李尋生活記

最近關於基準利率是否轉LPR算法是頭條熱門話題，眾說紛紜，完美的詮釋了那句話“一千個讀者就有一千個哈姆雷特”。很多朋友也私底下諮詢過我，其實很簡單，在此，借用回答你的疑惑詳細解釋兩個問題：1、要不要轉；2、轉換之後如何計算。

1、要不要轉？

2020年3月1日起，存量房貸由原來基準利率算法可以選擇轉成LPR加點模式，或者固定利率模式。如果選擇LPR加點利率，定價方式是：利率=LPR+加點。加點是多少？這不是你和銀行商量的結果，而是用你當下正在執行的房貸利率計算而來的。央媽表示，轉化後的利率水平等於原合同最近的執行利率水平，即用現在的利率減去2019年12月最新相應期限LPR，就是加點的數值。這個加點數值在房貸存續期間都保持不變。

如果選擇轉換為固定利率，轉換後利率水平應等於原合同最近的利率水平。只有一次轉換機會。選擇固定利率之後，你的房貸利率不會再變，LPR調整與你沒有關係。

你需要明白兩點：【1】存量房貸換錨，錨定標的轉變。【2】你貸款的加點，已經被央媽安排清楚，無需與銀行談判，當房貸銀行聯繫你，你只需要選擇固定利率或者浮動利率就好。

該選擇固定還是浮動利率呢？當下處於降息前夜，LPR三五年內下行無疑，所以優選浮動利率。其次，選了浮動利率，利率調整週期怎麼選？LPR調整的週期很短，既然是處於大的下行週期，當然週期越短越好，最好選擇一年調整一次。這樣，在2021年元旦之後，你的月供就會明顯減少了。

2、轉換之後如何計算？

已知你住房按揭貸款原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮20%，現執行利率標準為4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月發佈的最新5年期以上LPR為4.8%。求：轉換之後的LPR加點是多少？解：5.88%-4.8%=1.08%，加點幅度應為1.08個百分點。此後，你的貸款利率=LPR+1.08%。若：LPR下調至4.0%，則你的房貸利率為5.08%。

綜上，在即將進入大降息週期之下，選擇與LPR掛鉤的浮動利率更為划算，同時隨LPR調整的週期越小越好，最好選擇一年調整一次。需要說明的是，目前存量房貸換錨只針對商業性房貸，不針對公積金貸款。

江城曉樓

你現在的房貸利息是4.9%上浮20%，也就是5.88%。

如果在未來換成了LPR的計算方式，其實也是一個5.88%，就算後期的LPR基數為4.80%，那麼轉換後你的貸款利息就是5.88%-4.80%=1.08%，上升幅度為1.08%。

所以，按照基準利率還是按照LPR來計算對於換取後的還貸利率短期是不會變的。

那麼，變的是什麼呢？

變的是一個參考的方法。

以前的基準利率是固定的，如果你堅持以基準利率作為未來的還貸方式，那麼你每年都是以5.88%這個基數來償還貸款，永遠不會變。

但是如果你選擇了LPR，那麼未來就會根據LPR的改變而變化你的貸款額度。

就好比下個月LPR降低了，那麼你的還款額度就降低，如果下個月的LPR增長了，你的還款額度就增長。

所以，這個時候你就需要考慮幾點：

1、你還款的期限還有多久；

2、基準利率和LPR哪個更划算？

如果是10-20年的還款週期，那麼LPR的波動性就太大了，所以基準利率可能更適合，因為穩定不變。

但如果是1-2年的，那麼從趨勢來看中國處於降息通道，未來LPR可能會逐步降低，所以選擇LPR更合適。

不過記住一點，此次的轉變只有一次機會，所以，大家需要根據自己的情況做適合地判斷。

關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。

琅琊榜首張大仙

這個選擇其實非常的不好當下就做決定，因為我們大多數人的還款年限一般都選擇的很長，要麼是20年、要麼是30年，這樣就使我們現在的選擇在未來存在很大的變數！我只能以我自己將要做的決定給予你一個參考，再結合你的實際理解，希望能對你的選擇有幫助！

首先，明年雖然要重新籤合同，但是你的貸款是不變的，之前什麼樣，2020年還是什麼樣。這是防止有太多的干擾和阻力出現，設置了一個過渡期。（所有的重籤和利率改變，月供變化將會在2021年體現）

其次，今年央行改革了貸款利率形成機制，LPR利率由MLF利率加點形成，所以更加市場化了，在LPR利率形成之後，我們的貸款利率已經出現了小幅下降。而之前一般都是給大家固定的貸款利率，4.9%，要麼上浮，要麼下浮打折，以後不提打折了，改了一個說法，叫向上加點，和向下降點。之前的利率4.9%是固定，之後這個數字不再固定。從目前情況來看，這個利率在下浮。應該是個好消息。

第三，明年3月份開始幹，預計明年8月31日前存量房貸轉換完畢，以後利率要每年調整一次，需要跟你的商業銀行約定。也就是說對於購房人來講，你要每年算一下自己的利率，然後計算還房貸的數額，當然央行也說了，你可以跟銀行的人商量，重新約定一個固定的利率，但是這個選擇是否對你有利就不好說了，因為從長期來看，利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段，你要是寫死了固定利率，可能對你反而更加不利。以後不調控了，或者經濟進一步下滑，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣，降到2-3%的水平，甚至過個10幾年，達到0利率也不是沒可能。

第四，那麼似乎，你只能選擇LPR利率，跟隨利率調整，對你有什麼影響呢？現在這部分房貸要轉換成新模式“LPR+加點”，舉例：假設原來是基準4.9%上浮20%，年利率5.88%，以12月5年期以上LPR為4.8%為例，轉換後的加點幅度為5.88%-4.8%=1.08個百分點。這個加點幅度保持不變，以後每年的房貸利率調整為當期的LPR+1.08個百分點。那麼如果真有一天利率降到了2%，那你的利率就是3.08%，反之要是利率漲到了6%，你的利率就是7.08%！

或許有人會問，原來打折的房貸怎麼算呢？央行政策有提到，“加點可為負值”，舉例：如果房貸利率=基準4.9%的9折，即年利率4.41%；同樣以12月5年期以上LPR為4.8%為例，轉換後的加點幅度=4.41%-4.8%=-0.39%，以後每年的房貸利率調整為當期的LPR-0.39個百分點。同樣用上面舉的例子，如果利率降到2%，你的利率就是1.61%；但是如果漲到了6%，你的利率就成為了5.61%。【說句通俗易懂的話就是：利率上升降點有利，利率下行加點有利】下面和圖一都有詳解

新政策下，我的房貸利率到底是漲了還是降了？由於約定的“加點”是固定的，這取決於LPR的漲跌，如果LPR維持目前的4.8%不變，買房人的利息基本不變，如果降息，每年付出的利息會相應減少。

那麼有的朋友不理解了，你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事，為啥非得弄個加減點這麼複雜？

其實對於數學很敏感的朋友，都一個看出來了，這套計算利率的方法，如果利率下降，對於下浮利率更有利，而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算，那麼當利率降到3%，你的貸款利率應該是3.3%，而按照加點計算，則是3.59%，可見加點會比百分比浮動更高。而8折利率計算，降到3%的時候，應該是2.4%，而按照降點計算，則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低，當然反過來說，如果未來利率上升，則效果就反過來了，對於加點更有利，對於降點的更不利。比如利率要是到6%，那麼8折應該是4.8%，而降點後你也得是5.12%。所以綜合來看，這個政策一出，以後大家的房貸利率，將不再是一個固定數字，每年都要進行調整，雖然一開始基本上沒變化，但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點，以前折扣的變成固定降點，未來利率下降將是大趨勢！雖說利率下降是未來的大趨勢，但是這也盡限於現在糟糕的金融形勢和超高的國家負債，實屬迫不得已而為之，你想如果可能，誰不願意提高利率來賺錢呢！你存錢、理財想要高利率、高回報。它貸款放貸又何嘗不是呢！在經濟全球化困局的今天，深圳、廣州、包括蘇州、南京的很多廠區和企業都承受不了如此高的地價和用工成本，紛紛逃離改制！華為大批裁員，小米搬到我們武漢，就連很多國企單位，中航工業也是套用十來年前的合併改制的方式置換偏遠地塊來瘦身撈錢……你可知道現在有多困難！很多小的企業都倒閉了！所以唯有降息，縮減這些企業的貸款金融成本來帶給他們更多的現金流，維持下去，也讓我們老百姓有就業崗位，有收入來源，有消費能力來刺激消費！

但是，哪裡會有隻跌不漲的曲線呢！早晚利率還是要漲起來的，哪怕10年不漲，那它15年、20年漲不漲，一漲可就不是我們能控制的了，萬一20年後經濟形勢一片大好，漲到12%，那可是5.88的2倍啊！你說讓誰受得了！雖然說收入是漲了，但是月供也翻倍了啊！那買的房還怎麼對抗通脹！生活還怎麼美麗！所以說了這麼多，我選擇固定利率！希望給你一個參考！

龔敬G

股市小獵豹

房貸利率是4.9上浮20%，那就是5.88。

如果轉化成央行基於LPR算，就是LPR4.8+1.08加點，加點1.08固定不變，4.8以後每年隨著LPR變動而調整。

如果不轉化過來，那你的貸款利率就會一直是4.9上浮20%，直到你還清貸款都不會變，即使LPR下調或上浮你的貸款利率也會巍峨不動。也就是你默認選擇了永久固定利率5.88，因為以後不會也不可能發生基準利率的調整了，因為基準利率的說法已經被棄用了。

在現實中，近幾年，LPR下調是大概率事件，受國際環境影響，利率下行壓力大，再加上國內經濟不景氣，降息鼓勵消費同樣勢在必行，所以個人判斷，轉換成央行基於LPR4.8算的貸款利率標準合適些。

涿州房產置業經理

根據國家對存量貸款的規定，在2020年8月31日之前全部修改為以LPR利率為標準，所以現在是政策規定，並沒有選擇的餘地，必須要從原先的央行基準利率修改為LPR利率，所以不管合不合算都是要轉換的，當然還是轉換成LPR利率更加合算。

央行基準利率

原先的長期貸款利率是以央行基準貸款利率為準，五年期以上的貸款利率為4.90%，各大銀行都是根據央行基準利率進行上浮或者打折。

如上圖，這是原先的貸款利率，短期貸款利率為4.35%，中期貸款利率為4.75%，長期貸款利率是4.90%，銀行會根據貸款人的貸款期限，貸款人的資質，以及當時的市場情況來確定最終的貸款利率，每個人的貸款利率都是在4.90%的基礎之上進行上浮或者打折處理。

LPR利率

國內自從2019年8月20日起正式實行新的貸款利率政策，貸款市場報價以LPR利率為基準，以LPR利率的基準之上+-個基點來確定最終的貸款利率。

如上圖，這是自從8月份開始實行的以LPR貸款利率的，最初的1年期貸款利率是4.20%，五年期的貸款利率是4.85%；隨著上個月，也就是11月20日央行公佈的最新LPR利率進行下調了5個基點，當前的實際貸款利率1年期的為4.15%，5年期的是4.80%。

存款浮動利率貸款定價的基準轉換原則

原先已經跟銀行簽訂了貸款合同的，已經放款的，或者是未放款的，貸款人都是可以跟銀行協商申請轉換，至於從原先的貸款利率轉換成多少，貸款人與銀行協商，具體來看看轉換的三大原則。

（1）借款人可以與銀行協商來確定最終的轉換貸款利率，但是需要注意一點，只能轉換一次，隨借款人是轉出浮動利率或者固定利率，供借款人自行選擇。

（2）轉換的時間是從2020年3月1日起開始，根據存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則，預計在2020年8月31日之前完成工作，也就是6個月時間完成轉換工作。

（3）存款貸款利率最終是由借款人和銀行雙方協商而定的，但前提就是為了貫徹落實房地產是指的調控要求，存款貸款的轉換時點利率水平應當保持不變。

原先的貸款到底該不該轉換成LPR利率合算呢？

根據原先央行基準貸款利率的基準貸款的，現在很多人在猶豫不決，到底該不該轉換成當前的以LPR利率呢？相信這個問題也是當前大家最為關心的。

我個人建議大家還是跟政策走，政策方面是好的，肯定是轉換成LPR利率為好。

舉例子：

原先房貸利率是4.9上浮20%，實際貸款利率是5.88%，假如轉換成以LPR利率，根據當前最新的LPR利率為4.80%，實際貸款利率是LPR+108個基點，加了108個基點之後的實際貸款利率才是5.88%。

如上圖，這是當前國內重要城市的最新LPR利率，大部分城市的LPR利率都是加了30~60個基點，特別是上海只加了5個基點，上個月實際貸款利率是4.90%，相對大部分城市的貸款利率是非常低的了。

所以通過這樣分析比較一下，之前以央行基準貸款利率當然是轉換成LPR利率更加合算，更加合算的是可以轉換成浮動貸款利率，貸款利率跟隨央行對於LPR利率為基準，進行加減基點更好。

彙總

綜合以上關於貸款市場的貸款利率進行全面分析，央行基準貸款利率，LPR貸款利率，再有就是根據最新消息存量貸款利率的轉換等等，最終通過舉例子的方式與當前各大城市的實際貸款利率相比較，最終完全可以確定轉換成LPR利率更合算。

老金財經

原有房貸利率是4.9上浮20%，也就是5.88%，從短期內看，切換成LPR是有利的。

第一，這次政策的主要意思有哪些？

1.只針對2020年1月1日前銀行已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。

2.定價基準選擇只有一次機會，選定就不可以再改。

3.可以轉換成LPR加點利率，也可以直接轉換成固定利率。

4.轉換工作原則上應在2020年8月31日前完成。

第二，如果轉換LPR利率，2020年房貸利率會有變化嗎？以後呢？

不會有變化！

根據文件規定，轉換時點利率水平保持不變，重新定價週期最短1年。也就意味著如果轉換LPR利率，2020年的房貸和2019年的房貸水平是一樣的，不會有變化。

但LPR報價利率是變化的，採用LPR報價利率加點為基準的話，2020年轉換時點不會變，全年都執行這個利率，全年房貸就不會變。到2021年1月如果LPR報價發生變化，加點又是不變的，那麼2021年1月起，你的房貸就會變。如果2021年1月的LPR繼續降低，你就佔便宜了；如果LPR提升，你就要多出些利息。

2021年以後，每年都是一樣的規律。

第三、怎麼選好？

原來是浮動利率，也是變化的，只是定價基準是貸款基準利率，現在要改成LPR為基準！這個是政策趨勢，是要求，必須要轉換。以前叫基準利率上浮、下浮，現在要改成LPR為基準加點，這個加點可以是負數。

現在面臨的選擇是兩種：1是LPR加點利率；2是固定利率。

究竟哪種好呢？

比如4.9上浮20%，也就是5.88%，轉換成LPR加點，就是LPR4.8加了108BP，之前的LPR是4.85，後來下調了5BP！

從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，LPR仍然有進一步下調的空間！在這種貸款利率政策預期背景下，選擇LPR加點利率在短期內是有益的，會佔些便宜，有利於緩減短期內的房貸壓力。而如果選擇固定利率的話，一旦LPR繼續下調，借款人就享受不到這個下調的福利。

從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR是市場報價利率，跟隨市場變動，反映的是市場行情。

第四、接下來要注意些什麼？

注意銀行通知，積極與銀行保持溝通，協商確定好貸款利率事宜。

因此，小菜的建議還是轉換成LPR加點利率更合適些！至少短期內會享受到些福利；長期看的話，不好說。但後面LPR要是對借款人不利了，完全可以提前還款，這個福利就佔得穩穩的了。

房壇法菜

看著是不平等條約。。。如果利率降到4，按上浮20%就是4.8，按改後的LPR就是5.08。這麼好的事情為什麼貸款人不能要求按自己想法改貸款合同。[酷拽]

牧師footb

因為一旦從浮動利率轉換為報價利率後，雖然報價利率LPR每月在變動，但加點是不變的。央行公佈的2019年12月LPR為4.8%，你的執行利率為5.88%，那麼加點就是5.88%-4.8%=1.08%。

按照央行（2019）30號公告要求，如果要轉換成報價利率制，個人商住貸款報價利率制的加點在整個還款週期內是不變的，即一直都是1.08%，變化的只是LPR，每個還款週期內的執行利率即為LPR+1.08%，所以未來一段時間銀行間報價利率LPR走勢就會直接影響我們付出利息的多與少。

未來銀行間報價利率LPR走勢究竟如何？如果將時間軸拉長至10年以上，也許很難有人能夠準確預測，但是短期內（3-5年）利率上行的壓力還是比較大的，即下行可能性大於上行，主要有幾個原因:

1.國際經濟回暖乏力，復甦週期拉長，加上貿易單邊主義、保護主義有所抬頭，也會傳導壓力給我們。

2.國內經濟下行壓力加大，在向經濟高質量增長轉型過程中，產業升級需要資金市場保持合理的流動性。

3.儘管隨著銀行規模和數量的擴張，銀行間資金壓力有加大趨勢，但必要情況下，監管機構會動用貨幣政策釋放一定流動性，以滿足企業融資需求。

4.在全球經濟普遍增長乏力的形勢下，減稅降費正在成為扶持產業升級，實現經濟持續穩定增長的潮流，其中降低企業融資成本就是一項重要內容，所以貸款利率下行可能性可能更大。

5.房地產市場會更加趨於理性。一是在“住房能住不能炒”指導下，會有合理的管控；二是我們的房地產之所以熱，其中一個重要原因是靠人口紅利支撐，隨著人口紅利減弱，房地產必然趨於理性。換句話說，隨著供需變化，必然產生資金的分流，融資成本也會下降。

因此，我們可以這樣認為:

1.對於還有3-5年到期的，或者10年以內到期的個人商業住房貸款，轉換成LPR更加划算，因為降息的可能大，所以可以節約利息支出。

2.對於還有1年到期的，選擇固定利率和LPR沒有任何區別，因為根據央行規定，第一年也就是2020年無論固定利率還是LPR，通過加點後，與原合同利率完全一致，只有從2021年開始才執行新的LPR，執行利率才有可能變化，但根據要求必須二選一。

3.本次規定只涉及商業個人住房貸款利率的轉換，不涉及公積金個人住房貸款，所以後者不用操心，沒你的事。

龍門山財經

短線轉換與不轉換其實利率是不變的，變得是未來，未來LPR利率下行，房貸會跟隨下行。

目前4.9%上浮20%等於就是4.9%*1.2=5.88%，轉換之後利率就是目LPR4.8%+1.08%上浮差價，還是5.88%，LPR轉換初期利率保持不變，未來房貸會隨著LPR的調整而調整，這個基數可能向上也可能向下。

目前LPR的計算方式是

LPR的計算方法由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，類似選秀節目評委打分，去掉最高和最低，求平均值所得，每月20日重新報價計算。如果各銀行之間競爭房貸，那麼對所有的房貸都說好事，如果銀行行動一致上調，那麼利率就會上調

是否轉換我覺得要從以下幾方面考慮。

1、未來中國的經濟走勢

為什麼這麼說呢，大家都知道，目前中國經濟轉型，經濟增長放緩，有降準降息的需要從而刺激經濟活力，加速轉型推進，如果未來中國經濟轉型成功，經濟加速發展，那麼可以說降低的空間就不大，那麼轉換就值得，

2、房貸未還時間長短

如果當代未還的時間久還一兩年，那麼我覺得沒有必要去調整， 如果時間週期很長可以考慮轉換。

3、LPR的定價

目前lPR定價是由18家銀行，未來定價銀行會增加還是會減少，銀行越多說明競爭越大的，未來下降的可能也就越大。隨著互聯網金融的發展，我覺得未來銀行間的競爭會繼續加大。

總結，個人認為，如果房貸未還週期還很長，可以考慮轉換，週期短就沒有必要了。這個的轉換隻有一次機會，換了就沒有改回來的機會，所以在選擇時候一定要考慮清楚

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