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房价长期看人口。道哥认为，我们与其关注人口总量的变化，不如关注城市里边生活的人口变化。因为咱们一般谈到的房地产市场，主要是指城市里的商品住宅，或者说有产权的住宅。这个市场主要针对城市里的常住人口。
2000年，我国常住人口的城镇化率只有36%，我国经济增长背后是快速的城镇化。2011年我国常住人口城镇化率就提高到了50%。这意味着11年时间，常住人口的城镇化率提高了14个百分点。2018年年底，根据国家统计局所公布的数据，中国常住人口城镇化率已经提高到了59.6%，比2011年又提高了将近10个百分点。
从全国范围内来看，最近几年我们的常住人口城镇化率每年提高一个百分点。也就意味着城市里的常住人口每年大约增长1400万人。
不同研究机构对中国经济和城市发展规律的展望，2030年中国常住人口城镇化率会从今天的60%的水平，进一步提高到70%，也就是未来10年，城市常住人口还将有1.4亿人左右的新增长。
那么，70%的城镇化率是不是就到顶了？一些独立专业严肃的研究机构认为，到2040年我国常住人口的城镇化率会继续从70%提高到75%，也就是城市常住人口还将继续增加5千万人。
观察房地产市场时，不论从居住、投资还是出租的人口数量都与房地产地产市场长期前景关系非常密切。
有朋友也有疑问，他们认为今天能够进城的人都已经进城了，未来十年还有哪些人会通过什么途径进入城市，提高城市的人口数量呢？
根据道哥的观察，主要有三个途径，一是高等教育。现在每年毕业的大学生数量超过了800万人，将近一半人来自农村。受过高等教育的大学生毕业之后，绝大部分最终进入到城市留在城市。
第二是职业教育。每年职业教育的人口数量其实也达到了几百万之多。这里包括像中专技校、高等职业教育。接受职业教育的人口大量输送到城市里的工业、制造业、服务业等。这些行业在城市里有巨大的需求，而从业人员绝大部分来自农村。
第三是劳动力人口。今天第一产业农业劳动生产率很低，只靠种地每年创造的价值，不足以维持生活水平的不断提高。于是大量的有劳动能力的农村人口，会花掉每年大部分时间，在城市里打工，以创造出农业之外的城市里边的新收益，提高家庭收入水平。（end以上为道哥原创，转自注明出处）
理解了这一些，对于理解中国房地产市场的长期前景会有相当大的帮助。眼下，全国房价似乎都入冬了，降价声音不绝于耳。现在就咬牙买房还是再等等？未来哪些区域更具有前景，升值空间更大呢？
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