弓长大叔

个人结论是：

你手里头的闲置资金投资年化收益率大于房贷利率，就不急于还；

你手里头的闲置资金投资年化收益率小于房贷利率，就还；

说明：这里不考虑提前还款收取的违约金及提前还款后对生活质量等影响。

分析过程：

主要目的：比较累计预期收益和累计支付利息的正负关系

假设一笔20万房贷，20年，等额本息，每月等额还款，利率3.25%。

假设一笔20万现金，20年，采用预期收益型，每月一结算，结算的到期收益再滚入下一期投资本金，年化收益率为x%。月到期收益金额=本金*30天*年化收益率/365。

第一种情况，20万现金，平均年化收益率只有1.5%（小于房贷利率），累计预期收益

总之：没有什么划算不划算的说法，如果你能搞活你手里头的钱，且投资收益大于利息支出，就不急还，否则还。

我在那大

贷款40万元，贷款期限为20年，已经还了6年，还剩下32万元的本金，那么也就是还需要还款14年，还款额度为32万元的本金！，那么我们来计算一个公式就可以看出你到底应该如何去做！按照目前2019年最高上调1.2倍的利率来看，你每个月的还款额度为2800元，支付利息为28万元！

那么我个人认为这就要看你个人的生活情况以及策略如何了，如果你觉得每个月2800元并不会给你的生活造成太大的压力，那我觉得你可以选择继续贷款，而不是一次性提前还款！要知道能借款给你14年，并且每年只收取5.88%利息的贷款，在目前除了买房贷款之外已经不复存在。就算你享受5年期保本保收益的5.45%定存，每年也仅仅只亏了0.4%而已！但是一旦有好的投资项目，或者急需钱了， 那么这个32万元就是有价值的！！

但是你觉得这个每个月2800元自己承担不起，压力非常大，那我觉得你可以考虑提前还款！毕竟压力过大一定会对自己的生活和心态发生非常大的变化，长期以往不是一件好事！！所以关键还是看你每个月的收入如何，抗压能力如何来具体规划了！总之，在现在这个社会上，你很难借到时间长达14年，并且每年6%都不到利息的钱了，无论问朋友，还是亲戚！不是利息太高，就是时间太短！

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琅琊榜首张大仙

等额本息还款方式下，每个月的月供是一样的，前期月供里面本金占的比例较低、利息占的比例较高，后期月供里面本金占的比例较高、利息占的比例较低。

在还了6年（72个月）房贷之后，剩余本金均在32万元左右。所以你的房贷利率大致在4.9%-5.39%之间。一般来说，你已经还了6年房贷，这时候提前还款，银行要么不收取违约金，要么收取较低的违约金，这方面不能作为是否提前还贷的重要考虑因素。

房贷要不要提前还款，主要取决于两个因素：一是你是否有充足的流动性资金，二是你是否会理财，能否让理财收益率高于房贷利率。

如果你提前还贷之后，手上一点钱都没有了，无法抵抗任何意外，万一急需资金就麻烦了，这种情况下建议你再等等，确保在提前还贷之后，手上还有充足的流动性资金可以使用，这种情况下再考虑提前还贷。

房贷是我们老百姓能借到的最便宜的钱了，所以一般不太建议大家提前还贷，手上有了富余的资金之后，拿去投资理财更加合适。

不过有相当一部分群体不善于理财，只知道把钱存在银行，而存款利率又很低，完全跑不赢房贷利率，连4%都达不到，更别说达到4.9%以上了。还有一些特别保守的群体，不喜欢欠别人钱，不然心里一直不舒坦。这两种情况下，建议大家提前还款。

度小满金融

六年还了八万的本金，相当于每年还款14000块钱的本金，平均每个月1100块钱左右的本金，按照每个月还款额，60%到65%属于利息，可以推算出，你每个月还款额，应该在3000到3500左右，六年前的利率应该是6.65%左右，20年还款总利息应该在30万左左右右，这样算下来可以好好算一笔账。

假如现在你拿着32万去理财，按照最保底的货币基金年利率为5%左右，14年按照复利来计算，收益率应该在6.5%左右，应该和贷款利息平衡，按揭贷款后期的利息比例越来越小，前期利息的比例是越来越大的，也就是说你六年之内还的款项，65%有可能全部都是利息，本金35%到40%左右，超过十年以后，利息占据比例，可能下降到45%以下，这样一计算，可能把现金放在手里边，更合适。

六年前还按揭，你都压力不大，未来几年可能压力更小了，估计现在你的家庭收入还按揭，应该已经轻松自如了，3000块钱左右，对于你们家庭来讲，没有任何疑问，可以持续还按揭，再过五年或者十年，你会更加的轻松，因为收入会增长，通货膨胀，带来的一些好处，包括还按揭贷款，你会越来越轻松，理论上，不用提前还款，也没必要。

当然了，若是钱放在自己手里边，天天烫手，也不知道往哪里投资，拿不出钱，那你还是还了按揭算了，省的一不小心，掉进资本运作的陷阱，还不如提前还按揭，更好一点，主要看你的控制力了，你另，你也可以，再按揭一套房，当然要根据家庭收入量入为出，也要看你们所在的城市，如果不适合在购房，那坚决不能再买，如果在一些比较热门的城市，一二线城市，或者城市群周边，可以考虑。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

这个问题主要从两个方向考虑，一个是40万房贷的利率和手上现在资金的理财收益哪一个更多，另一个是目前手上的资金短期是否需要使用？根据以下几点情况做最合适的判断：

收益和利息比较

如果是6年前申请的房贷，大概率利率是有折扣的，房贷目前的基准利率是4.9%，按93折算就是4.6%，按照现在整个贷款市场的行情，这个利息是非常低的。

提前还款的资金理财收益如何？按照目前的理财情况，特别是长期理财产品的收益都在4%以上。到年底整个资金面紧张的时候，理财收益更高，年化6%的也可以申购到。一般收益在6%以内的风险都是可控的，综合算下来其实理财收益是大于房贷利息的。

资金灵活性

房贷的贷款利息是按月偿还，基本上周期都在20年左右，虽然看上去综合利息很高，但是考虑到通胀等因素，其实是比较划算的。这就是为什么早期买房的人大多都赚钱的原因，虽然以后房价大涨的逻辑不在了，但是短期保值增值还是能做到的。

手上目前的现金是一个可支配的资金，比较灵活，如果提前还款，会对家庭短期流动性造成影响。假如遇到什么机会需要用钱，再向银行贷款就没那么容易了，而且利息也会很高。

综合来说：早期的房贷利息偏低，反而近两年的利息上浮比较多，这个时候还掉早期的低利率贷款， 应该是划不来的。

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盘手梁勇

朋友们好！

一般来说，提前还款都是不划算的。贷款40万，还了6年，还剩32万本金，这样的情况下，如果能够存到钱那么可以做安全理财，不用提前还款。下面来分析一下。

贷款情况分析

贷款40万元，已经还了6年，还剩下32万本金。这样可以通过房产计算器算出来，你这个房贷年利率为4.9%。

这样的年利率还不算高，可以说还是比较实惠的一个年利率。你已经还了6年，现在每个月还款额也就是2617.78元，可以说这样的还款额也不会对你的生活造成太大的影响。毕竟你已经在还款的同时还攒了很多钱。

如果你要是提前还款的话，是需要到银行去跑手续的，而且可能还会有一些违约金，毕竟提前还款也会算你违约的。这样感觉提前还款就不是太划算。

如果你能够把提前还贷的钱进行比较安全的理财的话，如果年利率超过了4.9%，可以说不提前还款就是非常划算的选择了。

不提前还款的收益

如果你现在拥有32万元，可以考虑一下比较安全的理财产品。现在比较安全的理财产品包括银行大额存单，储蓄式国债，民营银行存款。

现在中小银行3年期大额存单年利率可以达到4.125%。储蓄式国债3年期年利率可以达到4%，如果是5年期国债，年利率可以达到4.27%。现在民营银行新型存款年利率较高，现在有一款年利率可以达到5.8%，还有一款可以达到5.68%。

可以看出来，如果是拥有32万元，可以考虑存入民营银行存款产品，这样可以让自己的收益更大一些。

如果是32万元，存民营银行5年期存款，那么存2个5年期存款，年利率按照5.8%来算。然后再存一个四年期存款，年利率按照5%来计算。

那么存10年本息合计是32*（1+0.058*5）^2=53.2512万元。

然后再存4年，本息合计=53.2512*（1+0.05*4）=63.9万元。

可以看出来，如果是将提前还款的32万元存到民营银行存款上面存14年，本息合计将超过63.9万元。

这样的收益超过了贷款40万元20年的还本付息的总额62.8万元，可以看出来，不提前还款更合适。

综上所述，如果在按期还款的同时还能够攒下来钱，可以将存下来的钱存到年利率更高的民营银行存款上面，这样获得的收益更高，这样做比提前还款更划算。

睿思天下

房贷要想提前还款就需要看是是等额本息、等额本金为哪一种还款方式了。两种方式的不同，提前还款的划算程度也就不同。那么，房贷40万元已经还款6年，还剩32万元本金，提前还款是否合算呢？贷款期限为20年，就贷款利率应该是基准利率下1.1倍的存在，现阶段的实际还贷年化利率为5.39%。

一、如果是等额本金的贷款方式：

等额本金，简单来说，开始还款的时候还款资金多一些，越是往后也就越少，总利息会低于等额本息。那么，这种方式提前还款划算吗？是不划算的。为什么？因为越往后利息产生的越少，已经过去了6年的时间，一次性还款，并不是划算的。现在的年化利率也低，如果有着生意或者其他需要资金的方面，可以先周转，不过是需要安全的周转。

二、如果是等额本息的贷款方式：

等额本息，简单来说就是每个月的还款金额是固定的，没有变化。这种方式如如果提前还款会划算吗？是划算的，因为时间越长，越是往后，利息的比重也是越多，通常贷款时间前10年进行提前还款是最划算的。可以进行提前还款。

还是那个说法，如果资金很是充裕，那么提前还款，不管划算不划算，总比承担其他的风险都要划算。等额本息下的提前还款就更加划算一些，毕竟支付利息以及时间会更多、更长。虽然说银行不情愿贷款者提前还款，但是一般还款者要求提前还款，银行是同意的态度。

厚金说

太可惜了，只要不懂财务，可以在Excle表计算等额本息和等额本金计算法知道，其实网上说的还到多之前全额就全额还清及等额本金及等额本息还款那个划算之说都是扯淡。考虑到资金的时间成本问题，其实等额本金和等额本息并不存在那个划算一说，都是一样的，什么时候提前全额还款与时间点没关系。只是作为一般老百姓一生能够贷到这么低利息的大额长期贷款只有房贷了。如果一次全额提前还款真的太可惜了。考虑到通货膨胀关系，贷款期限那么长，一次性把贷款还了，银行可能收您提前还款额几个月的利息，是不明智的。你可以把32万用于分批购买基金长期投资，因为现在股市行情在低位。放个三五年收益应该高于4.9%。我只贷32万，但合同约定提前还款，银行按提前还款额收我六个月的利息，我有多余的钱不会提前还款，比如，我在2016年不断分批购买易方达消费基金，在2018年一月收益涨到25%卖掉，又重新分批购买，到今年四月初收益率达到23%又卖掉。之后又分批购买，现在只要遇到下跌就买一点并且一直买，等到涨到一定幅度就卖掉。比您一次性还房贷合适多了。

wch561018

你的房贷利率应该是5.2%，计算过程如下图，可以得知，你的月供是2684.22元，过去六年共计还款193263元，其中本金为80145元，占比41%；其中利息为113118元，占比59%，也就是说你在前面6年当中59%偿还的部分是利息。

我们知道，在是否提前还款的考虑因素主要有两个，第一个就是你用这笔钱用于投资理财获得的稳定较安全的收益率是否会超过房贷的利率，你房贷的利率是5.2%左右，这个利率适中，银行理财产品也大致是这个水平，从这个因素的角度来讲，提前偿还与否是五五开。你要觉得省事的话就可以提前还了。

第二个需要考虑的因素就是成本，成本有两个，第一个是提前还款有一个违约金，大概是1%，因为你已经偿还6年了，银行不一定会收取你的违约金，这点你具体问银行，即便收取了，1%的金额也不大。需要考虑的第二个成本是你不得不考虑的，因为你的按揭方式是等额本息，等额本息的最大特点是总利息会比等额本金要多，而且在前期偿还的主要是利息，在上图当中你可以清楚看到，前面6年偿还的资金当中59%是利息。从这个角度来说的话，你如果提前偿还的话，你过往六年承担的利息是要比5.2%大很多的。

这个时间点就有点尴尬了，如果才还了一两年，多付的利息也就算了，你现在已经还了6年的利息多余的利息，是很难忽略的，如果你确实没有什么理财的渠道，你提前偿还了，买一个心安，无债一身轻吧。如果你在投资理财方面懂一点的话，建议可以先不着急偿还。

壹号股权

首先，提前还贷的要点：

1、提前还贷最大的好处就是能够减少利息支出。不论是等额本息或等额本金，越早还贷节省的利息越多；

2、提前还贷最佳时间为贷款年限的前1/3时间，越往后减少利息支出的效果越不明显，提前还贷的价值也就越小；

3、如是“商贷+公积金贷”形式，优先还商贷；

其次，是否值得提前还贷：

可以从如下几个角度去考虑：

1、贷款利率：主要考虑理财收益是否能超过贷款利率。如理财收益高于贷款利率则不建议提前还贷；贷款利率远高于低风险理财收益的话，建议可提前还贷；

目前普遍商业贷款利率为基准利率上浮10%的水平，即5.39%！基本市场上低风险的固收类理财产品的收益就4%-5.5%之间。

假如高于这个水平比如下图这位，商贷利率为6.37%！这样除非是中高风险理财产品，否则很难达到如此高的收益水平，建议可提前还款；

相反，假如全部是公积金贷款，利率只有3.25%。建议不用考虑提前还贷，理财收益可轻松超过贷款利息。

2、流动性：即提前还贷后家中可支配资金是否还充裕。假如未来有大额现金支出，建议可暂缓提前还贷计划。另考虑到目前就业形势不明朗，工资增长比例可能放缓等因素，目前并非很好的提前还贷时间；

3、提前还贷成本：每家银行提前还贷政策均不相同，有些提前还贷需缴纳实际还款额1-3个月的利息；有些每年有1-2次免费提前还款次数，但每次还款额不少于每月还款额的6倍；

如是后者，其实还可以将资金用于理财，然后用理财利息每年进行一次提前还贷。

最后，根据提问者提供信息：贷款额度40万，期限20年，已还6年，还剩32万。

综合判断：

1、因已还6年过了最佳提前还贷时间，提前还贷效果下降；

2、不排除全部或部分为公积金贷利率不会太高；

3、40万每月还款额估计在2500元左右，扣除公积金还贷后，每月实际支出预计低于2000元，压力并不大；

因此，不建议在目前情况下提前还贷！

以上各人观点，供参考！祝2019投资顺利！

關鍵字: 还款 年化 房产