三舊改造，激化發城市發展新動能。
廣州在漫長的發展過程中，城市空間形態不斷髮生變化，從許多年前就顯現出，靠依靠“用地擴張”的發展模式難以為繼，存量土地的改造和提升已迫在眉睫。
歷經數十年繁榮發展後，廣州的土地資源日漸稀缺，樓市已逐漸由增量時代走向存量時代。
壹 / ONE
招拍掛拿地成本高昂，舊改成增加土儲的殺手鐧
目前，“招、拍、掛”這種拿地的傳統模式，讓眾多開發商付出了高昂的成本。
天河金融城商地、荔灣芳村大道南以西地塊、海珠區大幹圍地塊、黃埔黃石西路第三煤礦有限公司地塊，成交樓面價破3。
荔灣冷凍廠地塊，享一線江景，成交樓面價高達42520元/平。
而據廣州公共資源交易中心的數據顯示，今年以來廣州終止、流拍、中止的地塊達24宗，其中商住地就有20宗。
土地的儲備，是其重要發展命脈。房企要生存，必定要有土儲。招拍掛拿地越來越貴，且地塊供應不多，房企需謀求另一條發展道路。
近年來，在政策的大力支持下，廣州本土及外地“過江龍”房企陸續進入廣州舊改市場。
截至目前，廣州11個行政區都有涉及舊村改造，其中番禺、荔灣、南沙、增城等四區的改造力度較大。
● 荔灣區改造面積最大，現有21條舊村需全面改造的佔18條。
● 緊挨著天河的黃埔區，在城市更新投資總額、已批項目、開工面積等指標上，連續多年領跑全市。
● 連“身嬌肉貴”的越秀區，也要啟動金貴村改造。
舊改，成為房企加強土地儲備的重要途徑。
貳 / TWO可提前佈局，但利潤不高，房企對舊改又愛又恨
同時，舊改項目，是房企獲得區域市場的一張極佳的“入場券”。
以上海的大華集團為例，今年成功拿下增城朱村街山田村舊改項目，完成首進增城目標。
11月，朱村村村民以100%的同意率，同意引進大華（集團）有限公司成為該村城市更新項目的合作企業。
經此兩役，房地產百強企業—大華集團獲得近120萬方土儲（山田村58.91萬方+朱村村58萬方），還另外拍得一塊朱村站地鐵上蓋宅地，徹底在朱村板塊站穩腳跟。
克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉表示，像廣州這樣的一線城市，新增土地資源越來越少。中心城區的稀缺土地資源，未來很大程度上就來自舊改，如果不提前佈局，就會在未來喪失先機。
所以在近年廣州舊改提速的大背景下，很多企業都在積極進行佈局，並提前積累經驗。
如此大塊蛋糕，很多房企都想分一杯羹，不過仔細算一算，其實並不簡單。
不同於以往宅地的簡單開發模式（拿地—開發—銷售—交付），舊改還涉及的業務鏈條比較長，程序繁瑣，包括設計規劃、村同意舊改及合作企業招標、村民同意拆遷補償、村民回遷房及融資區開發、商業區域招商及學校引進、後期運營等。
這不再是隻“蓋房子”這麼簡單，而是對房企資本與運營等綜合實力的考量。
整個舊改項目週期一般都比較長，快則3至5年，慢則耗時十年、八年也很正常。
與在招拍掛市場拿地相比，舊改的時間成本更多，總投資成本也未必低，並需安置絕大部分村民回遷，收益沒有這麼高。
好處是，舊改不用像招拍掛市場那樣，一下子交出所有土地出讓金，可以分期投入。
因此對於舊改，房企是既愛又恨。
叄 / THREE舊改可實現三贏，改造後房價不會虛高拉昇
舊改，最理想的狀態是三方共贏。
● 城市通過改造，提高土地利用率，盤活老舊資產，實現騰籠換鳥。
● 房企獲得新增土地儲備，利潤得到增長，推進可持續發展。
● 村民獲得較好的生活配套及居住環境。另外，村內租賃房、商鋪等資產租賃，使村民收入增加。
例如，黃埔區線坑舊村改造項目，基本滿足政府“產業轉型升級、城市功能提升、土地節約集約”的訴求和目的，新福港集團也成功開發新福港·鼎峰項目，村民已悉數原址回遷。
線坑村
由於，廣州的舊村普遍存在土地利用率和產出率低下，用水、用電、治安存在安全隱患，居住環境較差，才影響區域形象，制約經濟發展等問題。
當舊改完成後，該地的居住品質變好，理論上其價格會發生“質變”。
不過，以前是村屋，搖身一變成為如今的電梯房，樓價上漲也非常合理的。
目前，房地產市場正在調整，未來樓價還是以穩定為主，價格升幅不會過大，購房者無需過於擔心。
尾章 / LAST
最後，房小擎就廣州舊改目前的情況，小結出如下三點：
1）廣州舊改從“市場引導”轉變到“政府主導”，可理解為是PPP模式的一種，政府擔起監督職責，在房企與自然村之間的穿針引線作用越來越大。
2）開發商 從以往的“高週轉模式”轉變為“服務時間長、利潤稍低"的可持續發展模式，並且建設城市的參與度越來越高。
3）城中村逐步消失，租客將租不到低居住品質的握手樓。但改造後的房子集體放租，供應量增加，他們可以用較高的性價比租到品質高的電梯房。
閱讀更多 地產少年 的文章
關鍵字: 原汁原味的德系SUV 上海 黃埔區
