离年底只剩10多天的时间了，用一个流行词来概括2019年楼市：“我太难了”。

一方面，开发商资金紧绷，过得很难。

从6月份开始，房地产资金面大幅紧缩，8月份，95家典型房企的融资总额环比大降60%，9月份，融资成本上升至6.47%，借钱的渠道越来越少。

随之而来的，是大规模的降价促销，以及项目停工。

国金证券近日发布研报指出：近年来地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算，地产商累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%。也就是说，现在正施工的楼盘中，有接近三分之一的工地，都处在停工状态。

另一方面，降价就闹的购房者，也觉得自己很难。

11月份，太原迎泽区某盘，部分房源售价下调约2000元/㎡，部分业主怒而拉起横幅。

胶州某盘近期以低于备案价40%销售，引发200多名业主不满。

济南某盘半年直降4000元/㎡，合肥某盘部分房源均价从2.1万跌至1.9万，前期买的业主同样无法保持淡定。

开发商和购房者都觉得难，难道楼市已经“没救了”？

笔者并不这么看，目前的市场，只能说是正常的“理性”回归。

从2015-2017年，房地产积攒了大量的投机情绪，高杠杆买房横行，房产升值预期前所未有，房企奉行高周转策略，只顾规模不顾楼盘质量和交房周期，现在的降价、促销、资金面紧张，是市场走向正常的“第一步”。

我觉得，把楼市比作一个即将“溺水”的人，12月份，还浮现出了2个“救生圈”。

一个叫“旧改”，一个叫“租赁房”。

这两个词不是新概念，而是今年楼市一直在尝试走的两个重要方向。

在最近的高层经济会议上，其中提到：“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

这句话，可以理解为国家用一记“重锤”，重新定调了楼市。

第一，“旧改”的威力究竟有多大？

一切还要从4年前的棚改说起。

货币化安置下，拆迁户们给钱不给房，投机客们随意支取信用资金。一边是拿着全款大肆“扫楼”，另一边是零首付多套房轻易按揭。

3年时间，他们活生生的用真金白银和杠杆资金，撬动了市值百万亿级的房产，又蹿升一个台阶，范围比以前更大，波及城市比以往20年更多。

虽然一波棚改去掉了积压多年的房地产库存，但是，中小城市购买力透支，房企负债率高企，又给未来的房地产埋下“隐患”。

如果把棚改完全停下来，拉动房地产增长，以及上下游数十个行业，千千万万个工作岗位都会受到影响。

如果不停下来，任由投机资金抬高房价，会对整个房地产金融体系、居民负债造成影响，从而拖累实体产业。

这似乎是个两难的局面。

但是，“旧改”的出现，改变了这一困局。

旧改不同于棚改，对商品房和房价的影响非常有限。如果说棚改属于大拆大建，老旧小区改造，就是小规模的修修补补。

比如老破小加装电梯，水电暖气、小区道路改造，外立面整修。

千万别小看这些小修小补所带来的规模效应。据测算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。

这些存量的老旧小区的规模很庞大， 完成改造后，既可以提升居民的生活品质，又能规避大拆大建带来的房价飞涨，可以说是“一石二鸟”。

因此，把“旧改”称之为楼市的“救生圈”，丝毫不为过。

第二，“租赁房”对房地产有多么重要？

1998年以来，我们的住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2015年城镇居民租赁比例21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。

也就是说，跟国际相比，未来我们的租房市场空间非常大。

现在楼市的主要问题是“供需错配”，人人都想去大城市居住，小城市的房子却一直在加盖，由此造成的供需矛盾，是房价长期上涨的根本原因。

想要发展城市群，想要让房地产从“躁动”向“理性”回归，热点城市发展租赁市场，就是必经之路。

“租购并举”的模式，从2017年至今一直都在提，只是很多人忽视了政策推进租赁房市场的决心。

根据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住房租赁新规。

集体土地已经扫清了入市的障碍，北京的共有产权房搞的风生水起，深圳最近也推出了年涨幅不超过5%的公寓。

未来政策一定会持续给保障房“修桥铺路”，虽然现在还没有铺开，但体量肯定会持续扩大。

综上所述，毫不夸张的说，旧改与租赁房的推进，意味着即将“沉入水中”的楼市，又多了一条命！

“这条命”与过去20年房价持续走高的“命”完全不同，远离投机情绪，只有平淡成交，商品房与保障房共存，居民生活品质不断提高，在房地产的“存量时代”，这两个措施，使这一略显疲态的市场，再次焕发出了“第二春”。

关于未来楼市的方向，官媒也用了“14字”来回应。

经济日报于12月15日发文指出：应当看到，大力发展与民生相关的保障性和租赁住房，从而建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，是房地产发展的重点和方向，也是“房住不炒”和防止楼市“大起大落”的题中之义，更是经济实现转型升级和百姓实现“住有所居”的关键之举。

请注意这14个字：多主体供给、多渠道保障、租购并举。

按笔者的理解，“租赁房”既能增加供给，又可以保证租房者的学区、就业、医疗等多种权利，“旧改”接力“棚改”，又可以保障更多居住者的生活品质，政策已经给我们定下了目标：楼市的未来，一定属于刚需。

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