有人說,房企依靠分銷像極了冬天穿了一件溼棉襖,穿著冷,脫了更冷!
在樓市行情不好的當下,開發商不得不依靠分銷來上客!但各種亂象也讓房企無可奈何!
一、安徽“限傭令”傳出!
經過這兩年的發展,渠道經過慘烈的競爭與畸形的發展,已經逐漸一統天下!不過,過程中也滋生了各種各樣的亂象!
最突出的就是渠道佣金的提升,原本2個點的佣金,慢慢的漲到6個點、8個點,甚至最高達到10個點!
這一切最終還是購房者來買單!舉個例子……
一個項目的公寓原本定價9000元/㎡,可是市場不好賣不掉。後來找了分銷,開發商把價格調到1萬,打出廣告是交3萬抵5萬,這3萬就是分銷的佣金,達到了近7個點。
而按照50㎡計算,最終開發商回收的還是45萬,分銷也掙了3萬,可是購房者要比之前多花3萬塊錢。
這就是現在二手房中介不賣二手房,全部給你推薦新房的原因!
由上面的案例,可見規範市場的重要性!所以近日,安徽省房地產商會發布了《關於規範新房渠道分銷佣金的》通知!
通知中可以看到,安徽省房地產商會嚴肅批評了當下分銷已經變成不想吃而又不得不吃的毒藥。導致房地產渠道分銷一家獨大佣金高漲的局面。
通知中提出建議:安徽省新房渠道佣金的最高點數不超過2個點(含跳點)。原來已經簽過的分銷協議,到期後一律按照本通知執行。
這份通知是民間組織發佈的一個行業建議,並不是政府部門的文件。所以這份文件沒有強制性,只能說是向它的會員提出倡議,讓大家儘量去控制渠道分銷的佣金。
雖然新房佣金跟二手房中介的佣金一樣是市場行為,可以自己定價,不過這種“綁架”開發商,最終要購房者買單的行為是不可取的,最終只會導致市場更加的混亂!
二、分銷“綁架”開發商!
近日,洛陽某分銷“綁架”多家開發商,要求開發商終止與競爭對手的合作在網上火了!
在這個文件當中可以看到,該家分銷和3家樓盤都簽訂了合作協議!
要求他們不允許派任何人出席競爭對手的發佈會、要求開發商單方面停止同行的帶看並終止合作,如果不按該要求執行,就停止項目的帶看。
有人把原因歸結為市場在變,行情不好了,而渠道簡單直接,他能夠真正的帶來客戶!
可是這種帶客只是一種行業的壟斷罷了!
如今,即使房企再強大,在分銷面前也不得不低頭,搞合作、搞專場。
三、渠道分銷無處不在
如今的樓市分銷可以說是無處不在!朋友圈可能是生活中最常見的了。
這種“地毯式”的廣告營銷,確實是當下最有效的銷售辦法!
對於開發商來說,只要讓渠道公司代理房產銷售,不用花大量的金錢投入廣告,憑藉渠道公司打造的分銷王國,也可以實現穩定的銷售業績。
因此,很多開發公司願意跟這樣的渠道公司合作。
此前,鄭州的多家售樓部被白衣中介圍攻的照片也在網上火了!圖上可以看到,售樓部的沙盤處圍滿了穿著白襯衣的中介小哥!
不僅是鄭州,淮北也有新房分銷,在貝殼找房網站上,就有133個樓盤與其合作,目前在售盤就有38個。
正因為如此,恃寵而驕的渠道商,收取的渠道費越來越高,從賣一套房,賺幾萬塊,到賣一套房,賺十萬塊不等!
甚至大多數開發商的利潤也沒有這麼高,有的房企除去資金成本,利潤只有6%甚至更少。
也就是說,目前的渠道企業甚至已經凌駕於開發商之上,成了甲方的甲方。
四、渠道佣金一路飆漲!
一個項目的優惠越高,也表明開發商處境越艱難!
渠道佣金一路飆漲
在某個房企的總結會上,營銷總表示,現在的新房渠道是一把雙刃劍。雖然可以帶來較高的去化,可以高昂的佣金也使得開發商的利潤降低!
這樣也使得開發商的處境越來越艱難!像最近廣州某樓盤就出現渠道鬧事維權,就是為了討要佣金。
開發商在一個地區拿地開發賣房,總是要利潤的。這部分成本最終會從哪裡找回補償?產品、工程、配套、原料,還是土地……?
最終的承受人是誰?買房人。
五、渠道分銷的4種具體形式
在目前的全民經紀人時代,渠道分銷的種類非常多。市場上的渠道分銷一共有4種主要形式:
1.門店型
這類分銷公司有自有直營門店,且規模實力雄厚,直接開有渠道公司。例如鏈家(同時也做整合和數據)、我愛我家(同時也做整合)、王祥等。
2.整合型
這類分銷長期整合各類資源,屬於服務型分銷團隊,長期分兩頭維護開發商和中介。根據開發商給出的優惠政策,制定相應的分銷規則,再由中介負責具體帶看、執行。
整合型分銷團隊數量龐大,包括開盤現場截客、洗客,大多都屬於整合型分銷。有時甚至幾個人也能開公司,一邊和開發商談項目一邊整合中介,不過這類小公司對應的變動和風險也很大。
3.數據型
這類分銷的客戶來源主要在自身沉澱的大數據資源,例如搜房,甚至部分房產網站,通過call客來電、門店到訪、意向登記等,形成了一個潛在客戶的龐大數據池,為分銷蓄能。
4.媒體型
由於房地產媒體針對市場輿論能起到一定的導流作用,因此通過客戶訪問、看房團、講座等形式,把意向客戶引流至案場,提高樓盤成交量,也成為渠道分銷的一大重要形式。
全民營銷已經成為一股風潮,在分銷環節中涉及到的門店、經紀人、中介、媒體甚至老帶新,都被作為帶客渠道,也就左右著市場的買房輿論。這讓一批熱盤、熱門板塊被橫空吹出,就連毫無潛力的樓盤也能被吹得天花亂墜,一些嚴重缺乏配套支撐的板塊也能照樣走紅。
市場運作下,分銷作為一種樓盤銷售手段應市而生,這是市場規律使然。
但部分房企過分依賴分銷,利用分銷洗客、奪客,導致樓盤間出現不公平競爭。另外分銷市場自身的行業不規範,同樣衍生一系列市場亂象,歸根結底是損害購房人權益。不過在政府重拳出擊、維護市場秩序的大背景下,房地產市場秩序必將走向公開透明,分銷亂象有望得到整肅。
六、淮北整治中介現象
雖然淮北沒有對新房分銷進行干預,但是對於房屋租賃中介著手開始整治!
此文件共有九個工作重點,重點查處以下違法行為:
1、發佈虛假房源信息
2、哄抬房租、串通操縱市場租金價格
3、違規收費,惡意剋扣押金、租金、保證金和預定金
4、強制誘騙租客使用“租金貸”
5、為不符合租賃條件的房屋提供租賃服務,將違法建築。不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋出租
6、營業執照註冊登記經營範圍未包含“房屋租賃”等相關內容,從事住房租賃業務的
7、無照或未經備案經營的“黑中介”行為
8、網絡平臺的住房租賃不規範行為
9、涉黑涉惡等其他住房租賃違法違規行為
針對檢查中發現的相關問題,該處罰處罰、該曝光曝光,該列入失信的列入失信名單,該移交的移交:同時嚴格租賃中介機構備案制度,完善住房租賃服務平臺建設,依法開展租賃合同備案,規範租賃市場和租賃行為。
如果,
您對淮北樓市感興趣,
或有關於購房的疑問和困惑,
歡迎添加愛居淮北客服號
客服將你拉入樓市諮詢群
我們將專業問您解決買房過程中遇到的所有問題。
閱讀更多 淮北美食地圖 的文章
