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房價長期看人口。道哥認為，我們與其關注人口總量的變化，不如關注城市裡邊生活的人口變化。因為咱們一般談到的房地產市場，主要是指城市裡的商品住宅，或者說有產權的住宅。這個市場主要針對城市裡的常住人口。
2000年，我國常住人口的城鎮化率只有36%，我國經濟增長背後是快速的城鎮化。2011年我國常住人口城鎮化率就提高到了50%。這意味著11年時間，常住人口的城鎮化率提高了14個百分點。2018年年底，根據國家統計局所公佈的數據，中國常住人口城鎮化率已經提高到了59.6%，比2011年又提高了將近10個百分點。
從全國範圍內來看，最近幾年我們的常住人口城鎮化率每年提高一個百分點。也就意味著城市裡的常住人口每年大約增長1400萬人。
不同研究機構對中國經濟和城市發展規律的展望，2030年中國常住人口城鎮化率會從今天的60%的水平，進一步提高到70%，也就是未來10年，城市常住人口還將有1.4億人左右的新增長。
那麼，70%的城鎮化率是不是就到頂了？一些獨立專業嚴肅的研究機構認為，到2040年我國常住人口的城鎮化率會繼續從70%提高到75%，也就是城市常住人口還將繼續增加5千萬人。
觀察房地產市場時，不論從居住、投資還是出租的人口數量都與房地產地產市場長期前景關係非常密切。
有朋友也有疑問，他們認為今天能夠進城的人都已經進城了，未來十年還有哪些人會通過什麼途徑進入城市，提高城市的人口數量呢？
根據道哥的觀察，主要有三個途徑，一是高等教育。現在每年畢業的大學生數量超過了800萬人，將近一半人來自農村。受過高等教育的大學生畢業之後，絕大部分最終進入到城市留在城市。
第二是職業教育。每年職業教育的人口數量其實也達到了幾百萬之多。這裡包括像中專技校、高等職業教育。接受職業教育的人口大量輸送到城市裡的工業、製造業、服務業等。這些行業在城市裡有巨大的需求，而從業人員絕大部分來自農村。
第三是勞動力人口。今天第一產業農業勞動生產率很低，只靠種地每年創造的價值，不足以維持生活水平的不斷提高。於是大量的有勞動能力的農村人口，會花掉每年大部分時間，在城市裡打工，以創造出農業之外的城市裡邊的新收益，提高家庭收入水平。（end以上為道哥原創，轉自注明出處）
理解了這一些，對於理解中國房地產市場的長期前景會有相當大的幫助。眼下，全國房價似乎都入冬了，降價聲音不絕於耳。現在就咬牙買房還是再等等？未來哪些區域更具有前景，升值空間更大呢？
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