來源丨米宅長三角
作者丨太湖三白
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太湖明珠——無錫，長期以來在長三角的樓市矩陣中，扮演著與它經濟成就似乎不那麼匹配的角色。
地處上海、南京、杭州的地理連線中心，蘇錫常都市圈的核心位置，造就了今天的無錫。如此的萬億級大咖，在長三角地區怕是有些委屈了——補漲是無錫始終擺脫不了的宿命。這座城市樓市的任何風吹草動都與“補漲”這個大前提息息相關。
在過去一年中，無錫樓市顯現出理性與躁動交織的一面。無論如何，補漲體質、天花板破4、學區房持續看好仍將是2020年無錫樓市的核心議題。
1
2020，無錫樓市穩中有升
毫無疑問，無錫樓市與上海、蘇州、南京聯動性較強，來自上述城市的外溢作用長期持續影響著無錫的動向。
目前，無錫仍然保持著硬核板塊20000+，普通板塊15000，剛需板塊偶見萬元房的狀態。
但與周邊城市比起來，20000+能不能上車都要打個問號。比起滬寧蘇三城，無錫的經濟發展水平和生活水準，遠不及房價差表現得那麼高調。
值得注意的是，多項經濟指標落後於無錫的南通，在房價表現上似乎要先人一步了。其房價天花板已然悄悄來到40000+，且上漲幅度較為明顯。只是，由於購買力的客觀事實擺在那裡，因此不得不靠不限購穩住價格。
別說“北上海”南通房價不讓無錫，兄弟省份浙江有太多四五六七八線小城房價足以“吊打”無錫。儘管無錫的經濟總量是不少房價比它高的浙江小城4-5倍。
論起城市能級，無錫必然更具潛力，南京經濟總量反超無錫不過是幾年前的事情。因此，無錫樓市得以持續看好，並非空穴來風。
另一方面，無錫經濟發展水平與宜居指數並不示弱，這意味著這座城市本身的吸引力。
但是，統計數據顯示，近五年來，無錫人口累計增長不過三五十萬人，目前市區常住居民約為366萬。這顯然與萬億GDP的經濟規模存在一定出入。
換個角度看，你就會發現，無錫未來人口仍有長期增長的潛力。畢竟，家底擺在那裡。
乘坐無錫地鐵，儘管不可與周邊的滬寧杭蘇相提並論，但你也會感覺到與2015、2016年相比，車廂裡明顯開始擁擠。
從宏觀基本面上看，無錫未來發展仍面臨著經濟轉型壓力和人口導入方面的雙重挑戰。
其實，這不能怪無錫，這座城市因工業而興旺，也因工業而積累了可觀的財富；相對寬鬆舒適的生活氛圍也是其經濟轉型相對遲緩的原因所在。
2
高端改善板塊
單價破4或只是時間問題
近些年來，無錫城市的版圖在高調擴張。硬核板塊的價值開始逐漸被凸顯。
市中心、太湖新城、蠡湖商圈仍是不可撼動的價值高地，薈聚商圈、東站、惠山萬達甚至太科園等近年來有所成長。這也是客觀事實。
從操盤的角度看，太科園、錢橋板塊、錫東板塊則更為理想。
縱觀全城，在一些價值高地板塊，20000成為打底單價，甚至坊間笑談：“20000塊一個平方都不到，怎麼好意思跟人家說你是豪宅？”
前些年，由於大規模拆遷及限價舉措，導致無錫高端豪宅供應相對有限，客觀上對整個房價體系的攀升構成了一定阻礙。
20000-30000單價的成長相對趨緩，到了30000元以上的高端項目，市場有重新向好的趨勢。這足以證明無錫市場的購買力出現了一定程度的分化。
隨著未來越來越多的品牌開發商相繼入錫，產品線和服務線在內外兩重動力的作用下水漲船高，加之城市建設的紅利逐步兌現，購買力不斷被釋放，高端樓盤單價破4、破5並非天方夜譚。
不應忽略，相較江蘇省其它城市相比，無錫在基礎教育和學區房價格體系層面仍擁有自己的優勢。
2018、2019年的高考就出現了有趣的一幕，無錫考生碩果累累，事實上已不輸蘇州、南京考生，但無錫的學區房價格卻較兩座大咖相比親民了許多。
無錫學區房價值長期看好的勢頭不會改變，但它的價值遲早被重新發現。說到底，還是溢出效應在起作用。而這一點是不能輕易低估的，教育是剛需，已是各路購房人的普遍共識。
一個既定事實是，無錫錫師附小城中校區的一套僅40.5㎡的小戶型房源，以56000/方的天價成交，50000元上方對錫城黃金學區房而言，已成定局。
但橫向比起來，與南京、蘇州動輒70000、80000/方的學區房相比，無錫房價已是親民。好的學區房，從來不缺有緣人。
3
總結
2020年，無錫房產可謹慎入手。但需清楚以下幾件事：
1.無錫的房價未來仍有補漲空間，2020年房價天花板破4，已開始顯現動力與趨勢。
2、太科園板塊、錢橋板塊和錫東板塊在投資層面上來講，最值得優先考慮。
3、無錫學區房仍有持續看漲空間，但名校周邊的小戶型房源仍將是學區房市場的主力。
4.無錫市場的整體補漲屬性未變，因此，無錫樓市的晴雨表依舊在周邊城市的一舉一動。
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