弓長大叔

個人結論是：

你手裡頭的閒置資金投資年化收益率大於房貸利率，就不急於還；

你手裡頭的閒置資金投資年化收益率小於房貸利率，就還；

說明：這裡不考慮提前還款收取的違約金及提前還款後對生活質量等影響。

分析過程：

主要目的：比較累計預期收益和累計支付利息的正負關係

假設一筆20萬房貸，20年，等額本息，每月等額還款，利率3.25%。

假設一筆20萬現金，20年，採用預期收益型，每月一結算，結算的到期收益再滾入下一期投資本金，年化收益率為x%。月到期收益金額=本金*30天*年化收益率/365。

第一種情況，20萬現金，平均年化收益率只有1.5%（小於房貸利率），累計預期收益

總之：沒有什麼划算不划算的說法，如果你能搞活你手裡頭的錢，且投資收益大於利息支出，就不急還，否則還。

我在那大

貸款40萬元，貸款期限為20年，已經還了6年，還剩下32萬元的本金，那麼也就是還需要還款14年，還款額度為32萬元的本金！，那麼我們來計算一個公式就可以看出你到底應該如何去做！按照目前2019年最高上調1.2倍的利率來看，你每個月的還款額度為2800元，支付利息為28萬元！

那麼我個人認為這就要看你個人的生活情況以及策略如何了，如果你覺得每個月2800元並不會給你的生活造成太大的壓力，那我覺得你可以選擇繼續貸款，而不是一次性提前還款！要知道能借款給你14年，並且每年只收取5.88%利息的貸款，在目前除了買房貸款之外已經不復存在。就算你享受5年期保本保收益的5.45%定存，每年也僅僅只虧了0.4%而已！但是一旦有好的投資項目，或者急需錢了， 那麼這個32萬元就是有價值的！！

但是你覺得這個每個月2800元自己承擔不起，壓力非常大，那我覺得你可以考慮提前還款！畢竟壓力過大一定會對自己的生活和心態發生非常大的變化，長期以往不是一件好事！！所以關鍵還是看你每個月的收入如何，抗壓能力如何來具體規劃了！總之，在現在這個社會上，你很難借到時間長達14年，並且每年6%都不到利息的錢了，無論問朋友，還是親戚！不是利息太高，就是時間太短！

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琅琊榜首張大仙

等額本息還款方式下，每個月的月供是一樣的，前期月供裡面本金佔的比例較低、利息佔的比例較高，後期月供裡面本金佔的比例較高、利息佔的比例較低。

在還了6年（72個月）房貸之後，剩餘本金均在32萬元左右。所以你的房貸利率大致在4.9%-5.39%之間。一般來說，你已經還了6年房貸，這時候提前還款，銀行要麼不收取違約金，要麼收取較低的違約金，這方面不能作為是否提前還貸的重要考慮因素。

房貸要不要提前還款，主要取決於兩個因素：一是你是否有充足的流動性資金，二是你是否會理財，能否讓理財收益率高於房貸利率。

如果你提前還貸之後，手上一點錢都沒有了，無法抵抗任何意外，萬一急需資金就麻煩了，這種情況下建議你再等等，確保在提前還貸之後，手上還有充足的流動性資金可以使用，這種情況下再考慮提前還貸。

房貸是我們老百姓能借到的最便宜的錢了，所以一般不太建議大家提前還貸，手上有了富餘的資金之後，拿去投資理財更加合適。

不過有相當一部分群體不善於理財，只知道把錢存在銀行，而存款利率又很低，完全跑不贏房貸利率，連4%都達不到，更別說達到4.9%以上了。還有一些特別保守的群體，不喜歡欠別人錢，不然心裡一直不舒坦。這兩種情況下，建議大家提前還款。

度小滿金融

六年還了八萬的本金，相當於每年還款14000塊錢的本金，平均每個月1100塊錢左右的本金，按照每個月還款額，60%到65%屬於利息，可以推算出，你每個月還款額，應該在3000到3500左右，六年前的利率應該是6.65%左右，20年還款總利息應該在30萬左左右右，這樣算下來可以好好算一筆賬。

假如現在你拿著32萬去理財，按照最保底的貨幣基金年利率為5%左右，14年按照複利來計算，收益率應該在6.5%左右，應該和貸款利息平衡，按揭貸款後期的利息比例越來越小，前期利息的比例是越來越大的，也就是說你六年之內還的款項，65%有可能全部都是利息，本金35%到40%左右，超過十年以後，利息佔據比例，可能下降到45%以下，這樣一計算，可能把現金放在手裡邊，更合適。

六年前還按揭，你都壓力不大，未來幾年可能壓力更小了，估計現在你的家庭收入還按揭，應該已經輕鬆自如了，3000塊錢左右，對於你們家庭來講，沒有任何疑問，可以持續還按揭，再過五年或者十年，你會更加的輕鬆，因為收入會增長，通貨膨脹，帶來的一些好處，包括還按揭貸款，你會越來越輕鬆，理論上，不用提前還款，也沒必要。

當然了，若是錢放在自己手裡邊，天天燙手，也不知道往哪裡投資，拿不出錢，那你還是還了按揭算了，省的一不小心，掉進資本運作的陷阱，還不如提前還按揭，更好一點，主要看你的控制力了，你另，你也可以，再按揭一套房，當然要根據家庭收入量入為出，也要看你們所在的城市，如果不適合在購房，那堅決不能再買，如果在一些比較熱門的城市，一二線城市，或者城市群周邊，可以考慮。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

這個問題主要從兩個方向考慮，一個是40萬房貸的利率和手上現在資金的理財收益哪一個更多，另一個是目前手上的資金短期是否需要使用？根據以下幾點情況做最合適的判斷：

收益和利息比較

如果是6年前申請的房貸，大概率利率是有折扣的，房貸目前的基準利率是4.9%，按93折算就是4.6%，按照現在整個貸款市場的行情，這個利息是非常低的。

提前還款的資金理財收益如何？按照目前的理財情況，特別是長期理財產品的收益都在4%以上。到年底整個資金面緊張的時候，理財收益更高，年化6%的也可以申購到。一般收益在6%以內的風險都是可控的，綜合算下來其實理財收益是大於房貸利息的。

資金靈活性

房貸的貸款利息是按月償還，基本上週期都在20年左右，雖然看上去綜合利息很高，但是考慮到通脹等因素，其實是比較划算的。這就是為什麼早期買房的人大多都賺錢的原因，雖然以後房價大漲的邏輯不在了，但是短期保值增值還是能做到的。

手上目前的現金是一個可支配的資金，比較靈活，如果提前還款，會對家庭短期流動性造成影響。假如遇到什麼機會需要用錢，再向銀行貸款就沒那麼容易了，而且利息也會很高。

綜合來說：早期的房貸利息偏低，反而近兩年的利息上浮比較多，這個時候還掉早期的低利率貸款， 應該是划不來的。

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盤手梁勇

朋友們好！

一般來說，提前還款都是不划算的。貸款40萬，還了6年，還剩32萬本金，這樣的情況下，如果能夠存到錢那麼可以做安全理財，不用提前還款。下面來分析一下。

貸款情況分析

貸款40萬元，已經還了6年，還剩下32萬本金。這樣可以通過房產計算器算出來，你這個房貸年利率為4.9%。

這樣的年利率還不算高，可以說還是比較實惠的一個年利率。你已經還了6年，現在每個月還款額也就是2617.78元，可以說這樣的還款額也不會對你的生活造成太大的影響。畢竟你已經在還款的同時還攢了很多錢。

如果你要是提前還款的話，是需要到銀行去跑手續的，而且可能還會有一些違約金，畢竟提前還款也會算你違約的。這樣感覺提前還款就不是太划算。

如果你能夠把提前還貸的錢進行比較安全的理財的話，如果年利率超過了4.9%，可以說不提前還款就是非常划算的選擇了。

不提前還款的收益

如果你現在擁有32萬元，可以考慮一下比較安全的理財產品。現在比較安全的理財產品包括銀行大額存單，儲蓄式國債，民營銀行存款。

現在中小銀行3年期大額存單年利率可以達到4.125%。儲蓄式國債3年期年利率可以達到4%，如果是5年期國債，年利率可以達到4.27%。現在民營銀行新型存款年利率較高，現在有一款年利率可以達到5.8%，還有一款可以達到5.68%。

可以看出來，如果是擁有32萬元，可以考慮存入民營銀行存款產品，這樣可以讓自己的收益更大一些。

如果是32萬元，存民營銀行5年期存款，那麼存2個5年期存款，年利率按照5.8%來算。然後再存一個四年期存款，年利率按照5%來計算。

那麼存10年本息合計是32*（1+0.058*5）^2=53.2512萬元。

然後再存4年，本息合計=53.2512*（1+0.05*4）=63.9萬元。

可以看出來，如果是將提前還款的32萬元存到民營銀行存款上面存14年，本息合計將超過63.9萬元。

這樣的收益超過了貸款40萬元20年的還本付息的總額62.8萬元，可以看出來，不提前還款更合適。

綜上所述，如果在按期還款的同時還能夠攢下來錢，可以將存下來的錢存到年利率更高的民營銀行存款上面，這樣獲得的收益更高，這樣做比提前還款更划算。

睿思天下

房貸要想提前還款就需要看是是等額本息、等額本金為哪一種還款方式了。兩種方式的不同，提前還款的划算程度也就不同。那麼，房貸40萬元已經還款6年，還剩32萬元本金，提前還款是否合算呢？貸款期限為20年，就貸款利率應該是基準利率下1.1倍的存在，現階段的實際還貸年化利率為5.39%。

一、如果是等額本金的貸款方式：

等額本金，簡單來說，開始還款的時候還款資金多一些，越是往後也就越少，總利息會低於等額本息。那麼，這種方式提前還款划算嗎？是不划算的。為什麼？因為越往後利息產生的越少，已經過去了6年的時間，一次性還款，並不是划算的。現在的年化利率也低，如果有著生意或者其他需要資金的方面，可以先週轉，不過是需要安全的週轉。

二、如果是等額本息的貸款方式：

等額本息，簡單來說就是每個月的還款金額是固定的，沒有變化。這種方式如如果提前還款會划算嗎？是划算的，因為時間越長，越是往後，利息的比重也是越多，通常貸款時間前10年進行提前還款是最划算的。可以進行提前還款。

還是那個說法，如果資金很是充裕，那麼提前還款，不管划算不划算，總比承擔其他的風險都要划算。等額本息下的提前還款就更加划算一些，畢竟支付利息以及時間會更多、更長。雖然說銀行不情願貸款者提前還款，但是一般還款者要求提前還款，銀行是同意的態度。

厚金說

太可惜了，只要不懂財務，可以在Excle表計算等額本息和等額本金計算法知道，其實網上說的還到多之前全額就全額還清及等額本金及等額本息還款那個划算之說都是扯淡。考慮到資金的時間成本問題，其實等額本金和等額本息並不存在那個划算一說，都是一樣的，什麼時候提前全額還款與時間點沒關係。只是作為一般老百姓一生能夠貸到這麼低利息的大額長期貸款只有房貸了。如果一次全額提前還款真的太可惜了。考慮到通貨膨脹關係，貸款期限那麼長，一次性把貸款還了，銀行可能收您提前還款額幾個月的利息，是不明智的。你可以把32萬用於分批購買基金長期投資，因為現在股市行情在低位。放個三五年收益應該高於4.9%。我只貸32萬，但合同約定提前還款，銀行按提前還款額收我六個月的利息，我有多餘的錢不會提前還款，比如，我在2016年不斷分批購買易方達消費基金，在2018年一月收益漲到25%賣掉，又重新分批購買，到今年四月初收益率達到23%又賣掉。之後又分批購買，現在只要遇到下跌就買一點並且一直買，等到漲到一定幅度就賣掉。比您一次性還房貸合適多了。

wch561018

你的房貸利率應該是5.2%，計算過程如下圖，可以得知，你的月供是2684.22元，過去六年共計還款193263元，其中本金為80145元，佔比41%；其中利息為113118元，佔比59%，也就是說你在前面6年當中59%償還的部分是利息。

我們知道，在是否提前還款的考慮因素主要有兩個，第一個就是你用這筆錢用於投資理財獲得的穩定較安全的收益率是否會超過房貸的利率，你房貸的利率是5.2%左右，這個利率適中，銀行理財產品也大致是這個水平，從這個因素的角度來講，提前償還與否是五五開。你要覺得省事的話就可以提前還了。

第二個需要考慮的因素就是成本，成本有兩個，第一個是提前還款有一個違約金，大概是1%，因為你已經償還6年了，銀行不一定會收取你的違約金，這點你具體問銀行，即便收取了，1%的金額也不大。需要考慮的第二個成本是你不得不考慮的，因為你的按揭方式是等額本息，等額本息的最大特點是總利息會比等額本金要多，而且在前期償還的主要是利息，在上圖當中你可以清楚看到，前面6年償還的資金當中59%是利息。從這個角度來說的話，你如果提前償還的話，你過往六年承擔的利息是要比5.2%大很多的。

這個時間點就有點尷尬了，如果才還了一兩年，多付的利息也就算了，你現在已經還了6年的利息多餘的利息，是很難忽略的，如果你確實沒有什麼理財的渠道，你提前償還了，買一個心安，無債一身輕吧。如果你在投資理財方面懂一點的話，建議可以先不著急償還。

壹號股權

首先，提前還貸的要點：

1、提前還貸最大的好處就是能夠減少利息支出。不論是等額本息或等額本金，越早還貸節省的利息越多；

2、提前還貸最佳時間為貸款年限的前1/3時間，越往後減少利息支出的效果越不明顯，提前還貸的價值也就越小；

3、如是“商貸+公積金貸”形式，優先還商貸；

其次，是否值得提前還貸：

可以從如下幾個角度去考慮：

1、貸款利率：主要考慮理財收益是否能超過貸款利率。如理財收益高於貸款利率則不建議提前還貸；貸款利率遠高於低風險理財收益的話，建議可提前還貸；

目前普遍商業貸款利率為基準利率上浮10%的水平，即5.39%！基本市場上低風險的固收類理財產品的收益就4%-5.5%之間。

假如高於這個水平比如下圖這位，商貸利率為6.37%！這樣除非是中高風險理財產品，否則很難達到如此高的收益水平，建議可提前還款；

相反，假如全部是公積金貸款，利率只有3.25%。建議不用考慮提前還貸，理財收益可輕鬆超過貸款利息。

2、流動性：即提前還貸後家中可支配資金是否還充裕。假如未來有大額現金支出，建議可暫緩提前還貸計劃。另考慮到目前就業形勢不明朗，工資增長比例可能放緩等因素，目前並非很好的提前還貸時間；

3、提前還貸成本：每家銀行提前還貸政策均不相同，有些提前還貸需繳納實際還款額1-3個月的利息；有些每年有1-2次免費提前還款次數，但每次還款額不少於每月還款額的6倍；

如是後者，其實還可以將資金用於理財，然後用理財利息每年進行一次提前還貸。

最後，根據提問者提供信息：貸款額度40萬，期限20年，已還6年，還剩32萬。

綜合判斷：

1、因已還6年過了最佳提前還貸時間，提前還貸效果下降；

2、不排除全部或部分為公積金貸利率不會太高；

3、40萬每月還款額估計在2500元左右，扣除公積金還貸後，每月實際支出預計低於2000元，壓力並不大；

因此，不建議在目前情況下提前還貸！

以上各人觀點，供參考！祝2019投資順利！

關鍵字: 提前 年化 房產