人在他鄉，家在故鄉。有家的地方就有幸福，家不僅是容納靈魂與肉身的居所，更承載著對家人的愛與責任，返鄉置業家人團圓，成為眾多漂泊在外奮鬥者的人生必選項。但置業程序繁多，大多數購房者日常工作忙碌，沒有太多餘綽時間，舉家團圓的春節長假期間便成了返鄉置業的絕佳時機。
珠三角一直是國內房地產市場的熱點，尤其在粵港澳大灣區規劃綱要公佈之後，更是備受全國房企，買家的高度關注。作為同為一線城市的廣州、深圳自然一直都在聚光燈之下。而經濟與人口增速強勁的佛山，地理位置突出的珠海，還有帶著“環深”光環的東莞、惠州也都逐漸成為了粵港澳大灣區城市群中承接次一級購買力的首選之地。大灣區的確是片熱土，但目前的大灣區樓市還有窪地嗎？還真有。
大灣區的內地部分是由九個城市組成的城市群。包括：廣佛肇都市圈，深莞惠都市圈，珠中江都市圈。而在整個大灣區城市群中又有一個說法是：大珠三角往小珠三角集中。說得是在大灣區城市群中，無論是經濟，還是人口上看，都是珠江口周邊區域的小珠三角核心區域發展速度更快，明顯比更外圍的大珠三角區域要強勁。比方說肇清，江門乃至惠州的北部等地區，無聊是經濟總量、人均GDP，還是人口增速等指標，都與核心區域都有著明顯的差距。當如果你只觀察房地產，或者只看房價這個維度，小珠三角區域中有一個城市的房地產明顯處於價值窪地當中。那就是中山市。
什麼叫窪地？千萬不要以為但凡便宜就是窪地，東北鶴崗的房子之前已經足夠便宜，然而最近這兩年還在下跌，跌倒幾萬元一套。原因是這類城市的購買力不斷衰弱，更核心的原因是人口持續流出，所以對住房的需求整體呈負增長態勢。空置率越來越多，房價自然越來越低。所以，便宜不等於窪地。所謂窪地，指的是在價值上具備較好的前景，但在目前價格上處於相對的低位。那中山的樓市是否真在窪地？我們一起來看看他有什麼優勢：
1、 從四面閉塞到珠江西岸的重要門戶
傳統感覺上，中山所處的地理位置非常尷尬。東面臨海，沒橋，到深圳、香港必須環繞整個珠江口；北部接廣州，可是不但距離偏遠，而且河道縱橫，路網也不算髮達；西部接江門，一則山多路難行，二則江門經濟還比不上中山，能夠外溢到中山的資源就非常有限了。南部算是最有優勢的了，緊鄰珠海，可以吸納了一些珠海的溢出。但無奈珠海、澳門無論是產業規模還是城市人口總量都偏少，直接能外溢到中山的資源總量也不是很多。
自從大灣區城市群進入協調發展階段後，中山地理位置不佳，交通通達性差的問題正被全面，快速地解決與提升。首先最受關注的自然是深中通道。深中通道計劃2024年開通，通車後由中山到深圳的車程可由原來的大約兩個半小時，壓縮到通車後的半小時以內，整整壓縮了80%。交通距離的大大縮短，也可以讓中山和東莞、惠州一樣成為“臨深片區”，中山也因此可以享受到更多深圳的產業與人口轉移。除了通往深圳外，深中通道的另一側還可以通廣州南沙自貿區，這一板塊不但是廣州建設的重點區域，也是廣州市唯一的城市副中心，廣東自貿區所在地，其戰略價值也極高。一條路，算是打通了中山通往兩大“高地”的道路。
除了深中通道外，廣珠城際、深茂鐵路、廣中珠澳高鐵等區域通道目前正同時在建或規劃當中。在地鐵方面，廣州地鐵18號線也計劃從萬頃沙直接接中山，到珠海，加上北連清遠，最終將實現一條地鐵連四城高效通道。多條國家鐵路、城際軌道、城市軌道的多層次對外鐵路網絡不但讓中山處於大灣區1小時生活圈的中心位置，也凸顯了中山承東啟西的交通樞紐價值。中山，由此也一躍成為珠江西岸的重要門戶。戰略上是東連港深，向西輻射整個灣區西岸乃至西南地區。
2、 從房源本地消化到受外地客的高度關注
很長時間裡，中山房地產市場都是本地項目本地客戶消化為主，很少有外地客戶主動到中山購房。這一方面源於中山自身產業帶動的外來人口增速不多，所以產生的新增住房需求也比較有限。另一方面是中山交通不便，也導致了周邊城市進入中山的客戶比較少，無論是獨家需求還是投資需求。但隨著大灣區交通配套建設的提速，再加上其他政策的影響，中山房地產市場正越來越受外地買家的關注。
首先是交通對中山市場的推動。深中通道開始建設後，深圳客就開始積極投資中山市場，不但如此，中山戰略位置提升也吸引了大量深圳以外客戶的關注。其次是其他城軌的規劃與動工，也吸引到了很多開發商與對應城市買家的關注。比方說廣州地鐵18號線計劃接入中山地鐵，廣州買家開始關注中山樓市。其他城市投資者也因為中山交通價值的提升，繼而不斷提升對中山市場的預期。
其次是海南島全域限購後的溢出效應。原來計劃購買海南島的“候鳥”被迫轉移目的地。大部分購買力轉入同樣比較溫暖，而且經濟發達，配套完善的珠三角區域。在珠三角城市群核心區域當中，限購政策寬鬆的中山、惠州等地成為了北方“候鳥”避寒重要的候選對象。最近這兩年，北方城市渠道轉介客戶到中山買房，已經成為一個新的趨勢。
再有，近期大灣區城市群在限購政策上對港澳人士放鬆，使得有更多的港澳人士選擇在大灣區城市購房。尤其是中山，早在20多年前已經有若干大型小區吸納了大量香港人過去購房，港人在中山購房，度假，養老等不但已成群，而且認同度很高。此次政策進一步放鬆，港人到中山看房的熱情已經再次升溫。
3、 從價格高地到擠出“泡沫”，性價比開始顯現
中山市房價一直比較穩定，長期在4、5千元附近。直至至2016年開始，中山房價在去庫存政策的推動下，在全國房價上漲的大背景下，加上深中通道的加持，使其房價一躍至15000元/平附近。緊接著中山採取了一系列的樓市降溫政策，包括限購，限籤，限價等等，之後又在中國經濟走低過程的影響，中山房價也出現了持續的下行。至今大量樓盤都有較大幅度的降價，目前全市一手住宅均價回調到13000元/平左右。在新的價位上，中山樓市已基本企穩，成交量、成交價均保持平穩。市場成功築底感覺比較明顯。
另一方面，目前中山樓市政策已經“見底”。此前的購買一手住房需提供半年以上社保，已經調整為可以以“工作證明”替代，限購門檻基本放開。而限籤政策也在今年初開始展開大規模的補籤。再加上放開港澳人士購房資格，中山房地產市場政策見底也基本得到確認。
綜述，不動產投資仍是目前國內家庭中最主要方向，最重要的工具。避免追高，尋找窪地，並以房住不炒為基本投資基本原則，以上都是當前不動產投資的基本邏輯。以此邏輯，中山樓市算是非常符合條件的投資窪地。當然，一個城市巨大，各個板塊間存在著較大差異，各個樓盤品質也有所不同，而不同時間段樓價的優惠力度也有明顯差異。無論剛需買家還是投資者，都需要實事求是地進行客觀分析再出手。雅居樂劍橋郡，城區醇熟大盤，地段優越也是可以考慮的。以上投資建議僅供參考。
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