現金質量分析
截止2019年6月30日，現金總計1380億元，非受限制現金為992.4億元。非受限制現金主要來自430億的預售收入，428億來自融資業務（借貸流入579億，利息支付109億）。630億的資金流出在直接和間接投資，以及文旅城建設。
分析：43%（430/992=43%）的非受限現金來自預售收入，非受限資金佔比總現金70%，暗示公司運營能力強，現金質量較高。
即期負債（長短期負債如下圖）：截止6月30號，即期負債為1212億，總現金/即期負債=1380/1212=1.13倍覆蓋率。非限制現金/即期負債=1212/992=0.81倍。
根據公司中報，下半年到期貸款約442億元，非限制現金/下半年到期的有息負債，覆蓋率超2.3倍。公司下半年目標加快銷售，繼續降低負債率。
目前看，融創的現金狀況良好，雖然與2018年的現金/短期負債的1.31倍有所下降，但幅度可控。下圖採自2019年半年報：
重估淨資產
截止2019年8月21日，總土儲為2.13億平方米，權益土儲為1.42億平方米，土地貨值為2.82萬億人民幣，83%位於1、2線城市。截止2019年3月28日，總土儲為2.56億平方米，總貨值約為3.55萬億。
分析：總貨值的下降源於交付面積的增加，暗示未來銷售額度增加的可能性加大。
1-9月已經完成3694億元銷售，目標銷售5500億，已經完成67%，距離目標剩1806億。下半年可售項目420個，可售資源超過5700億元，其中80%位於一二線城市（中報信息）。根據過往最低去化率70%，保守按65%算，5700*0.65=3705億。預計大概率可以完成銷售目標。
假設計容/總面積仍保持在65%，截止到2019年8月21日的計容面積貨值大約為：2.82萬億*0.65=1.83萬億。
如果按2019年的銷售目標5500億計算，保守假設目標不變，現有貨值支撐未來2年銷售無壓力。未來兩年保守未結算貨值為：0.55*2=1.1萬億。
管理層預估每年銷售增長10%-20%，基於2019年下半年可售資源5700億，給予未來兩年未結算貨值5%的提升。未來兩年預估未結算貨值為：0.55*2*1.05=1.155萬億。
淨利率假設11%。
截止2019年6月30日，歸母淨資產632億。
重估淨資產：現有淨資產+未結算貨值*淨利率=632億+1.155萬億*0.11=1902億
截止2019年12月18日，融創中國總市值約為1939億元。
重估淨資產：最新總市值/重估淨資產：1374/1902=0.71倍，屬於低估區間，值得關注。
超額完成目標的可能性
全年目標5500億，1-9月已經完成3694億元，其中上半年完成2141億，7-9月完成1553億元，9-12月需完成1806億。如達到目標，每月需要完成：1806/3=602億/月。
下半年可售資源5700億，假設去化率為65%，下半年銷售額可達到3705億, 已知7-9月銷售額1553億。9-12月預計平均銷售額：(3705-1153)/3=717億/月。
假設去化率為70%，下半年銷售額可達3990億，已知7-9月銷售額1553億。9-12月預計平均銷售額：（3990-1153）/3=812億。
最後一個季度，按公司財報給出的下半年5700億可售資源，融創完成大概率可以完成全年目標，且有可能超額完成目標。
如去化率為65%，超額完成目標：(3705+2141-5500)/5500=6.2%
如去化率為70%，超額完成目標：(3990+2141-5500)/5500=11.5%
總結
- 截止2019年12月18日，融創的市值約為1939億港幣，對應股價43.6港幣，重估淨資產為0.7倍。隨著利潤的釋放，公司的估值中樞已經提高。
- 融創近幾年的最低去化率保持在70%，且公司的樓盤80%在一、二線城市，採用65%的去化率已經十分保守。根據以上測算，在沒有系統性風險的情況下，2019年融創超額完成6%的銷售目標概率很高。
- 2019年8月末的總貨值比2019年3月末的貨值減少0.73萬億，暗示公司開發樓盤的增速高於新加貨值的增速，確保可銷售資源的持續性。
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