離年底只剩10多天的時間了，用一個流行詞來概括2019年樓市：“我太難了”。
一方面，開發商資金緊繃，過得很難。
從6月份開始，房地產資金面大幅緊縮，8月份，95家典型房企的融資總額環比大降60%，9月份，融資成本上升至6.47%，借錢的渠道越來越少。
隨之而來的，是大規模的降價促銷，以及項目停工。
國金證券近日發佈研報指出：近年來地產新開工面積持續增長，而竣工面積持續下滑，且施工較為疲軟，地產商因為資金不足、新房價格被限等原因積累了大量的停工面積。
根據測算，地產商累計的淨停工面積達22億平米，約佔施工面積的26%。也就是說，現在正施工的樓盤中，有接近三分之一的工地，都處在停工狀態。
另一方面，降價就鬧的購房者，也覺得自己很難。
11月份，太原迎澤區某盤，部分房源售價下調約2000元/㎡，部分業主怒而拉起橫幅。
膠州某盤近期以低於備案價40%銷售，引發200多名業主不滿。
濟南某盤半年直降4000元/㎡，合肥某盤部分房源均價從2.1萬跌至1.9萬，前期買的業主同樣無法保持淡定。
開發商和購房者都覺得難，難道樓市已經“沒救了”？
筆者並不這麼看，目前的市場，只能說是正常的“理性”迴歸。
從2015-2017年，房地產積攢了大量的投機情緒，高槓杆買房橫行，房產升值預期前所未有，房企奉行高週轉策略，只顧規模不顧樓盤質量和交房週期，現在的降價、促銷、資金面緊張，是市場走向正常的“第一步”。
我覺得，把樓市比作一個即將“溺水”的人，12月份，還浮現出了2個“救生圈”。
一個叫“舊改”，一個叫“租賃房”。
這兩個詞不是新概念，而是今年樓市一直在嘗試走的兩個重要方向。
在最近的高層經濟會議上，其中提到：“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。”
這句話，可以理解為國家用一記“重錘”，重新定調了樓市。
第一，“舊改”的威力究竟有多大？
一切還要從4年前的棚改說起。
貨幣化安置下，拆遷戶們給錢不給房，投機客們隨意支取信用資金。一邊是拿著全款大肆“掃樓”，另一邊是零首付多套房輕易按揭。
3年時間，他們活生生的用真金白銀和槓桿資金，撬動了市值百萬億級的房產，又躥升一個臺階，範圍比以前更大，波及城市比以往20年更多。
雖然一波棚改去掉了積壓多年的房地產庫存，但是，中小城市購買力透支，房企負債率高企，又給未來的房地產埋下“隱患”。
如果把棚改完全停下來，拉動房地產增長，以及上下游數十個行業，千千萬萬個工作崗位都會受到影響。
如果不停下來，任由投機資金抬高房價，會對整個房地產金融體系、居民負債造成影響，從而拖累實體產業。
這似乎是個兩難的局面。
但是，“舊改”的出現，改變了這一困局。
舊改不同於棚改，對商品房和房價的影響非常有限。如果說棚改屬於大拆大建，老舊小區改造，就是小規模的修修補補。
比如老破小加裝電梯，水電暖氣、小區道路改造，外立面整修。
千萬別小看這些小修小補所帶來的規模效應。據測算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，若改造期為五年，每年可新增投資約8000億元，高於“棚改”減半導致的資金缺口。
這些存量的老舊小區的規模很龐大， 完成改造後，既可以提升居民的生活品質，又能規避大拆大建帶來的房價飛漲，可以說是“一石二鳥”。
因此，把“舊改”稱之為樓市的“救生圈”，絲毫不為過。
第二，“租賃房”對房地產有多麼重要？
1998年以來，我們的住房供應體系以售為主，重銷售輕租賃。2015年城鎮居民租賃比例21%，低於多數發達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。
也就是說，跟國際相比，未來我們的租房市場空間非常大。
現在樓市的主要問題是“供需錯配”，人人都想去大城市居住，小城市的房子卻一直在加蓋，由此造成的供需矛盾，是房價長期上漲的根本原因。
想要發展城市群，想要讓房地產從“躁動”向“理性”迴歸，熱點城市發展租賃市場，就是必經之路。
“租購併舉”的模式，從2017年至今一直都在提，只是很多人忽視了政策推進租賃房市場的決心。
根據不完全統計，下半年以來，陝西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9個省市，相繼出臺住房租賃新規。
集體土地已經掃清了入市的障礙，北京的共有產權房搞的風生水起，深圳最近也推出了年漲幅不超過5%的公寓。
未來政策一定會持續給保障房“修橋鋪路”，雖然現在還沒有鋪開，但體量肯定會持續擴大。
綜上所述，毫不誇張的說，舊改與租賃房的推進，意味著即將“沉入水中”的樓市，又多了一條命！
“這條命”與過去20年房價持續走高的“命”完全不同，遠離投機情緒，只有平淡成交，商品房與保障房共存，居民生活品質不斷提高，在房地產的“存量時代”，這兩個措施，使這一略顯疲態的市場，再次煥發出了“第二春”。
關於未來樓市的方向，官媒也用了“14字”來回應。
經濟日報於12月15日發文指出：應當看到，大力發展與民生相關的保障性和租賃住房，從而建立“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度，是房地產發展的重點和方向，也是“房住不炒”和防止樓市“大起大落”的題中之義，更是經濟實現轉型升級和百姓實現“住有所居”的關鍵之舉。
請注意這14個字：多主體供給、多渠道保障、租購併舉。
按筆者的理解，“租賃房”既能增加供給，又可以保證租房者的學區、就業、醫療等多種權利，“舊改”接力“棚改”，又可以保障更多居住者的生活品質，政策已經給我們定下了目標：樓市的未來，一定屬於剛需。
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