12月17日，福晟集團（00627.HK）收盤價0.184，上漲達36.3%。這一波拉昇背後是福晟集團與世茂即將開展的鉅額合作。

有媒體報道，福晟與世茂及資管機構將開展戰略合作。位列Top50的福晟，正在將集團手中的地產板塊整體出售。而潛在的買家，正是同為閩系房企的世茂，以及四大AMC之一的東方資管公司。世茂、東方與福晟三方的股權比例暫定為4:3:3，世茂來操盤。

01、TOP50福晟集團的現金流危機

福晟集團創建於1993年，主營業務包括地產及建築兩大板塊，同時涉足金融貿易、物業管理等領域。2017年，福晟集團通過反向收購佑威國際，成功借殼登陸港交所。

2019年上半年，福晟銷售額達到388億，全國排名第43位。2019年1-11月，福晟集團銷售額637.7億元，全國排名51位，這與其設定的“2019年900億”的目標，有不少距離。

為了實現這個目標，福晟在過去三年加速衝刺，獲得不少優質土地資產。2017年福晟通過併購獲得70餘個項目，2018年福晟拿地金額212億元，全國排名32。其中最引人關注的是位於深圳的體量達200萬平方米的舊改項目（目前股權已變動）。2018年福晟在深圳的9個項目，儲備貨值超過了5000億元。

目前福晟在粵港澳大灣區佈局4座城市，持有共約7個項目。在大本營海西經濟區的4座城市，福晟有15個項目有可售貨值。環杭州灣大灣區則有上海福晟錢隆廣場和淮安的錢隆御景項目。另外福晟在天津、鄭州還有6個可售項目。

消息稱，此次合作涉及規模或達2000億，涵蓋福州、廈門、天津、惠州等主要幾個存在待開發優質項目的城市。

福晟在拿地上比較激進，卻未能憑藉土儲優勢實現規模和行業地位突破。反而受困於大量存貨無法變現，陷入了陷入現金流危機。

2019年10月9日10日兩天，福晟國際股票累計跌幅達75%，0.1港元的股價也創下上市以來新低，關於福晟破產、償債困難、裁員等傳聞不斷。截止12月18日，福晟集團旗下有15家子公司股權遭凍結，累計涉及股權數額達16.6億元。跌至仙股的股價、償債方面的承壓及股權凍結、源源不斷的訴訟暴露出福晟的重重困境。

02、世茂重返TOP10行列

與陷入困境的福晟相比，世茂房地產則憑藉其大額收併購交易和銷售額快速增長，不斷吸引投資人目光。

2019年1-11月世茂房地產銷售額達2277.33億元，全國排名第9。克而瑞數據顯示，截至11月，世茂在操盤、全口徑和權益金額三項榜單中全部重返十強，其中全口徑和權益方面，力壓華潤和龍湖位列第九。時隔4年，世茂再次重返TOP10。

世茂重返TOP10的原因，可以從其近年大舉收併購房地產項目談起。世茂房地產，可謂今年地產界除融創之外的另一位“收購王”。

03、大舉收購

2019年上半年世茂新增60幅土地，總價約788億元，其權益計容面積1412萬平方米，是其去年同期的1.83倍。其中，約7成（900萬平方米）都是收併購獲取。

僅僅是與泰禾、萬通、粵泰、明發、開誠實業等房企的收購項目就超過20個，總收購金額近200億元。

進入下半年，世茂的收併購之路依舊走得風風火火。

8月12日晚間，泰禾集團再發公告，將7月剛剛收購的杭州富陽項目公司30%股權轉讓給世茂子公司廈門傲祺企業管理有限公司，總交易價格為1.99億元。

通過不斷收併購擴土和加速銷售，世茂也實現“業績大爆發”。

04、戰略調整

在這場業績突破之前，世茂已經經過兩年調整，在追求規模的同時，也更加註意利潤、現金流和發展質量：

一是調整供貨節奏和結構，在三四線城市嚴格的“以銷定產”控制開工，將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市，同時對客戶滿意度、優良質量百分比上也有所側重；

二是調整新增土地投資導向，將90%以上的新增土地投資放在一二線城市；

三是加強對投資性物業的運營管理；

四是降低融資成本，調整債務結構，持續業務、產品和金融方面的多重創新。

2018年世茂持有現金達到496億元，同比增長50%。在行業調整、加速洗牌的情況下，企業持有現金的大幅增長有利於世茂應對接下來的市場變化。2019年開始，世茂利用自身現金流優勢和財務優勢，把握機會進行擴張，特別是利用收購的方式為世茂新增大量優質土地儲備。

05、資金來源

世茂是A+H雙上市平臺，目前的聯合信用評級是AAA評級，相較諸多房企10%以上利率，世茂的境外債只有一筆票面利率超8%，其餘利率多在4%-5%之間。

截至目前，世茂及其子公司境外債券有6只存量債，規模約55億，票面利率在4.75%-8.37%。剩餘年限最短1年半，最長還有近7年有效期。

國內，世茂房主要依靠債券融資，其境內融資的存量債，還有3只五年票私募債，總額57.4億元，票面利率4.6%-6.9%。

信託融資目前只有三筆，整體的加權發債成本6.2%，處於行業低位。

此外，世茂房地產的銀行授信總額1555億，截至2019年中期還有400億未使用。公司的中期票據還有80億未使用。

截至2019年中期，世茂的有息債務1154.66億元，較2018年1091億有所增加；流動負債在總負債中佔比7成以上，資產負債率略有上升，伴隨收併購規模的持續加大，需要更加關注平衡長短債和現金流。

結語

在目前行業深度調整的背景下，不少資金鍊緊張的房地產企業選擇折價出售項目或者項目公司。在收併購市場8%-10%淨利率是一個比較合理的利潤空間，操作得當的話，15%的利潤率也有可能。此外，收購過程順利的話，收併購項目還能較快取得銷售回款。

因此，相較於目前處於高位的公開的招拍掛市場，收併購是現金充裕、資金成本低的大型房企，快速補充土地儲備、快速實現銷售、提升利潤率的好辦法。同時，也是快速擴大規模、提升行業排名的方式。

以此次交易為例，2019年1-11月世茂銷售額2277.3億元，福晟銷售額637.7億元，兩者相加的銷售額為2915億元。通過收併購，2020年世茂可以輕鬆跨過3000億元銷售額門檻。

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