人在他乡，家在故乡。有家的地方就有幸福，家不仅是容纳灵魂与肉身的居所，更承载着对家人的爱与责任，返乡置业家人团圆，成为众多漂泊在外奋斗者的人生必选项。但置业程序繁多，大多数购房者日常工作忙碌，没有太多余绰时间，举家团圆的春节长假期间便成了返乡置业的绝佳时机。
珠三角一直是国内房地产市场的热点，尤其在粤港澳大湾区规划纲要公布之后，更是备受全国房企，买家的高度关注。作为同为一线城市的广州、深圳自然一直都在聚光灯之下。而经济与人口增速强劲的佛山，地理位置突出的珠海，还有带着“环深”光环的东莞、惠州也都逐渐成为了粤港澳大湾区城市群中承接次一级购买力的首选之地。大湾区的确是片热土，但目前的大湾区楼市还有洼地吗？还真有。
大湾区的内地部分是由九个城市组成的城市群。包括：广佛肇都市圈，深莞惠都市圈，珠中江都市圈。而在整个大湾区城市群中又有一个说法是：大珠三角往小珠三角集中。说得是在大湾区城市群中，无论是经济，还是人口上看，都是珠江口周边区域的小珠三角核心区域发展速度更快，明显比更外围的大珠三角区域要强劲。比方说肇清，江门乃至惠州的北部等地区，无聊是经济总量、人均GDP，还是人口增速等指标，都与核心区域都有着明显的差距。当如果你只观察房地产，或者只看房价这个维度，小珠三角区域中有一个城市的房地产明显处于价值洼地当中。那就是中山市。
什么叫洼地？千万不要以为但凡便宜就是洼地，东北鹤岗的房子之前已经足够便宜，然而最近这两年还在下跌，跌倒几万元一套。原因是这类城市的购买力不断衰弱，更核心的原因是人口持续流出，所以对住房的需求整体呈负增长态势。空置率越来越多，房价自然越来越低。所以，便宜不等于洼地。所谓洼地，指的是在价值上具备较好的前景，但在目前价格上处于相对的低位。那中山的楼市是否真在洼地？我们一起来看看他有什么优势：
1、 从四面闭塞到珠江西岸的重要门户
传统感觉上，中山所处的地理位置非常尴尬。东面临海，没桥，到深圳、香港必须环绕整个珠江口；北部接广州，可是不但距离偏远，而且河道纵横，路网也不算发达；西部接江门，一则山多路难行，二则江门经济还比不上中山，能够外溢到中山的资源就非常有限了。南部算是最有优势的了，紧邻珠海，可以吸纳了一些珠海的溢出。但无奈珠海、澳门无论是产业规模还是城市人口总量都偏少，直接能外溢到中山的资源总量也不是很多。
自从大湾区城市群进入协调发展阶段后，中山地理位置不佳，交通通达性差的问题正被全面，快速地解决与提升。首先最受关注的自然是深中通道。深中通道计划2024年开通，通车后由中山到深圳的车程可由原来的大约两个半小时，压缩到通车后的半小时以内，整整压缩了80%。交通距离的大大缩短，也可以让中山和东莞、惠州一样成为“临深片区”，中山也因此可以享受到更多深圳的产业与人口转移。除了通往深圳外，深中通道的另一侧还可以通广州南沙自贸区，这一板块不但是广州建设的重点区域，也是广州市唯一的城市副中心，广东自贸区所在地，其战略价值也极高。一条路，算是打通了中山通往两大“高地”的道路。
除了深中通道外，广珠城际、深茂铁路、广中珠澳高铁等区域通道目前正同时在建或规划当中。在地铁方面，广州地铁18号线也计划从万顷沙直接接中山，到珠海，加上北连清远，最终将实现一条地铁连四城高效通道。多条国家铁路、城际轨道、城市轨道的多层次对外铁路网络不但让中山处于大湾区1小时生活圈的中心位置，也凸显了中山承东启西的交通枢纽价值。中山，由此也一跃成为珠江西岸的重要门户。战略上是东连港深，向西辐射整个湾区西岸乃至西南地区。
2、 从房源本地消化到受外地客的高度关注
很长时间里，中山房地产市场都是本地项目本地客户消化为主，很少有外地客户主动到中山购房。这一方面源于中山自身产业带动的外来人口增速不多，所以产生的新增住房需求也比较有限。另一方面是中山交通不便，也导致了周边城市进入中山的客户比较少，无论是独家需求还是投资需求。但随着大湾区交通配套建设的提速，再加上其他政策的影响，中山房地产市场正越来越受外地买家的关注。
首先是交通对中山市场的推动。深中通道开始建设后，深圳客就开始积极投资中山市场，不但如此，中山战略位置提升也吸引了大量深圳以外客户的关注。其次是其他城轨的规划与动工，也吸引到了很多开发商与对应城市买家的关注。比方说广州地铁18号线计划接入中山地铁，广州买家开始关注中山楼市。其他城市投资者也因为中山交通价值的提升，继而不断提升对中山市场的预期。
其次是海南岛全域限购后的溢出效应。原来计划购买海南岛的“候鸟”被迫转移目的地。大部分购买力转入同样比较温暖，而且经济发达，配套完善的珠三角区域。在珠三角城市群核心区域当中，限购政策宽松的中山、惠州等地成为了北方“候鸟”避寒重要的候选对象。最近这两年，北方城市渠道转介客户到中山买房，已经成为一个新的趋势。
再有，近期大湾区城市群在限购政策上对港澳人士放松，使得有更多的港澳人士选择在大湾区城市购房。尤其是中山，早在20多年前已经有若干大型小区吸纳了大量香港人过去购房，港人在中山购房，度假，养老等不但已成群，而且认同度很高。此次政策进一步放松，港人到中山看房的热情已经再次升温。
3、 从价格高地到挤出“泡沫”，性价比开始显现
中山市房价一直比较稳定，长期在4、5千元附近。直至至2016年开始，中山房价在去库存政策的推动下，在全国房价上涨的大背景下，加上深中通道的加持，使其房价一跃至15000元/平附近。紧接着中山采取了一系列的楼市降温政策，包括限购，限签，限价等等，之后又在中国经济走低过程的影响，中山房价也出现了持续的下行。至今大量楼盘都有较大幅度的降价，目前全市一手住宅均价回调到13000元/平左右。在新的价位上，中山楼市已基本企稳，成交量、成交价均保持平稳。市场成功筑底感觉比较明显。
另一方面，目前中山楼市政策已经“见底”。此前的购买一手住房需提供半年以上社保，已经调整为可以以“工作证明”替代，限购门槛基本放开。而限签政策也在今年初开始展开大规模的补签。再加上放开港澳人士购房资格，中山房地产市场政策见底也基本得到确认。
综述，不动产投资仍是目前国内家庭中最主要方向，最重要的工具。避免追高，寻找洼地，并以房住不炒为基本投资基本原则，以上都是当前不动产投资的基本逻辑。以此逻辑，中山楼市算是非常符合条件的投资洼地。当然，一个城市巨大，各个板块间存在着较大差异，各个楼盘品质也有所不同，而不同时间段楼价的优惠力度也有明显差异。无论刚需买家还是投资者，都需要实事求是地进行客观分析再出手。雅居乐剑桥郡，城区醇熟大盘，地段优越也是可以考虑的。以上投资建议仅供参考。
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