買房時,開發商明明在合同中約定贈送一間南側有采光井的地下室,可驗房時卻發現地下室變成“向北”,而開發商這時卻辯稱地下室是贈送的,因此不構成違約。
不願吃啞巴虧的購房者何女士,一紙訴狀將開發商訴至法院,要求賠償。近日,蘇州市吳江區人民法院審結這起因贈送地下室引發的糾紛案件,開發商被判賠償違約金14萬餘元。
揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源
案件
合同中向南的地下室變成向北
2016年9月,蘇州的何女士看中一套疊墅,她與吳江某房地產開發公司簽訂商品房買賣合同一份,約定向其購買的這套疊墅住宅建築面積141平方米,汽車庫建築面積0平方米。
雙方在合同附件中約定,因合同在房屋管理部門備案時,對於地下室無對應選項,因此備案合同將地下室默認為車庫的附屬,但合同中所指車庫不具備車庫使用功能,而是地下室。合同另約定奇數幢疊墅南側為敞開採光井,井內開落地窗,北側為封閉採光井,井內開窗,而何女士購買的房屋正是奇數幢。
但當何女士收到商品房交付通知書後去現場查驗房屋時,卻發現地下室實際卻是北側為敞開採光井,南側為封閉採光井。何女士認為地下室採光嚴重受損,便一紙訴狀將該房地產開發公司告至吳江法院,要求依照總房價的10%賠償違約金30餘萬元。
對此,房地產開發公司抗辯稱,房屋採光符合標準,且地下室未計入建築面積,是開發商贈送給何女士使用的。因此,即便交付的地下室不符合約定,也不構成違約。
法院
開發商違約,賠償14萬餘元
審理中,承辦法官前往這套案涉房屋進行現場勘查。經勘查,案涉房屋地下室採光井情況與合同約定完全相反,且對比南側為敞開採光井的地下室,其採光明顯受損、通風明顯受阻。
因此,法院認為交付的地下室在使用功能上有明顯瑕疵,開發商依合同約定已構成違約。此外,開發商在銷售商品房時,採取下疊送地下室,上疊送閣樓的銷售策略,地下室或閣樓即便不計面積,不單獨計價,但所送地下室或閣樓的可使用面積及相關情況,對商品房的價格及購房者選擇購買該套商品房時具有重大影響。
法院認為,開發商並非完全無償地向他人贈送地下室或閣樓,其“贈送”的對象是特定的,即相應的下疊或上疊的購買者,目的是為了促成下疊或上疊的銷售,附贈行為與商品房的銷售行為是互為條件的。實際上,購房者取得地下室或閣樓並非完全無償,其支付的對價是隱含在下疊或上疊的價格中的,購房者在考量時是一體考慮的。
因此,開發商關於地下室是贈送,即使不符合約定也不構成違約的抗辯意見,有違合同法第六條規定的誠信原則,也不符合合同法第一百九十一條規定的精神,法院不予採納。
最終,吳江法院綜合考慮地下室在整套商品房中的價值佔比及房屋在採光、通風等使用功能方面的受損情況,房屋與樓上房屋的單價差價等情況,酌情認定損失為每平方米1000元,判決開發商賠償違約金14萬餘元。
律師
任何一項不符合約定,都是違約
在購房中,開發商常以贈送閣樓或地下室等作為噱頭,以此吸引購房者,而其中暗藏的“貓膩”也不時帶來糾紛。就本案涉及的買房贈送地下室不符合約定時,是否構成違約的問題,記者採訪了北京市京師(南京)律師事務所合夥人石珍珍律師。
石珍珍告訴記者,除了本案中地下室採光不符合約定情形,贈送地下室的面積、大小、通風結構中任何一項不符合約定的,開發商均應當承擔違約責任。
究其原因,開發商與何女士之間的主體關係是買賣關係而不是贈與關係。根據合同法的基本原則,當事人應當遵守合同約定,開發商應當對地下室的面積、方位、通風等承擔合同約定的義務。
正如判決書中所言,該地下室的價值已經隱藏在購買商品房所支付的價格之中,並非單純的贈與物。石珍珍表示,最重要的是,購房人何女士購買房屋的主要目的是為了獲得房屋所有權而不是地下室的所有權,雙方主要達成的是買賣的一致意思表示而不是贈與。故何女士與開發商之間既不是一般贈與也不是附義務或附條件的贈與關係,而應當是買賣關係。
獎品、贈品等視同銷售的商品
除了購房時贈送地下室、閣樓等,在其他消費時也常會遇到贈送物品或是服務的情況。那麼,這些“贈品”的質量能否得到法律的保障呢?
對此,石珍珍介紹,拋開本案而言,即便是民事主體之間的贈與合同,贈與人也應當履行合同約定的義務。法理上有這麼一句話,“不得強迫他人受惠”,任何人不得在他人不認可的情況下強行贈與他人財物,贈與關係的成立需要雙方達成合意,雙方也應當嚴格履行就該一致合意形成的贈與合同。
對於商品、服務的贈品質量問題,現有法律也作出規定。現行的《流通領域商品質量監督管理辦法》第十四條明確規定:獎品、贈品等視同銷售的商品。因此,即便是贈送的商品、服務,商家仍然應當承擔相應的擔保責任。雖然《辦法》即將被生效的法條所廢止,但立法宗旨是不變的。石珍珍同時告訴記者,考慮到贈與合同屬於單方法律義務行為,故而對於贈與人還是免除了某些義務,如《合同法》第一百九十一條規定:贈與的財產有瑕疵的,贈與人不承擔責任。但本案中地下室的問題顯然已經超過瑕疵的界限,直接影響到使用,故不適用本條規定。
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