（一）
不到一週的時間，江北核心區發生了三件大事：
1，600米南京第一高樓，被一刀切“砍頭”，最終高度降低至498米。
2，核心區“正核第一盤”江畔都會上城（ ）順利拿到銷許，均價30500元/平，首推492套。
3，核心區唯一“雙子孿生盤”：潤辰府（ ）、悅辰府（ ）。坊間據說均價只批到2.9萬/平。這也意味著，如果消息屬實，該盤此前放風價3.2萬/平的小目標估計沒法實現了。
各位看官，別小看這每平米3000塊錢的價差。以100平米戶型計算，總價就被強行“砍掉”30萬。假設一個普通住宅項目有500-1000套100平米的戶型，它將直接損失多少收入？
嗯，確實是難以想象。
就像很多人沒有想到：原本準備爭奪南京第一高樓的江北G41地塊摩天大樓（綠地金茂IFC）。作為江北CBD中央商務區的第一精神堡壘，此次也借“限高令”契機，順水推舟地以2米的微小差距，主動“輸給”了河西魚嘴500米地標，放棄了第一高樓無休止的反覆爭奪。
本來，一隻腳都大大咧咧地邁出去了，如今又忙不迭地縮回來。這，就是江北核心區在某種意義上的“成全”。也許，是清楚地看到了整個板塊的配套進度需要8-10年，甚至更久的時間才能雛形兌現。為了不辜負買房人的預期，江北最終做出的房價審批“金字塔梯隊”邏輯，已然清晰地呈現在我們面前。
簡而言之，就是“哪怕一街之隔，如果配套欠發展，或是城市化能級較低”。那麼都很有可能出現不同的價差。比如，靠近一中江北分校和雅居樂豪宅區的“準成熟區域”，如果自身還捆綁開發大型商業及總部辦公配套，那麼原則上可以破3萬。
但，如果放到被江北大道快速路割裂的“國際健康城”範疇內，又是拓荒的單一純住宅（自身無配套承建貢獻），可能就只能被批到2.9萬了。
當然，有人可能會說：那個金地風華國際地處的浦濱路沿線，看上去也挺荒蕪的。均價怎麼也可以批到3萬出頭呢？
呵呵，兄弟你也不看看：人家重金請來皇家文法學校做牛逼教育配套，一般的樓盤能比麼？但，請記住：房價都是羊毛出在羊的身上，就對了。
（二）
截至目前，房叔粗略梳理了一下，整個核心區及周邊儲備的新地塊還不少。如果算上即將入市的兩家熱點新盤，最新一手房市場的明星陣容如下：
1，江畔都會上城，首開492套，均價30500元/平。最低門檻285萬起步（最小89㎡）。隸屬子板塊：緯七路隧道口。
2，潤辰府、悅辰府。預計各自推出18層高層戶型，首開總貨量超過500套。但，壓箱底的低密度7層洋房、11層小高層產品卻不急於拿出來。隸屬子板塊：國際健康城。
3，大華G09地塊，今年9月拿地。成交樓面價為20427元/㎡。規劃7棟28-33層住宅。隸屬子板塊：緯三路隧道口。
4，融僑G05地塊，今年6月拿地。成交樓面價20802元/㎡。規劃8棟30-31層住宅。“傳言全部採用橫廳戶型設計”。隸屬子板塊：緯三路隧道口。
5，大華G13地塊，今年10月拿地。成交樓面價18997元/㎡。規劃隸屬子板塊：中央商務區CBD。
6，中交G12地塊，今年10月拿地。土地性質為商辦混合+商住混合+二類居住，被中交以底價16.9億拿下。隸屬子板塊：中央商務區CBD。
7，通宇G10地塊，今年9月拿地。成交樓面價22273元/㎡。隸屬子板塊：核心區江北大道邊緣。
8，棲霞建設G07地塊，今年6月拿地。成交樓面價21973元/㎡。規劃40棟5-11層低密度住宅。坊間傳聞由棲霞建設與卓越聯合開發。隸屬子板塊：國際健康城。
經過梳理，我們不難發現：算上華僑城G04地塊（江畔都會上城）、正榮G08地塊（潤辰府）、卓越G06地塊（悅辰府），目前江北核心區“正核”今年共計出讓9幅新地塊。如果算上靠近五橋的研創園板塊，即揚子國資G14地塊，就是10幅地塊。
讓人感到比較巧合的還有，如果以CBD中央商務區及七里河為中心，你會發現：今年出讓的新地塊，幾乎全部是“兩兩成雙”的出現在中央商務區東、南、西、北四個方向。
它們分別為國際健康城的正榮G08地塊（潤辰府）、卓越G06地塊（悅辰府），緯三路隧道口的融僑G05地塊、大華G09地塊，以及緊鄰“江北第一高樓”的中交G12地塊和大華G13地塊，還有華僑城G04地塊（江畔都會上城），通宇G10地塊這兩幅七里河以南，浦口大道以北的純新盤。
這也意味著：江北核心區在操盤策略上已經越來越成熟，也越來越有條不紊。甚至像玩“拼圖”一樣，從四個方向上小批量出讓土地，基本都是迷你小地塊。也有像華僑城G04、中交G12這樣的城市綜合體，以及棲霞建設G07這樣的低密度山景養生大盤。
值得注意的是，作為CBD中央商務區最靠江景的前排絕版地塊，大華G13地塊竟然比靠近江北大道快速路的通宇G10地塊低了三千多一平，後者樓面地價達22273元/㎡。與該“邊緣”地塊相比，大華進駐CBD最核心的拿地成本直降3276元/㎡。
唉，說好的南京第一高樓被砍高度後，就連核心區CBD最值錢的地皮也“跌”了。難怪有人問：江北摩天大樓與核心區的地價雙雙“降”了，這究竟是巧合還是另有原因？
（三）
摩天樓不是江北與生俱來的靈魂，也不會成為未來房價的風向標。
但，即便是萬眾矚目的宇宙中心—江北核心區如今遭遇了“限高、限價、限購、限貸”等多重限制，也擋不住很多買房人“年底搶房”的熱情。
如果不信？咱們可以看看那個“新一代網紅盤”江畔都會上城嘛，報名截止後是不是有幾千人趕著排號。主要刺激原因無非有二：1，區域一二手倒掛6000-10000元/㎡。是目前江北新區倒掛最猛的區域。2，一中江北新區分校。
再看潤辰府、悅辰府這對紅藍CP，據說售樓處登記的人“排到了老山後面去了”。當然，這是開玩笑了。雖然兩個項目地段稍遜於江畔都會上城，但畢竟是站在CBD中央商務區身後，何況還有健康城概念加持。
至於其他待上市新盤，如不出意外，入市後應該也能賣出不錯的成績。前提是，踩準每一步的節奏。儘量做到各有千秋，打出差異化的產品特色。用實打實的產品力吸引購房者。當然，其中也有不少投資客。
是的，第一高樓被砍了，也很有可能在2023年無法完成封頂，樹立城市形象。但450萬方地下城、三館一中心等頭部配套項目仍然如火如荼。也正是因為懷揣著更多信心，傳說中的核心區最強豪宅“揚子江金茂府”才會有望歸來，預計在明年拿出約600多套大平層單位“致敬長江”。
我們不知道，5年後的江北房價真的會6萬起步？但至少在江北核心區，每個盤確實都想做“江與城”。雖然，城市化的建設與成熟遠非想象中那麼快。你究竟是選擇住在江北，還是投資江北，都要經得住時間的考驗。
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