分的問題，也就不存在善意取得的適用。另外，房屋買受人取得房屋所有權也不要求房屋買受人是“善意的”，即不要求房屋買受人不知道或者不應當知道房屋賣售人與其他人也簽訂了房屋買賣合同（惡意串通損害第三人利益的除外）。因為兩個房屋買受人雖然存在“競爭關係”，不能簡單的定論後買者是惡意的。

（2）取得產證者不一定能夠最終取得房屋的所有權。如果取得產證者與房屋賣售人簽訂的房屋買賣合同無效，根據《合同法》第58條的規定【合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。】取得產證者應當將房屋過戶回房屋賣售人，另外一個房屋買受人可以根據其與房屋賣售人簽訂的合同要求房屋賣售人繼續履行合同（過戶、交房等）。

2、未過戶，但已辦理預告登記

《物權法》第20條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”《物權法解釋一》第4條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。” 預告登記具有公示效力，辦理了預告登記的房屋買賣合同具有準物權效力。

（1）先簽訂了合同的房屋買受人辦理了預告登記，則該房屋買受人可以取得房屋的所有權。

（2）先簽訂了合同的房屋買受人未辦理了預告登記，後簽訂合同的房屋買受人辦理了預告登記，則後簽訂合同者可以取得房屋所有權，但是存在合同無效的情形除外。

3、未過戶、也未辦理預告登記

如果房子既未過戶，也未預告登記，則兩個房屋買受人的地位是平等的，兩個房屋買受人存在競爭關係。那麼，如果兩個房屋買受人都訴請要求房屋賣售人辦理過戶手續，則法院應當綜合兩份合同的履行情況綜合判斷。如：先簽訂合同者優先，付款較多者優先，實際佔有或控制房屋者優先，對房屋的需求為實際居住者優先等等。

中房太原

近幾年隨著樓市的升溫，房價不斷上漲。一些賣房者為了取得更大的利潤，將自己的房屋進行一房多賣，為此引發了許多的糾紛。“一房多賣”實際上是指同一套房屋的所有權人先後與不同的房屋買受人簽訂標的物相同的房屋買賣合同。例如：房屋所有人張某先以每平方米3000元的單價將一面積為100平方米的房產賣給王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，王某支付了所有房款並實際居住，但未辦理房屋產權的轉移登記。不久，由於房價上漲，張某又將同一房產以每平方米4000元的單價賣給李某，但掩蓋了已賣給王某的事實，簽訂了房屋買賣合同後，李某支付了所有房款並同張某辦理了產權登記，張某多獲利10萬元。

    張某一房多賣的行為到底是一般合同欺詐行為還是構成合同詐騙罪，需嚴格區分。

    合同欺詐是以訂立合同為手段，以非法佔有為目的，用虛構事實或隱瞞真相的欺騙方法騙取公私財物的行為。

    合同詐騙罪，以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人數額較大的財物的行為。

    二者均以民事合同形式出現，在履行合同過程中，對合同所規定的義務都不履行或不完全履行，行為上都表現為對特定物的非法佔有，從而虛構事實或隱瞞事實真相的欺騙行為。

    合同法的基本原則是誠實信用原則，即當事人在訂立、履行合同以及合同終止後的全過程中都要誠實信用、不得濫用其權利規避法律或合同義務。合同中的欺詐行為屬於民法和合同法調整範圍，其承擔的是一種民事責任。但合同中的欺詐行為如果具有嚴重的社會危害性、刑事違法性及應受刑罰處罰性時，行為人不但要承擔的民事責任，還要承擔相應的刑事責任。因此在二者相互交織的情況下，應從以下幾個方面進行區分：

    從主觀方面看，合同詐騙罪是以合同交易為名，騙取財物為本，行為人主觀上只能是故意，並且具有非法佔有公私財產的目的。而合同中的欺詐行為其主觀上只是通過簽訂合同這一行為，使合同對自己較為有利來獲得一定的經濟利益。

    從侵犯的客體看，合同詐騙罪不僅侵犯了公私財產所有權，即財物所有人對自己財物享有的佔有、使用、收益和處分的權利，更嚴重的是侵害了社會主義市場經濟秩序，作為犯罪行為其形態有預備、中止、未遂和既遂四種狀態。而合同中的欺詐行為只是使合同雙方的權利義務出現了不對等的情況，從而使另一方遭受到不應有的經濟損失，侵害了合同活動的正常秩序，作為民事行為其形態可分為無效、有效、效力待定、可撤銷四

房領域趙先生

一房二賣，就是指將一套房產賣與多個購買者，它除了具有合同上欺詐的嫌疑外，還具有與刑法上的合同詐騙罪極為相似的一些特徵。

所謂合同詐騙罪，是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。一房二賣之所以會涉嫌合同詐騙，是因為它也具有在簽訂、履行合同過程中，騙取對方財物的特徵。但是，一房二賣是否會構成合同詐騙，還需要主觀和客觀兩個方面予以考察。是否構成合同詐騙罪，關鍵在於當事人是否具有非法佔有兩筆房款的意圖。若只是為了獲取更高利潤，應該屬於民事範疇，而不以刑法論罪。但如果出賣者與他人簽訂合同後，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的，則構成合同詐騙罪，會被追究刑事責任。因此，在房屋買賣交易中，當事人還是應當嚴格遵守誠實信用原則，切勿為小利而犯大錯。法律依據：《中華人民共和國刑法》第二百二十四條合同詐騙罪是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，採取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。

海島房叔

房子是一個特別重要的商品，我們大部分購房者在購買他的時候都會付出巨大的成本，哪怕是自己的6個錢包。

這個都不是事兒，買房最擔心的問題就是會出現一系列的風險，而最大的風險可能就是我們常常聽到的一房兩賣。

今天我們就來針對一房兩賣這件事兒，具體的來談一談到底是屬於糾紛還是有意圖的詐騙。

一，什麼是一房兩賣？是合同糾紛還是詐騙？

顧名思義，一房兩賣就是一套房子賣給了兩個不同的人群，而這兩個不同的人是獨立的非家庭關係。

我們都知道同一件商品賣給了兩個不同的人，這從邏輯上來說是不合適的。當兩個買房的朋友都付款之後，你卻只有一套房，那總會有一個人是沒有辦法得到買的房子的。

那麼到底哪些情況可能會出現一房兩賣呢？

第1種情況：有意圖的一房兩賣。

無論是新房或者說是二手房，這裡面都存在一些現實生活中的案例一房兩賣。讓這種有意圖刻意安排的一房兩賣，屬於詐騙行為。

這種一房兩賣的詐騙行為在新房這方面來說的話，一般是出現在業務員身上。而這類業務員一般是屬於在外面有欠款，然後被逼急了，沒有辦法想出了這樣的一個壞的招數，利用自己在售樓處上班，這樣的資源優勢去實現這樣的一個騙取行為，解決自己的債務。

當然還有一種情況就是小的開發商出現了資金鍊接不上，可能會出現大量的一房兩賣來實現資金的週轉，然後再去以違約的形式來解決大量一方養脈的事件，我們身邊也常有發生。

第2種情況：毫無意識的一房兩賣。

這種情況下的一房兩賣屬於合同糾紛。當然在新房或者說是二手房方面都存在這樣的一些情況，發生的原因也很明確，一般是由於信息的不及時更新，或者說是業務員之間的不及時對接造成的。

比如用二手房來舉例說明。當同樣的人群去看二手房的時候，也同時看上了這套二手房，但是這兩個購買二手房的朋友因為是兩家不同的二手房中介門店的業務員去帶看的。也都同時收了定金，簽了合同。

到最後兩家公司的業務員再去聯繫同一個賣房的業主的時候，才發現自己的房子已經被兩個購買者簽了。

這就特別的尷尬，雖然都不是有意的，但是就是那麼巧被兩個人買了，這也是屬於一房兩賣的一種情況，當然這種情況一般是屬於合同糾紛，一般情況下就看業主願意賣給誰，或者說買房的朋友誰更願意去多出一點錢，實在不行的話就要看籤合同的時間先後順序了。

……

當然了，一房兩賣只有兩種情況，要麼是詐騙，要麼就是合同糾紛，但這裡面涉及到的情況也不僅限於以上兩種情況下細分的實際案例。

二，如何預防一房兩賣？

剛剛我們已經看到了有兩種情況的，一房兩賣，一個是有意圖安排的詐騙行為，一個就是無意識安排的一個合同糾紛。

但無論是基於哪一種情況，對於我們購房者來說，都是特別揪心，特別耽擱時間的一件事情。本來買房涉及到的程序涉及到的金額都特別的大，特別的複雜，又出現這樣的情況的話，我們是非常的不願意的，所以說與其去等事情發生之後來看到底怎麼解決，不如自己預防在先，未雨綢繆。

那我們就分開來看一下新房和二手房如何來預防一房兩賣。

新房如何來預防？

我們在購買新房的時候，除了去儘量不要選擇那些可能存在資金鍊斷裂的小開發商以外。

還應該及時的去備案，而我們都知道備案的目的就是為了防止開發商一房兩賣。

另外還要預告登記，目的就是證明這套房子已經屬於你了，當然這個是在你繳完首付款之後的事情，證明這個房子已經與開發商不再有聯繫。

最好添加協議，把你擔心的事情（一房兩賣）寫入合同的附加條款裡面，並且留足證據。

二手房如何預防？

二手房裡面的預防一房兩賣相對來說就容易，或者說簡單一點。我們在購買二手房，在看房的過程中，不要指望中介公司能夠及時的更新這一套房源的信息。

自己也要有這樣的意識，看好房之後一定要第一時間要業務員約業主看看這套房究竟有沒有被籤走。而且無論你有多麼的喜歡這個房子，儘量是把業主約出來談一談，看看這個房子到底是處於一個怎樣的一個狀態。

……

當然了，不僅限於以上兩種簡單的情況，主要是想提醒大家在購買房產這樣特別大金額尤其是涉及到的風險方方面面的情況下，一定要做足功課，讓自己在購買的過程當中能夠順順利利的。

特別是要回避那一些有意圖，安排的一房兩賣行為。大家在購買新樓盤的時候，去選擇一些有口碑有名氣的大牌開發商，在購買二手房的時候，就儘量去選一些比較靠譜的中介公司，比較靠譜的業務員才能規避風險。

三，小結

總的來說，一房兩賣在我們的生活當中時有發生。作為廣大的普通購房朋友，一定要在購買房子前做做功課，去了解新房和二手房各自的交易流程，以及如何在這一些相關的交易流程裡面去，避免它存在的可能會發生的一些糾紛和風險。

我們也看到了一房兩賣，有的是屬於詐騙行為，向小的開發商資金鍊斷裂的，以及一些業務員他的一個歪腦筋，或者說是在一些缺錢的中介人員行為裡面。

所以特別要去注意這樣一些類似的事情可能會發生在你的身上，唯一的方式就是去選擇大的開發商去選擇有好的口碑的開發商去選擇大的中介公司，選擇一些行業素質相對較高的業務員。進詐騙行為的一房兩賣是特別麻煩的，無論從哪一方面來說對你來說都是一個特別大的損失，可能是金錢，可能是時間，可能是你的經歷。

屬於合同糾紛的還好一點，但是都不希望發生這樣的事情，畢竟都會耽擱自己的時間，當兩個人同時看上一套二手房的時候，由於信息的不及時更新不及時對接導致這樣的，一房兩賣出現也會耽擱我們的時間，也有可能會互不相讓，

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

首先，一房二賣是指同一間房屋賣給二個及以上不同的業主。其次說明一下房屋是不動產物權，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，自記載於不動產登記簿時發生效力。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。發生一房二賣的主要原因是：開發商有可能存在資金量的困難，把這個房子賣給其中一個業主，與業主簽訂房屋買賣合同，過段時間在第一個業主不知清的情況下又把這個房子賣給另一個業主，又與之簽訂房屋買賣合同，這樣就形成一房二賣。為避免發生這種情況一定簽完房屋買賣合同之後隨之就到不動產所在地的登記機構辦理。物權變動的基礎往往是合同關係，不登記不轉移物權，但不影響合同效力，決絕登記要承擔違約責任。

土木人廷兒

司法實踐中，合同詐騙往往與民事欺詐交織在一起，雖然在客觀表現上有很多相似之處，但也存在本質上的區別。那麼，如何區分合同詐騙罪與合同糾紛、民事欺詐行為？來看今日法信乾貨小哥的推送

裁判規則

1.在簽訂、履行合同過程中，因客觀情形發生變化使合同無法繼續履行的，按合同糾紛處理——陳斌合同詐騙案

案例要旨：行為人在簽訂、履行合同的過程中具備合同履行的能力和誠意，無欺騙他人財物目的和欺騙行為，因客觀情況發生變化使合同無法繼續履行的，不能認定為虛假履行行為，應當按合同糾紛對待處理，不構成合同詐騙罪。

案號：（2002）蘇刑再終字第004號

審理法院：江蘇省高級人民法院

來源：《人民法院案例選》2004年刑事專輯（總第47輯）

2.無履約能力，通過簽訂合同騙取對方錢款的，構成合同詐騙罪而非合同糾紛——林朝暉合同詐騙案

案例要旨：被告單位無履約能力，卻誘騙對方簽訂合同，而後利用合同誘使對方向銀行代墊保證金，取得保證金後被告單位絲毫沒有履行合同的意願，說明其既不是誇大履約能力，也不是想臨時佔用他人資金“拆東牆補西牆”，而是具有非法佔有對方保證金的故意，按合同詐騙罪論處。

案號：(2002)巖刑終字第163號

審理法院：福建省龍巖市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2003年刑事審判案例卷）

3.以“一房二賣”手段非法佔有兩筆買房款的，構成合同詐騙罪——王志強等合同詐騙案

案例要旨：一房二賣中出賣人的出賣行為僅僅是為了在比較中獲取更高額利潤，並無同時非法佔有兩筆房款的意圖的應當在民事糾紛範圍內處理。對出賣人是以非法佔有兩筆房款為目的，則有可能突破民事糾紛的範疇，而觸犯刑法上的合同詐騙罪。

案號：（2010）宜刑初字第763號

審理法院：江蘇省宜興市人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2011年刑事審判案例卷）

4.沒有充分證據證實行為人主觀上具有非法佔有的目的及所得合同款項的去向的，不成立合同詐騙罪——陳永彪虛報註冊資本案及被控合同詐騙宣告無罪案

案例要旨：被告人在簽訂、履行合同過程中，通過欺詐手段收取他人錢款，但是否將款項揮霍，用於從事非法經營活動、還債、個人生活開支及隱匿，公訴機關未能舉證證實，即沒有充分證據證明被告人存在非法佔有目的及非法佔有款項的行為，不成立合同詐騙罪。

案號：(2007)欽刑二初字第9號

審理法院：廣西壯族自治區欽州市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2011年刑事審判案例卷）

司法觀點

1.區分合同詐騙罪與合同糾紛的關鍵是行為人的主觀目的，即行為人是以非法佔有他人財物為目的，還是為了通過履行合同獲得經濟利益　

合同糾紛與合同詐騙罪有許多相似之處：（1）兩者都產生於民事交往過程中，並且都以合同形式出現；（2）在履行合同的過程中，對合同所規定的義務都不履行或不完全履行；（3）合同詐騙罪在客觀上表現為虛構事實或者隱瞞事實真相，合同糾紛中的當事人有時也伴有欺騙行為；（4）兩者都是非法佔有特定物。儘管合同詐騙與合同糾紛有許多相似之處，但兩者也有本質的區別。行為人主觀上有無非法佔有他人財物的目的，是區別兩者的關鍵。

行為人的主觀目的可以從以下幾個方面考察：

（1）考察行為人在簽訂合同時有無履行合同的能力

不能只根據簽訂合同時有無履行合同的能力作為區分詐騙與合同糾紛的標準，但是，也不能否認行為人在簽訂合同時有無履行合同的能力，在某種情況下對於是否具有騙取財物的目的，又有著重要意義。例如，某人在沒有落實貨源的情況下，為了營利即與人訂立了供貨合同。在收到預付款之後，多方查找貨源，仍未落實，但表示願意償還貨款，並承擔違約責任。此案中，行為人在不具備履行合同的條件下與他人簽訂了供貨合同，但從他的整個活動看，主觀上並沒有詐騙的目的，因此，不能認定為詐騙，而應當按合同糾紛處理。相反地，有些人明知自己沒有能力履行合同，而且也根本不打算履行合同，但仍與他人簽訂合同，一旦貨款到手，便大事告成，或大肆揮霍，或逃之夭夭，如此等等，不言而明，這些人簽訂合同是假，騙取財物是真，當然，應以詐騙論處。

（2）看行為人在簽訂和履行合同過程中有無欺騙行為

從司法實踐看，行為人在簽訂和履行合同過程中沒有欺騙行為，即使合同未能全面履行，也只能作合同糾紛處理，不能定詐騙罪。沒有欺騙，不能定詐騙罪。但是，有欺騙也不一定構成詐騙罪。為了分清合同詐騙罪與合同糾紛的界限，需要對欺騙作具體分析。一般來說，在簽訂和履行合同過程中，行為人在事實上虛構了某些虛假成分，但是並非掩蓋其根本無法履行合同的事實，而且實際上也並未影響對合同的履行，或者雖然合同未能完全履行，但是本人願意承擔違約責任，說明行為人並無非法佔有他人財物的目的，故不能以詐騙罪處理。然而，對於那些偽造證件，使用假證件，編造謊言，騙取信任，掩蓋其根本無力履行合同的真相，給對方造成重大損失的，應當以詐騙罪論處。

（3）看行為人在簽訂合同後有無履行合同的實際行動

司法實踐表明，行為人有履行合同的誠意，在簽訂合同後，必然設法創造條件使合同得以履行，如果不能履行或不能完全履行，也會願意承擔違約責任，賠償對方損失。無疑，這屬合同糾紛。但是，有些人在合同簽訂後，根本不去履行合同，往往是貨款一到手，便大肆揮霍，造成無力償還。這種行動足以證明他根本無意履行合同，完全是出於騙取財物的目的。因此，應當以合同詐騙罪論處。

（4）看行為人在違約以後是否願意承擔違約責任

司法實踐告訴我們，在一般情況下，行為人若有履行合同的誠意，發現自己違約或者對方提出違約時，儘管從自身利益出發可能提出種種辯解，以減輕責任。但是，一般會採用“事在事有”的態度，當無可辯駁自己違約時，會承擔違約責任。然而有些人在明知自己違約，不可能履行合同時，往往採取潛逃等方式進行逃避，使對方無法追回自己的經濟損失，說明其主觀上具有騙取財物的故意。對於這種人，一般就以合同詐騙罪論處。但是，應當指出，對於那些不得已外出躲債，或者在雙方談判中百般辯解，否認自己違約的，一般不能認定為合同詐騙罪，而應當按合同糾紛處理。

（5）考察行為人未履行合同的原因

影響合同未履行的原因不外乎主客觀兩種情況。查明合同未履行的原因，對於認定行為人主觀上是否具有騙取財物的目的有很大作用。根據我國《民法通則》之規定，合同當事人均享有合同的權利和承擔相應的義務。一方取得權利，就必須相對地承擔相應的義務，享受權利和承擔義務是對等的，如果合同當事人一方面享受了權利，而不願意、不主動去承擔義務，那麼，合同未履行是由於行為人主觀上造成的，從而說明行為人具有非法佔有他人財物的目的，應當以合同詐騙罪論處。但是，如果合同當事人享受了權利後，自己盡了最大努力去承擔義務，然而，由於發生了使行為人無法預料的事實，致使合同無法履行。對此，應當以合同糾紛處理，不能定合同詐騙罪，因為這種情況行為人不具有騙取財物的目的。

（摘自張軍主編：《刑法(分則)及配套規定新釋新解(第3版)(上)》，人民法院出版社2013年版，第795-796頁。）

2.正確區分合同詐騙罪與民事欺詐行為

民事欺詐行為，是指故意欺騙他人，使其陷於錯誤判斷，並基於此錯誤判斷而為意思表示之行為。民事欺詐行為是意思表示不真實的民事行為，是民事行為的一種，只不過由於民事欺詐行為的意思表示不真實而無法像民事法律行為那樣產生當事人預期的法律效果。民事欺詐行為又稱欺詐行為。欺詐行為包括三個構成要件：一是欺詐一方必須是出於故意，二是存在欺詐一方的欺詐行為，三是受欺詐的一方實施的民事行為是受欺詐的結果。

合同詐騙犯罪行為與合同欺詐行為有許多相同之處：

第一，行為人主觀方面都具有欺騙對方，使對方的認識陷於錯誤，從而違背其真實意思與之簽訂履行合同的故意；雙方都有從對方獲取不當利益的意圖。從這一點看，合同詐騙犯罪行為的主觀方面完全包容了合同欺詐行為的主觀方面，但顯然前者的內涵又要比後者的內涵豐富。

第二，行為人客觀上都具有欺騙對方的行為。其行為方式也無多大區別，都是虛構事實，隱瞞真相，或是利用對方錯誤等作為或不作為。

第三，當合同詐騙罪在主觀方面產生於訂立合同之前或訂立時，無論是合同詐騙罪還是合同欺詐行為，一方之所以表示願與對方簽訂合同，都只能是由於對方的欺詐行為所致。

第四，兩者都主要產生於經濟交往過程中，並且均以合同的面目出現。

兩者有質的不同，主要表現在：

第一，主觀上的不同。在合同詐騙罪中，行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物。行為人意圖通過對方的履行獲取對方的財物，而自己根本不履行自己在合同中的義務，即行為人意圖無償佔有他人財物。當然，在實踐中，行為人有時也具有一些所謂履約行為，但往往只是象徵性的，是用掩人耳目或迷惑對方的手段。這種表面履約行為並不能改變行為人整個行為的詐騙性和不履約行為的性質。在合同欺詐行為中，行為人的主觀目的雖然也是為了謀取不當或不法利益，但這種利益的取得，行為人是意圖通過合同的履行而實現。也就是說，為獲取對方的利益，行為人意圖履行自己的義務，只不過這種履行是有一定瑕疵的履行，但從總體上看，行為人還是支付了一定對價。

第二，性質不同。合同詐騙罪與合同欺詐行為雖然都是一種欺騙行為，但兩者各屬不同範疇，具有不同的性質。合同詐騙罪中由於行為人具有騙取他人財物的目的，並在騙取他人財物的同時造成他人損失，是一種違反刑法應受刑罰處罰的犯罪行為，屬於公法範疇，受刑法調整。合同欺詐行為發生在訂約階段，其後果由於合同履行而產生，但它只是一種一意思表示行為，由於行為的欺騙性，使得意思表示不真實。這種有瑕疵的意思表示行為屬於私法範疇，受合同法調整。所以，從這個角度看，兩者根本不具有可比性。

（摘自王作富主編：《刑法分則實務研究(第5版)(中冊)》，中國方正出版社2013年版，第668-669頁。）

法律依據

1.《中華人民共和國刑法》（1997年修訂）

第二百二十四條　有下列情形之一，以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產：

（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；

（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；

（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；

（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產後逃匿的；

（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。

2.《中華人民共和國合同法》

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十四條　下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

3.《最高人民法院關於充分發揮審判職能作用切實加強產權司法保護的意見》

嚴格區分經濟糾紛與刑事犯罪，堅決防止把經濟糾紛當作犯罪處理。充分考慮非公有制經濟特點，嚴格把握刑事犯罪的認定標準，嚴格區分正當融資與非法集資、合同糾紛與合同詐騙、民營企業參與國有企業兼併重組中涉及的經濟糾紛與惡意侵佔國有資產等的界限，堅決防止把經濟糾紛認定為刑事犯罪，堅決防止利用刑事手段干預經濟糾紛。對於各類經濟糾紛，特別是民營企業與國有企業之間的糾紛，不論實際損失多大，都要始終堅持依法辦案，排除各種干擾，確保公正審判

太原資深房產專家

一房兩賣是什麼意思？到底是詐騙還是合同糾紛？

一房兩賣就是開發商或者房主，把一處房產賣了兩次。這屬於詐騙，因為你已經把房賣出，你是利用未辦理過戶的房產在進行第二次售賣，或者利用你作廢的房產證明實施詐騙，該情形符合《刑法》第二二四條 第（二）項規定，涉嫌擾亂市場秩序罪。因為該房在第二次售賣的時候，根本已經不存在的。不是像合同糾紛的情形，數量不足或者質量不達標等原因，所以不屬於合同糾紛。（案件有問題私信我）

關鍵字: 一房 合同糾紛 兩賣