青島房產2020
關於青島哪個區最有發展前景，哪個區的房子最有升值空間，這類問題我想很多人已經回答得很多了。答案是很明確的：黃島區大部分、城陽區大部分、以及即墨區、膠州市部分地方。歸納起來就是：市內四區是毒藥（老市南德式文藝建築、嶗山前海豪宅除外）、近郊是美酒，遠郊暫時觀望切勿出手。
對於青島的投資，我就一句話，西海岸和城陽要儘快上車，青島的未來能有多大發展，完全看這兩個地方的發展前景，甚至可以說，西海岸發展的高度和城陽區發展的厚度，決定了未來青島能發展成什麼樣子。
甚至可以說，目前的市內四區，是青島發展的犧牲品，註定要變成下一個中山路，隨著青島的發展，現在的市南、市北、四方、滄口被一步步涼掉。這根本不是能否問題，看看青島的大規劃就懂了，只是時間問題而已。
所以我的觀點很明確，趁著現在還有接盤俠，趁著還能賣出好價錢，趕緊把青島市內四區尤其是傳統老城區的建設於上世紀八九十年代的沒物業、沒車庫、沒電梯的老破小房產脫手，換到城陽、西海岸，是未來十幾年內實現家庭居住品質、生活檔次、甚至提高個人社會地位的決定性步驟。
市內四區要被下一步的發展涼掉，這對抱著"黃島紅島不是青島""千難萬難不離嶗山"的保守思想的青島老市民來說，這可能是心裡很難接受的。甚至很多槓鯨都要開始噴水了：你就是個賣房子的……
是嗎？這種思想是不是太激進了？實際上作為一個來回在市區和西海岸通勤的老青島土著而言，我的忠告是：
抽個週末，逛逛滿是老青島情懷的臺東步行街，再逛逛積米崖最近幾年開業的幾家大商場，你的三觀馬上就要被刷新。
為什麼？答案是很簡單明瞭的：積米崖這個成型才四五年的商圈無論是客流量、店鋪數量、還是品牌高度，都不是已顯頹勢的臺東能比的。
更重要的是，兩邊都逛過以後，會得出一個很明顯的結論，那就是，逛臺東的人和逛積米崖的人，年齡的構成要明顯不一樣。積米崖的客流明顯非常年輕，80末、90後、甚至00後是主流；而臺東正好要反過來，雖然也不缺年輕人，但是人流中中老年人的數量要更多。
儘管很多人拿著青島市的熱力圖說青島的熱點地區、人口密度最高的地方還是青島市內四區說事，但是人口的年齡構成是熱力圖根本不能說明的。
作為商圈，臺東給大家的視覺衝擊可能不夠典型，如果還去過團島早市的話，這種視覺上帶來的震撼會更明顯，放眼望去，全是大爺大媽，老頭老太拖著小車在挑挑揀揀，好不容易見到幾個年輕面孔，不是遊客就是攤主……經過團島早市附近的一些公交車，譬如說21路、215路、尤其是220路，被戲稱為"老年人專用公交"，甚至有人在網上寫"220路乘車攻略"的時候這樣寫道：如果你頭髮還沒白，臉上還沒有皺紋的話，那麼220路公交車一定要坐到最後一排角落裡去，不然車開了沒幾站就得讓座是你必然的歸宿……
房齡都在30年以上，電梯、物業、車位都沒有，周圍只有菜市場這樣滿足老年人生活的配套設施，時尚一些的品牌店鋪、好一點的餐飲設施都難覓一見，走在街頭放眼一看到處是老頭老太，這就是青島市內四區，尤其是老西鎮、大廟山、老四方長途站、老滄口一帶地區的現狀。
如此的老齡化意味著什麼？很簡單：儘管大數據顯示青島依然是一個人口流入的熱點城市，但實際上流入青島市的人口大部分都去了城陽、西海岸、即墨、膠州等地，青島市內四區的人口，實際上已經出現了流出。這和很多青島人的感受"我周圍的人越來越少"、"街上一到天黑都沒什麼人"、"我的xxx朋友都離開青島了"、"偌大一個青島怎麼連個夜生活都沒有"的感受是一致的。
只不過，坐在西鎮、四方大院裡覺得周圍的人越來越少，留下的都是老頭老太太，就判斷整個青島都沒有前途，實際上沒有前途的只不過是自己罷了。去城陽利客來、西海岸積米崖附近逛逛，看看附近的人流和大把年輕的面孔，雨後春筍的新建小區，鱗次櫛比新營業的店鋪，大家就知道，對於很多自媒體、地產大V反覆唸叨的"城陽、紅島、西海岸樓市漲透支"、"青島市區才是未來的主力"的說法，我給出的評價是什麼了。
就兩個字，胡說，僅此而已。
青島不是北京、上海、成都、鄭州、西安、濟南這樣的城市，由一個固定的中心一環一環擴展出來，青島的市中心可以是青島市管轄範圍內的任何地方。譬如說很多人會覺得五四廣場是青島市的市中心，但實際上五四廣場建成迄今不過20年，20年以前的五四廣場還是一片泥灘地，被傳統保守的老市民視為"寧要西部一張床，不要東部一套房"的"郊區"地帶。還有最近被炒得很熱的市政府北遷計劃，雖然被闢謠為假，但明眼人一看便知，如果市政府真的去了紅島，那麼市南區就再也襯不上"市中心"的地位。換句話說，青島市的發展，具有明顯的板塊化、跳躍式的發展特點。有人說青島的發展是"風水輪流轉"、"板塊輪替"，這種說法再形象不過了。
新的板塊建成，人口、商圈的湧入，舊的板塊會逐漸老化、涼掉，是青島發展的必然歸宿。很多人說什麼滄口大滑梯、市北大廟山，懷念當年市場三路的盛況，現在居住在李村、浮山後的80後和進入西海岸、城陽生活的90後們，這種情懷都是沒有的，你跟他們講這些也是沒用的。
至於什麼地產大V 在文章裡信誓旦旦的講的什麼"一定程度下必然出現人口迴流"，看看十幾年前進入李村、浮山後的80後，現在是把李村商圈抬得火爆了呢，還是如這些大V所言，都回流到老西鎮、老市北、老四方、老滄口了呢？
很明顯，還是那句話，就市內四區那些無電梯、無物業、無車位的筒子樓，80後、90後是壓根看不上的，因此迴流是不可能的，這輩子都不可能的。
更要命的是有些人居然這樣反駁我：
對於這種言論，我的表情是：
作為青島人，難道不知道青島是因何發展起來的嗎？稍微想想就知道，港口、工業、旅遊。
青島的港口在哪裡？西海岸前灣港、董家口礦石碼頭，這兩處地方承載了青島絕大多數的吞吐量，應該沒有爭議吧？港口周邊一票堆場、物流中心的存在，應該沒有爭議吧，原來青島市區的鋼廠、海晶化工、雙星，現在都搬到了哪裡，也是眾所周知的事情吧？
青島的工業在哪裡，即墨有青島最大的服裝工業園、服裝批發城、汽車產業園，這個只要還能關心點時政，都應該明白吧？
所以，在很多保守的老市民眼裡，很多人買西海岸、城陽只不過是"買不起市內四區""每天從城陽坐374趕到香港路來上班"的下策的時候，青島市內的通勤現狀實際上是這樣的：
早上堵車的方向是市區到城陽：
晚上從城陽到市區的方向堵車：
很明顯，相比市區，城陽才是青島主要的就業機會所在地和實業聚集地。至於市區，和我們之前調侃的"養老大院"的定位一樣——論實業，市內四區早已經空心大蘿蔔，甚至無力支撐市民就業，在青島市區花大價錢買房，反而要跑到房價低廉的城陽就業，這不啻為一種笑話。
西海岸同理。早上過隧道去西海岸上班的通勤車排長隊，晚上過隧道回市區的通勤車排長隊……
說完就業，再在旅遊方面給那些保守的，天天吼著"紅島黃島不是青島"的人們一記重錘。
就在2019年初，還有大V對西海岸的情況作出了這樣的回答：
話音剛落，今年夏天城市陽臺的遊客盛況，就是這樣的：
甚至這樣的：
道理很簡單：
青島最大的沙灘、最好的更衣室，都在西海岸（金沙灘、銀沙灘、城市陽臺），市區傳統海水浴場，如一浴、二浴、六浴，沙灘面積小、設施老舊，道路狹窄、人多擁擠……
而90%的遊客，來青島的目的是度假，洗個海澡 、吃個海鮮，享受沙灘陽光。什麼教堂、棧橋、劈柴院、五四廣場這樣的景點，大部分遊客一生去一次足矣，不會去再去第二次，夏天頂著大太陽爬嶗山更是不明智的舉動。但是相比之下洗海澡、享受沙灘浴場倒是可以年年來享受。這就是為什麼2019年夏天很多市民覺得"前海一線的遊客少了""路不那麼堵了"的真實原因——只要西海岸配套搞好，大部分遊客下了火車，直奔東方影都、城市陽臺是必然的選擇——青島市區是什麼鬼？就憑那些只有西海岸三分之一甚至五分之一大的浴場、老掉牙的更衣室，對遊客有吸引力嗎？
如果覺得西海岸僅僅是旺季才會這樣，那麼看看這幾天新城吾悅廣場開業，附近交通的情況是這樣的：
同樣是耐克、阿迪等體育用品打折商店，青島市區的華聯商廈、三百惠等等，門可羅雀，而嘉年華排隊結賬的畫風是這樣的：
如果在凌致服裝、博滔體育這些代理商工作的話，會毫不猶豫的指出，嘉年華這個奧特萊斯商場的銷量，接近甚至超過青島市區所有商場的銷量總和。
這時候，青島哪裡更有前景，已經不言自明。
當然，補幾刀還是必須的。稍微懂點陰陽風水的，會發現青島以下三個地區（八大關、麥島、靈山衛）的風水極其相似。地勢上"座山觀海、左右護衛、一條大路通兩邊"，風水上是極好的"陽地"，規劃上都是"鬧中取靜"，附近有巨型商圈，但是本身寧靜不受打擾；建設方面同樣建設了大量的別墅、洋房，大戶型超大戶型扎堆，配套都是大型的五星級酒店、公園、風景區……
但是，八大關和麥島的房價都已經超過了10萬每平方，而靈山衛這個已經通了一條地鐵已經開修第二條地鐵的地方，房價在沿海地域無非是2萬左右。
相比推開窗戶一堵大山、建築無非是高層、多層，配套無非是超市、菜市場、健身房，地鐵還有3年才能通車、房價卻動輒高達三四萬的浮山後，哪裡漲透支不言自明。
至於很多人願意balabala說的醫療、教育，我想就是一句話，房子每平米差2萬，100平米差200萬，150平差300萬，在300萬面前，任何學區、教育都是蒼白的。至於醫療就更扯淡了，全家醫療保險才多少錢，真正大病來臨，在醫院邊上租間房子才多少錢……
所以就一句話，趁著還有人相信那些大V"青島最保值的區域是市區"的說法還有人信，還能找到接盤俠，市內四區那些沒電梯、沒物業、沒車位的老舊筒子樓，趕緊脫手，越快越好。在未來可以看到的一段時間內，只有年輕人大量進入的西海岸、城陽才是青島的未來。我多次在其它回覆裡強調的"靈山衛是青島的下一個富人區"、"靈山衛房價將來漲不到10-15萬別跟我說透支"，這裡觀點依然不變。
最後應該Remark一下：
至於某些大V 們擺出數據列出事實，說明西海岸、城陽的房價近期跌勢比較狠，對於1-2年的時間尺度來看，是沒有問題的。畢竟這兩個地方房子蓋得太多，房子建成的速度超過了人口湧入的速度，房價下跌是必然。
但是問題是：如果放到10年、20年的尺度上來看，根本不是這麼回事。譬如說，20年前的1999年，剛剛建設的麥島地區，房價和現在的四方海雲庵差不多，10年前的2009年，西鎮的筒子樓價格要比浮山後X小區的價格貴一倍還要多。隧道通車之前，西鎮一套房可以換金沙灘片區3-5套等面積房產。
然而，看看現在麥島的價格是海雲庵多少倍，浮山後X小區的價格已經是西鎮筒子樓的一倍餘，金沙灘的房價與西鎮已經接近持平……
這時候就知道那種保守市民的老市區優越感、甚至固執的高喊"紅島黃島不是青島""千難萬難不離嶗山"的說法，有多麼愚蠢了。
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整體上：房價走勢是受政策、經濟等因素影響的，目前老城區建設已經發展成熟，房價已經穩定，房價相對平穩。新區域比較有潛力，現在介紹下青島最具潛力的6大片區，要置業可以著重考慮的地方。
第一：藍色硅谷：藍谷、地鐵11號線、溫泉鎮、大學城、房價窪地、海洋科技研發基地幾大價值，島自2012年起站在創新驅動發展的戰略高度，開始發力引進優質高等教育資源。同時配套出臺一系列政策，超前佈局，精心謀劃，努力營造“大學城”的氛圍，藍谷的高校版圖逐漸成型，迄今已引駐山大青島校區、中國海洋大學、北京航空航天大學、天津大學、中央美院、武漢理工大學青島研究院，等超過22家的高校院所。
第二：紅島：紅島、無房可售、星雨華府、中歐、融創，2017年，青島市第十二次黨代會報告中初次提出的“三灣三城”概念，青島將打造“中心灣區、西部灣區、東部灣區”，海灣型城市新格局與黃島的建設由市場帶動不同，紅島的建設主要是市級配套，由青島市政府主導。而紅島高新區處於青島中心灣區的中心位置以紅島高新區為核心才能最快帶動整個區域的最快發展。
第三：創智新區：創智新區、中海地王、大鱷房企創智新區位於即墨老城區與東部藍色硅谷與溫泉板塊之間，東接青龍高速即墨樞紐立交，可快速通達青島市區。沿鶴山路相鄰即墨成熟老城區，北接青威路直達汽車城。截止至目前，創智新區已集結了中海、魯能、海信、海爾、萬科等一眾知名房企。此外，新城吾悅廣場、中糧大悅城等大型商超也正式簽約進駐，未來片區的配套將會更加豐富，居民的生活品質也將進一步提升。
第四：膠州經濟開發區，新機場、地鐵、青大膠州校區膠州開發區雖然遠離膠州主城區，但是這裡卻是未來升級版的“膠州新城區”。膠東國際機場將於2019年啟用。軌道交通方面規劃地鐵8號線、12號線、14號線和16支線將開進機場。地鐵8號支線從河套站分出，經少海新城後向北向西沿揚州路、杭州路至膠州火車站，全長約20公里，線路提供了膠州市新老城區之間的快速聯繫。膠州開發區已先後吸引了傳化智能公路港、有住智能家居、京東物流園、青島大學等高端優質項目99個,總投資1160億元，集聚形成汽車整車、高端製造、電力裝備、智能家居、互聯網+、現代物流6大產業集群，依託西安交大青島研究院、中機總院青島分院、清華大學青島物流研究院、沈航青島分院等科研院所，構建“四院一基地”創新體系。
第五：辛安片區：未來青島城市副中心、第二條海底隧道、3條地鐵國務院正式批覆的《青島市城市總體規劃2011—2020》中，已正式提出青島“三主五副”的城市規劃理念，浮山灣中心區、唐島灣中心區、紅島灣中心區為三大主城區，而辛安則與李滄、嶗山、城陽、青島灣老城區並稱為青島五大副中心，當其它四大副中心都已完成價值迸發；
第六：兩河片區臨海、地鐵13號線、兩河，兩河片區雖然佔據臨海優勢，卻在西海岸快速發展的過程中稍顯滯緩，該片區位於著名的西海岸大項目青島東方影都以西，雖然靠近大項目，但在房產市場方面，其活躍度並不高。但是在即將開通第四條地鐵 西海岸13號線，在這一片區設有“兩河站”，隨著地鐵的通車，兩河片區與西海岸東西的交通距離將被拉近，就近可享受東方影都萬達茂的配套，堪稱完美。此外，該區域遠景規劃還有地鐵6號線，發展潛力十足。
以上六個片區可供買房參考
澤遠Style
本回答純屬個人觀點，我個人認為由於青島外來人口逐漸增多,青島地皮有限,又因青島經濟,環境的優勢,從總的趨勢來看,青島的房價只能升不能降.雖然青島將要把膠州,即墨,膠南劃入市區,但這隻能減緩房價的增長速度,而不能抑制房價增長.總體看來,青島地區平均房價增長率近期內會持續增長.膠州,即墨,膠南均位於青島市一小時經濟圈內,所以在這三個城市中買房是一種很好的投資方式.比較來看,膠州的人均收入及城市覆蓋率均列青島地區第一位,外資企業較多,經濟前景最好.又有膠濟鐵路及多條高速公路貫穿市區,交通四通八達.它南接黃島,東臨城陽,把青島現有市區很好的連接起來,是環膠州灣經濟圈十分重要的一部分.所以,比較起來,還是在膠州買房好一些.在膠州南部新城區及諾貝爾山莊買較好.
故事酒吧
個人觀點，非磚勿擾！
要說發現前景，五年到十年投資看以下片區：
1、紅（紅島高新片區）
2、黃（黃島膠南片區）
3、藍（即墨硅谷片區）
4、自貿區（部分膠州西及黃島北）
十年以上投資：
1、平度
2、萊西
3、膠南靠近日照交界處
回答完畢
布衣67471447
青島沿海一線最值錢，其他裡面也許有個別樓盤牛一些。從北向南即墨、嶗山、市南、黃島、膠南海邊房子肯定好一些，但有的朋友認為膠州、城陽更好咱也不抬槓。
隔海相望2017
一定是李滄區！！！
用戶70745199246
新都心
用戶76415962352
西海岸
諾141780815
青島西海岸
光影心像
我是塵觀，我來聊一聊。
房價走勢是受政策、經濟等因素影響的，目前老城區建設已經發展成熟，房價已經穩定，房價相對平穩。
嶗山、李滄、城陽、黃島屬於新發展區域，房價差異比較大，可以根據您的預算進行靈活選擇，都比較有發展潛力，其中黃島、城陽新建商品房比較多，總價低。嶗山區地理位置有優勢，銜接市南、市北、李滄，比較受大多數人歡迎，環境多樣化，更適宜居住，目前在發展的金家嶺金融中心吸引了大批年輕白領，更有發展潛力。
以上是為您做的一些簡單分析。
