8號樓工作室 文|李詩韻
數據顯示，2019年11月，三亞二手住宅平均房價為3萬4每平，僅次於深圳、北京、上海、廈門以及廣州。三亞樓市在2010年後，幾番經歷政策刺激，熱錢滾滾而來，形成了居高的房價。隨後政策調整不斷，近年海南開始去地產化。一系列政策之下，三亞樓市發生著微妙的變化。
高淨值客戶深受歡迎，三亞不再是“東北人的三亞”。自稱為“新三亞人”的中介也在感嘆，“只恨當年房價還是80萬一套時沒有買它五套，兩套自住，三套出租。”
誰在買均價三萬的三亞住宅？
事實上，自2010年海南開始宣佈建設國際旅遊島，三亞房價便被推上了一個又一個臺階。根據諸葛找房數據，2019年11月三亞二手住宅平均房價為3萬4每平，僅次於深圳、北京、上海、廈門以及廣州。
2010年1月4日，國務院發佈《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，伴隨著政策落地，滾滾的熱錢也投向了這塊土地。三亞市住房和城鄉建設局數據顯示，九年間三亞住宅銷售價格指數出現過幾次較大起伏，2011年1月新建住宅同月價格同比漲幅19.1%；2014年1月漲幅5.4%；2017年3月漲幅10.2%；2018年8月漲幅21.2%。
幾輪下來，形成了如今三亞的房價。但三亞的房子除了賣的“貴”，還賣的“大”。
因在2017年，海南省住房和城鄉建設廳下發《關於嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》。其中要求“各市縣自本通知印發之日起，停止批准套型建築面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設”。
海南住建委解釋該政策旨在提高稀缺資源的開發效益以及提升產品品質引導產業結構調整。“大戶型商品住宅銷售及資金回籠相對較慢，對企業資金實力等方面要求較高，將倒逼房地產企業結構調整，逐步淘汰實力弱小的企業，支持有實力的企業做大做強，提升海南房地產業整體開發水平。”
也有中介陳東（化名）向8號樓透露了他對政策的理解，“三四萬一平的房子，總價四五百萬，可以吸引高淨值客戶。說白了，我們寧願要1個亞特蘭蒂斯酒店住客也不要10個來過冬的客戶。畢竟高淨值客戶可以為海南帶來更多的經濟效益。”
三亞不再是“東北人的三亞”，一系列地產政策逐步為購房群體設置了不同的門檻。
“我幹了7年中介，現在東北人購買的比例下來了，他們旅遊屬性強。而內蒙古，陝西那一帶現在購房客慢慢增多。我接觸比較多的是北京、河南以及河北客人。”另一位中介向8號樓介紹他手上客人有70%購房是買來投資，僅有30%是自住。
去地產化的海南
政策如同風箏的線，一拉一鬆控制著海南的樓市走向。據中商產業研究院統計數據，2017年海南商品房銷售面積創歷史新高，同比分別增長52.0%、82.1%。
2018年海南全域限購，出臺了“4·22”史上最嚴調控政策。自此，從供給到需求端，數據一直走下坡路。
海南2018年房地產開發投資累計1715.04億元，同比減少16.5%。商品房銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，同比下降23.2%。
2019年3月25日，海南省政府官網發文，宣佈準備依法有償向房企回收存量商品住宅用地，此舉被視為海南省正式“去地產化”的決心。
海南省委書記、海南省人大常委會主任劉賜貴也曾在公開場合表示，海南不能因為全島建設自貿區、建設自貿港而再次出現房價大起大落。因此海南才要嚴控房地產，改變單一的產業結構。
而近日，海南出臺多個完善人才住房政策通知，讓市場懷疑樓市“解綁”了？對此，業內持有不一樣的態度。
今年10月19日，三亞下發《關於進一步完善人才住房政策的通知》。根據解釋，此後“全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產”。10月25日 ，海南省政府又發佈了《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》，基本取消全省（除三沙外）落戶限制。
58同城和安居客發佈的《10月國民安居指數報告》顯示，受三亞人才購房政策影響，10月份三亞找房熱度環比上漲15.7%，成為用戶找房熱度最高的城市。海口主動微聊用戶數和來電諮詢量也增長明顯，環比分別上漲19.5%和23.3%。
諸葛找房數據研究中心王小嬙向8號樓表示，上述落戶條件的放開對樓市的發展有促進作用，短期作用不大。但因海南省各區域限購政策不一，如五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣，海口、三亞、瓊海可以通過落戶方式取得購房資格以及購房條件的放寬，有助於購房需求的釋放，促進當地房地產市場的回暖。
此後，11月27日海口市公安局即日起實施海南省內外居民落戶新政，明確租房居住在海口的省內外戶籍居民可落戶，取消辦理夫妻投靠業務中“市外夫妻投靠需結婚登記滿一年”的限制條件。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為，海口此類落戶政策的頒佈，主要目的是提升海口的城鎮化率。政策頒佈後，潛在購房需求增加，但在房地產市場調控高壓環境下，購房者觀望情緒濃厚，謹慎入市，在房地產政策未發生變化或放鬆跡象下，短期內不會對海口樓市有較大程度的影響。
自稱新三亞人的陳東向8號樓透露在三亞已經有兩套房。“只恨當年房價還是80萬一套時沒有買它五套，兩套自住，三套出租，多好”。
閱讀更多 8號樓工作室 的文章
